매수한 부동산에 하자가 존재하는 경우 매매계약 해제
매수한 부동산의 구조적 문제가 있는 경우 매매계약 해제 가능성은?
Q : 다세대 주택 중 한 세대를 매입하였습니다. 이후 2년간 건물에 하자가 있다는 사실을 모르고 지내다가 상가로의 용도변경을 신청하는 과정에서 건물이 건축허가내용과는 달리 설계되었고 구조적 문제가 있다는 사실을 발견하게 되었습니다. 매매계약을 한지 오래되었는데 이 경우에도 하자를 이유로 하여 매수인이 매도인에게 매매계약 해제를 주장할 수 있나요?
부동산 문제로 고민 중인 모든 분들에게 최선의 해결책을 제시해 드립니다.A : 부동산 매매계약을 체결한 후 매도인은 부동산의 인도를, 매수인은 매매대금의 지급을 완료하고 나면 원칙적으로 매수인은 매도인에 대해 매매계약의 해제를 주장할 수 없습니다. 다만 매수 후 부동산에 중대한 하자가 존재하여 매매계약의 목적 자체를 달성할 수 없는 경우에 매수인은 매매계약의 해제를 주장할 수 있습니다.
그런데 부동산의 하자가 매매계약의 목적 자체를 달성할 수 없을 정도에 이르지 아니하고 보수가 가능한 경미한 하자의 경우에는 매매계약 자체를 해제하는 것은 불가능하고 단지 하자에 따른 손해배상 청구만을 할 수 있습니다.
일반적으로 매매부동산의 구조적 하자, 안전상 하자의 경우에는 중대한 하자로 보아 매매계약의 해제를 인정하는 경향이 많고 미관상 하자, 보수로 해결이 하능한 하자는 경미한 하자로 보아 금전적인 손해배상으로 해결을 하는 경우가 많습니다.
법원은 특히 건축허가당시 허가사항, 설계 내용이 실제 건축현황과 차이가 있고 이러한 차이로 인해 건물의 안전구조에 영향을 미치는 경우에는 중대한 하자로 보아 매매계약의 해제를 인정하고 있습니다.(서울고등법원 1995. 5. 17. 선고 94나29128판결)
이와같은 매수인의 하자에 기한 매매계약 해제권은 매매목적물에 하자가 있는 것을 안 날로부터 6개월 이내에 행사하면 되는 것입니다. 즉 매매계약을 하고 부동산 인도 후 수년이 지났다고 하더라도 매수인이 매매목적물에 하자가 있음을 수년 후에야 비로소 알았고 알았던 때로부터 6개월 내에 매매계약 해제를 이유로 하는 청구나 소송을 한 것이라면 이러한 매수인의 해제 주장은 적법한 것입니다.
위에서 본 질문에서도 매수인은 건축허가 당시 신고한 건축설계내용과 실제 건축현황이 다르게 시공됨을 이유로 매매계약을 해제를 주장할 수 있고 매도인은 해제에 따라 매매계약에 따르 매매대금을 반환하여야 합니다. 매수인은 건축설계와 다르게 건축되었다는 것을 안 때로부터 6개월 내에 매매계약 해제 주장을 해야 하고 매도인은 매매계약 후 상당기간이 흘렀다는 것을 이유로 하여 매수인의 매매계약 해제 주장을 배척할 수 없습니다.
이상 법률사무소 솔루션 문석주 변호사였습니다.
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