재건축 조합원의 소유권이전등기청구권에 대한 강제집행
신타계약 종료를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 압류에 대하여
1. A조합은 P아파트를 사업시행구역으로 하여 노후 불량한 P아파트를 철거하고 그 대지 위에 Q아파트를 건설할 목적으로 설립된 주택재건축조합이다.
2. 김씨는 P아파트 중 101동 803호를 소유하고 있던 자로서 A조합의 조합원으로 가입한 후 A조합의 규약에 의거하여 P아파트 건물을 철거하고 재건축을 위한 관리, 처분을 목적으로 A조합에게 위 아파트를 신탁법에 따라 신탁하기로 하는 신탁계약을 체결하고 신탁에 기한 소유권이전등기를 마쳤다.
3. 그 후 A조합은 P아파트를 모두 철거하고 그 지상에 Q아파트를 신축하여 조합규약에 규정된 관리처분계획에 따라 김씨와 사이에 203동 703호에 관하여 분양대금을 4,000만 원으로 정한 분양공급계약을 체결하였다.
4. 한편 이씨는 A조합과 김씨와 사이의 신탁계약을 명의신탁으로 보고 김씨에 대한 판결정본에 기하여 채무자를 김씨 제3채무자를 A조합으로 하여 명의신탁이 해지될 경우 위 김씨가 A조합으로부터 분양받을 소유권이전등기청구권에 대하여 압류신청을 하였고 법원은 소유권이전등기청구권을 압류하였다.
5. 이에 A조합은 소유권이전등기청구권은 신탁재산으로서 강제집행을 할 수 없고 김씨의 소유권이전등기청구권은 조합규약이 정한 바에 의해 발생하는 것이지 명의신탁의 해지로 발생하는 것이 아니므로 법원의 압류결정은 무효이며, 김씨의 소유권이전등기청구권은 김씨의 분양대금지급과 동시이행관계에 있다고 하면서 압류결정을 불허되어야 한다는 제3자 이의의 소를 제기하였다.
재건축사업에 있어서 사업완료 후 토지소유권을 신축한 구분건물의 공급면적 비율에 의해 배분, 조정하는 비용과 시간의 단축하고 신탁재산을 일체로 관리함에 따라 사업완료시까지 조합원의 재산이 감소를 방지하기 위해 신탁등기가 많이 이용하고 있습니다. 재건축사업에 있어 신탁등기는 법령상 근거규정이 없으므로 일반적으로 조합규약에 조합원의 신탁등기 의무조항을 기재하고 있으며 조합원과 조합은 규약에 따라 신탁계약서를 체결하게 됩니다.
규약 및 신탁계약에 따라 조합원이 재건축조합에 신탁등기를 하게 되면 조합원은 재건축이 종료하기 전까지는 조합에 대하여 신탁해지를 주장하며 소유권이전등기 말소등을 구할 수 없습니다.
조합에 신탁된 재산에 대하여는 강제집행을 할 수 없고, 이에 위반하여 행한 강제집행에 대하여 수탁자는 제3자 이의의 소를 제기할 수 있습니다.(신탁법 제21조, 민사소송법 제509조) 위 신탁재산에는 수탁자가 신탁재산을 관리, 처분하는 과정에서 생긴 권리가 모두 포함됩니다. 다만 조합원이 재건축 조합 사이의 신탁계약의 종료로 인하여 조합원이 재건축조합에 대하여 가지는 신축아파트에 대한 소유권이전등기청구권은 신탁계약상의 신탁재산인 철거예정 건물과는 서로 다를 뿐 아니라 신탁재산에 대한 관리, 처분, 멸실, 훼손 기타의 사유로 수탁자가 얻은 신탁법 소정의 신탁재산이라고 볼 수도 없으므로 조합원이 조합에 대해 가지는 신축아파트에 대한 소유권이전등기청구권은 압류가 금지된 재산이라고 볼 수 없습니다.(서울고등법원 1997. 7. 29. 선고 97나13148판결)
한편 제3자 이의의소는 제3자가 집행의 목적물에 대하여 소유권 또는 목적물의 양도, 인도를 막을 수 있는 권리를 가진 때 이를 침해하는 강제집행에 대하여 이의를 주장하여 집행의 배제를 구하는 소입니다. 이의의 원인은 제3자가 강제집행의 목적물에 대하여 소유권이 있다고 주장하거나 목적물의 양도나 인도를 막을 수 있는 권리가 있다고 주장하는 것이어야 합니다. 위와 같은 사유가 아니라 단순히 압류대상이 존재하지 않는다는 주장은 제3자 이의의 소에서 주장할 수 있는 사유가 아닙니다.(압류대상이 존재하지 않는다는 주장은 실제 압류 이후 환가절차인 추심의 소에서 주장할 수 있는 사유에 불과합니다)
앞서 언급한 바와 같이 신탁계약의 종료로 인하여 조합원이 재건축조합에 대하여 가지는 신축아파트에 대한 소유권이전등기청구권은 조합의 신탁재산이 아니므로 조합원 김씨의 채권자인 이씨는 김씨의 소유권이전등기청구권에 대하여 압류를 할 수 있고 A조합으로서는 이러한 압류에 대하여 신탁재산에 대한 압류임을 이유로 강제집행이 불허되어야 한다는 주장은 할 수 없습니다.
그리고 압류대상이 부존재하므로 그 존재하지 않는 채권에 대한 압류명령은 무효라는 주장에 대해서도 피압류채권의 존부는 실제 채권자가 환가단계인 추심의 소에서 주장할 수 있는 사유에 불과하고 제3자 이의의소에서 주장할 수 있는 사유에는 해당하지 않으므로 제3채무자인 A조합은 압류대상인 소유권이전등기청구권이 존재하지 않는다는 이유로 강제집행이 불허되어야 한다는 주장을 할 수 없습니다.
결국 조합원 이씨가 A조합에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권은 신탁재산이 아니며 소유권이전등기청구권의 존부 문제는 추후 추심의 소 단계에서 다투어야 할 문제인바 A조합이 이씨를 상대로 압류명령은 불허되어야 한다고 주장하며 제기한 제3자 이의의 소는 인정되기 어려울 것입니다.
이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.
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