임차하고 살고 있는 집이 매매되어 소유자가 바뀐 경우
임차인이 취할 수 있는 조치는
Q : 다세대 주택에 임차하고 있는 임차인입니다. 집주인과 임대차계약을 체결하고 입주한 후 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 그렇데 최근 집주인이 다른 임차인들 몰래 다세대 주택을 팔았다는 사실을 알게 되었습니다. 집주인이 주택을 매매할 때 임차인의 동의를 받을 필요는 없나요? 이 경우 임차인이 취할 수 있는 조치는 어떤것이 있나요?
A : 원칙적으로 부동산 소유자는 자신 소유의 부동산을 자유롭게 매도할 수 있습니다. 주택이나 상가의 소유자가 부동산을 매도할 시 주택이나 상가 내에 임차인이 있다고 하더라도 주택인 상가의 소유자는 임차인의 동의 없이 주택이나 상가를 매매할 수 있습니다.(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616판결)
이 경우 대항력이 없는 주택임대차나 상가임대차에 있어 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 즉시 그 임대차계약은 해지되고 임차인은 주택에서 퇴거하거나 새로운 집주인과 다시 임대차계약을 체결해야합니다.
그러나 대항력 있는 주택임대차나 상가임대차에 있어 임차 목적물인 부동산이 양도되는 경우는 대항력이 없는 경우와는 다릅니다. 매수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고 매수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 일체로서 이전하는 것이므로 종전 집주인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이고 임차인은 새로운 집주인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있게 됩니다.(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083판결)
다만 대항력이 있는 주택임대차나 상가임대차의 경우에도 소유자가 변경되는 경우 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 합니다.(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100결정)
임차인이 부동산 매도시 임대차관계 승계를 거절하는 경우 임차인은 종전 집주인에게 임대차보증금반환을 요구할 수 있고 종전 집주인은 매수인이 보증금을 승계하기로 하였다는 주장으로 임차인의 보증금반환청구에 항변할 수 없습니다.(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615판결)
이러한 법리들을 종합하면 위 질문에는 다음과 같이 답변드릴 수 있습니다.
1. 집주인은 주택을 매도할 경우 임차인에게 동의를 받을 필요가 없습니다.
2. 집주인이 주택을 매도하는 경우 대항력을 갖춘(전입신고) 임차인이라면 계속하여 주택에 살 수 있고 임대차기간 종료시 새로운 집주인에게 보증금을 반환할 것을 요구할 수 있습니다.
3. 만약 임차인이 새로운 집주인의 자력을 믿을 수 없어 이전 집주인으로부터 임대차보증금을 반환받으려면 주택의 매매사실을 암과 동시에 임대차계약 승계를 거부하는 내용증명을 보낸 후 종전 집주인에게 보증금을 반환하라는 요구를 해야 합니다.
이상 법률사무소 솔루션 문석주 변호사였습니다.
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