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by 문석주 변호사 Jan 19. 2019

재건축조합의 현금청산자에 대한 매도청구권의 행사시기

재건축조합의 현금청산의무 발생시기에 관하여

1. 김씨는 P아파트의 소유자인데 A 조합 설립에 관한 제1차 재건축결의에 동의하였고 A조합은 관할 행정청으로부터 재건축조합 설립인가를 받았다.

2. 이씨는 김씨로부터 아파트를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤고 그 후 A조합은 재건축결의 동의서 양식을 새로 작성하여 제2차 재건축결의를 하였으나 이씨는 제2차 재건축결의에 동의하지 않았다.

3. 한편 이씨는 분양신청기간 중에 분양신청서를 제출하였으나 A조합은 제2차 재건축결의 부동의하였으므로 이씨가 제명당하여 더이상 조합원이 아니라는 이유로 이를 반려하였고 그 후 A조합은 이씨를 상대로 제명에 따른 매도청구권 행사를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였다.

4. 그러나 법원은 이씨가 제명되었다고 볼 수 없다는 이유로 A조합의 청구가 기각하였고 이에 A조합은 다시금 이씨에게 추가로 재건축에 참가할 것인지를 최고하였으나 이에 대하여 이씨는 재건축에 참여하지 않겠다는 취지의 내용증명을 발송하였다.

4. A조합은 즉시 이씨를 상대로 매도청구권을 행사한다는 취지로 소유권이전등기소송을 제기하였다.

주택 재건축 사업의 사업시행자인 재건축조합은 관할 행정청의 조합설립인가와 등기에 의해 설립되고 조합 설립에 대한 토지 등 소유자의 동의는 조합설립인가처분이라는 행정처분을 하는데 필요한 절차적 요건 중 하나에 불과한 것입니다. 따라서 조합설립결의에 하자가 있더라도 그로 인해 조합설립인가처분이 취소되거나 당연무효로 되지 않는 한 재건축조합은 여전히 사업시행자로서의 지위를 갖게 됩니다.

결국 재건축조합이 조합설립인가 전의 조합설립결의에 하자가 있다는 주장에 대비하여 당초 결의를 보완하는 취지의 새로운 재건축결의를 하는 과정에서 당초 조합설립에 동의하였던 토지 등 소유자들이 새로운 재건축결의에 동의하지 아니하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 그 토지 등 소유자들이 조합설립에 동의하지 아니한 자에 해당하게 된다거나 조합원의 지위를 상실한다고 볼 것은 아닙니다.(대법워너 2011. 1. 13. 선고 2010다57824판결)

문제해결을 위해 항상 노력하는 변호사입니다.

한편 이후 조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 등 현금청산 대상자가 된 경우에는 분양신청을 하지 않은 조합원은 그 지위를 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.(대법워너 2010. 12. 23. 선고 2010다73215판결)

이 경우 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자가 정한 분양신청기간의 종료일 다음날이라고 하여야 할 것이지만 분양신청기간을 전후하여 재건축조합과 조합원 사이에 분쟁이 있어서 조합원이 분양신청을 할 수 없었던 경우에는 그 후 추가로 분양신청을 할 수 있게 된 조합원이 최종적으로 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실하는 때에 현금청산 대상자가 된다고 보아야 하고 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 합니다.(대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다16127판결)

저희 사무실은 법률문제로 고민중인 분들에게 항상 열려있습니다.

위 사례에서도 전소유자였던 김씨가 제1차 재건축결의에 동의하고 A조합이 조합설립인가를 받음으로써 김씨는 조합원의 지위를 취득하였고 이씨는 김씨의 조합원 지위를 승계한 것이므로 그 후 이씨가 제2차 재건축결의에 동의하지 않았다는 사정만으로 이씨가 기존의 조합원 지위를 상실하는 것은 아닙니다.

그럼에도 A조합은 이씨를 조합원으로 인정하지 않음으로 인해 분양신청기간을 전후하여 이씨와 A조합 사이에는 이씨가 조합원에 해당하는지 여부에 대하여 분쟁이 있었기 때문에 이씨는 기존 분양신청기간에 분양신청을 할 수 없었습니다.

그 후 A조합이 이씨를 조합원으로 인정하고 이씨에게 추가로 재건축에 참여할 기회를 제공하였음에도 이씨가 이를 최종 거절하였다면 이 때 비로소 이씨는 A조합의 조합원 지위를 상실하여 현금청산 대상자에 해당하게 되며 A조합의 매도청구에 기하여 이씨는 청산금을 지급받음과 동시에 A조합에게 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 발생하게 되는 것입니다.

결국 위 사례의 경우에는 A조합의 최초 분양신청기간 종료일 다음날에 현금청산의무가 발생하는 것이 아니라 이후 최종적으로 이씨가 분양신청을 거절할 때에 A조합의 현금청산의무가 발생하는 것이므로 A조합의 매도청구권 행사는 적법한 것입니다.

분쟁해결에 열쇠를 제시합니다.

이와같이 현행 도시정비법에 따르면 사업시행자는 관리처분계획이 인가, 고시된 다음날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기해야 한다고 정하고 있습니다.(도시정비법 제73조) 재건축조합이 정해진 기간을 넘겨서 매도청구를 한 경우에는 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다.

다만 위 사례와 같이 조합과 이씨 사이에 조합원에 해당하는지 여부에 대한 분쟁이 발생한 경우에 아직 이씨가 분양신청을 할 가능성이 없었기 때문에 해당 기간을 매도청구권 행사 지연기간에 포함시킬 수는 없고 최종적으로 분양신청을 거절하여 조합원 지위를 상실한 때에 비로소 현금청산 대상자에 해당함으로서 매도청구권를 행사할 수 있게 된다는 취지인 것입니다.

결국 현금청산자에 대한 매도청구권 행사 및 현금청산은 현행법에서 일률적으로 기간을 정하고 있는 것은 사실이나 모든 경우에 해당 기간이 반드시 적용되는 것은 아니므로 구체적인 사실관계를 확인하여 조합의 매도청구권 행사의 적법 여부를 판단해 보아야 할 것입니다.

이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.