수익형호텔의 허위, 과장 광고에 따른 분양회사의 책임은
허위, 과장 분양광고로 인한 손해배상책임의 기준
1. A회사는 P호텔의 시행사, B회사는 시공사, C회사는 P호텔의 수분양자들과 임대차관리위탁계약을 체결한 자산관리회사이다.
2. P오피스텔을 분양하는 과정에 있어 모델하우스에서 광고전단을 배부하거나 주요 일간지의 지면광고 내지 광고기사 등을 통해 이루어진 분양광고에는 P오피스텔의 확정수익률 10% 보장, 수익률 보장증서 발행, 화재보험 가입, 유명 일본기업과의 관계 등의 내용이 포함되어 있었다.
3. 당시 B회사는 자사의 모델하우스를 분양사무실로 제공하였고 그곳에서 P오피스텔 분양과 관련한 상담을 하던 사람들은 B회사 소속으로 기재된 명함을 사용하였다.
4. 수분양자들은 A시행사와의 사이에 P호텔에 대한 분양계약을 체결하였고 C회사와 임대권 위임 및 임대차계약을 체결하였으며 C회사로부터 10년간, 총 분양가의 연 10%에 해당하는 금액을 확정수익으로 보장합니다. 라는 내용이 기재된 확정형 수익보장증서를 교부받았다.
5. 호텔영업을 시작한 후 D회사는 C회사를 대신하여 P호텔의 수분양자들과 연 7%의 수익율을 보장하는 내용의 임대권 위임 및 임대차계약을 체결하였다.
6. 현재 수분양자들은 D회사로부터 연 7%에 해당하는 수익금을 지급받고 있다.
7. P호텔의 수분양자들은 A회사, B회사, C회사를 상대로 허위 과장 분양광고행위를 했다는 점을 이유로 하여 공정거래위원회에 이를 신고하였고 공정거리위원회는 P호텔의 분양광고행위가 부당광고행위에 해당한다는 이유로 경고조치하였다.
8. 이후 P호텔의 수분양자들은 A회사, B회사, C회사를 상대로 분양광고 및 분양광고 체결과정에서 각 회사들은 부당한 광고를 통해 P호텔을 실제 시세보다 고가로 분양하였고 C회사가 일본기업과 아무런 관련이 없는 사실, 확정수익을 보장하지 않는다는 사실을 알고 있었음에도 불구하고 이를 설명하지 않고 수분양자들을 기망했다는 이유로 각 회사들을 상대로 표시광고법위반, 불법행위를 이유로 각 세대의 분양대금 20%의 지급을 구하는 손해배상 청구를 하였다.
대법원은 허위, 과장 광고의 손해배상 기준과 관련하여 "상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망행위에 해당하지 않는다"고 판단하고 있습니다.
허위, 과장 광고에 대한 판례의 기준에 따라 위 사례를 살펴보면 먼저 A회사는 C회사와 P호텔에 대한 분양대행계약을 체결하였고 B회사는 자사의 모델하우스를 분양사무소로 제공하였습니다. 결국 소비자의 입장에서는 분양광고를 B건설의 광고로서 인식할 수밖에 없다고 할 것이기 때문에 A, B, C회사는 P호텔의 분양광고에 책임을 지는 주체에 해당합니다.
두번째로 C회사와 일본기업의 관계를 부각한 광고부분에 대하여 각 회사들은 P호텔에 대한 분양광고에서 일본회사와의 관계회사임을 암시한 것으로 볼 수 있으나 일본기업과의 관계부분이 P호텔의 분양광고에서 그다지 중요한 부분으로 보이지 아니하는 점, 운영주체에 관한 부분은 원칙적으로 투자자들의 책임과 판단 하에 결정될 부분인 점에 비추어 일본회사와의 관계 언급 부분이 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 볼수 없습니다.
세번째로 P호텔에 대한 보험 가입을 통해 확정적인 투자수익을 보장하는 것처럼 광고한 부분에 관하여 수익은 수분양자들이 분양계약을 체결하는 데 있어 중요한 동기가 될 뿐 아니라 특히 P호텔은 주거용 아파트나 오피스텔 등과는 달리 수분양자들이 임대위탁을 통한 임대수익을 얻기 위한 투자목적의 부동산으로서 수익률이나 수익의 보장에 관한 내용이 계약 체결 여부를 결정짓는 가장 중요한 내용에 해당한다고 할 것입니다.
용도가 특정한 특수시설을 분양받은 경우 그 운영은 어떻게 하고 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단하에 결정될 성질의 것이기는 하나(대법원 2001. 5. 28. 선고 99다55601, 55618판결) 주관적인 예측이나 기대를 표명하는 정도를 넘어서 향후 10년동안 연 10%의 확정적인 임대수익을 얻을 수 있다고 확적정으로 광고를 하였던 사실이 인정되므로 P호텔의 분양계약을 체결함에 있어서 각 회사들이 한 분양광고는 중요한 사항에 관하여 구체적인 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 고지한 것에 해당합니다.
분양회사들의 허위, 과장광고 책임이 인정되는 경우 불법행위로 인한 재산상 손해는 수분양자들이 지급한 분양대금과 분양계약 체결 당시의 기준으로 한 적정 분양대금 사이의 차액에 해당한다고 할 것입니다. 그러나 P호텔의 인근에 있는 같은 넓이의 오피스텔의 분양대금을 기준으로 P호텔에 대한 적정 분양대금을 산정할 수 없으므로 재산상 손해에 대한 손해배상 청구는 불가능합니다.
다만 수익용 오피스텔의 경우 분양 및 운영 주체나 임대수익 보장 여부는 매수인들의 매수의사 결정에 중요한 요소가 된다 할 것이므로 각 회사들은 허위, 과장광고에 속아 분양계약을 체결한 수분양자들에게 이를 금전으로나마 위자할 의무가 있다고 할 것입니다.(위 사례와 유사한 사건에서는 분양대금 3억원에서 5억원 사이에 분양대금액에 따라 300만원에서 500만원 사이에서 위자료가 결정되었습니다)
이상에서 보는 바와 같이 수익형호텔의 경우 단순히 분양광고상 기대수익률을 기재하였다거나 대기업과의 관계를 부각하였고 그러한 광고내용이 사실이 아니라고 하더라도 당연히 계약해제나 손해배상 책임이 인정되는 것은 아닙니다. 분양회사들은 허위광고행위가 신의칙에 비추어 현저히 비난받을 정도에 해당할 정도로 중대한 경우에 한하여 손해배상이 가능할 것인바 분양회사들에 허위, 과장 광고에 대한 책임을 묻기 위해서는 이러한 점을 고려하여 재판에 임해야 할 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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