상가 내 동일업종의 영업을 개시한 경우
기존에 상가에서 동일업종을 영업하고 있는 자의 구제방안
Q : 저는 상가 분양자와 약국업종을 지정하여 점포를 분양받았습니다. 분양계약 당시 상가 내 타점포를 약국으로 중복 분양, 임대하지 않고 위반시 입금전액을 환불해 주기로 한다는 특약을 체결하였습니다. 그런데 이후 상가 내에 다른 점포를 분양받은 사람이 약국을 개설하여 운영하기 시작했습니다. 이 경우 저는 약국을 개설한 사람을 상대로 영업금지를 요구할 수 있을까요? 저의 권리를 구제받을 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있을까요?
A : 1. 건축주가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포를 인수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 보아야 합니다.
이 경우 점포를 분양받은 자, 점포를 매수한 자, 그 점포를 임차한 자가 분양계약 등에 정해진 업종제한약정을 위반할 경우 이로 인해 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위해 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있는 것입니다.(대법원 2006. 7. 4. 자 2006마164, 165결정)
2. 그런데 만약 상가 점포의 분양계약 당시 분양계약서에 업종지정 또는 업종제한 약정이 존재하지 않거나 상가 건물 입점자들 사이에 업종제한에 관한 약정이 존재하는 등 분양계약의 내용에 업종제한에 관한 약정이 포함되어 있지 않다면 원래 상가에서 동종업종을 영업하고 있는 자는 동종업종을 영업하는 자를 상대로 영업금지를 청구할 수 없습니다.
즉 상가에서 영업하고 있는 자가 다른 동종영업자를 상대로 동종영업금지를 구하려면 원래 상가를 영업하고 있는 자나 동종영업을 하고 있는 자가 모두 분양받을 당시 분양계약서에 업종제한에 관한 약정이 포함되어 있어야 하고 적어도 상가 관리단 규약에 업종제한에 관한 내용이 포함되어 있어야 하는 것입니다.
3. 그렇다면 분양자로부터 업종제한이나 업종지정에 관한 약정을 하고 영업을 개시하였는데 분양자가 다른 사람과는 이러한 업종제한약정을 체결하지 않아 동종영업을 하고 있는 자를 상대로 영업금지를 청구하지 못하는 경우에 이로 인해 피해를 입은 자는 어떻게 구제받을 수 있을까요?
분양자가 분양계약 당시 업종지정 약정을 한 경우 분양자는 상가의 타 점포에 관한 분양계약을 체결함에 있어서도 경업금지를 분양계약의 내용으로 하여 분양계약 체결 이후라도 수분양자가 경업금지의 약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 그 기존 점포의 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다해야 할 의무를 부담합니다.(대법원 1995. 9. 5. 선고 94다30867판결)
분양자의 이러한 경업금지의무는 분양계약의 목적달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 분양계약의 목적이 달성되지 아니하여 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 보아야 합니다.(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011판결)
결국 분양자가 분양계약 당시 일부 점포 수분양자들과는 업종지정약정을 체결하면서 다른 수분양자와는 업종제한약정을 체결하지 않은 경우 점포를 분양받은 수분양자는 상가 분양자를 상대로 분양계약 해제를 주장하면서 분양대금을 돌려달라고 요구할 수 있게 되는 것입니다.
4. 위 상담사례에서도 질문자님은 상가 분양자와 약국영업지정약정을 체결한 후 상가에 본인만 약국영업을 할 수 있을 것이라는 기대를 가지고 점포를 분양받았습니다. 이 경우 상가분양자가 다른 점포 소유자들과도 모두 업종지정약정을 체결하거나 관리단 규약상 업종제한약정이 존재하는 경우 질문자님은 동종 약국 영업을 하는 자를 상대로 영업금지를 청구할 수 있고 만약 상가분양자가 다른 점포 소유자들과는 업종지정약정을 체결하지 않은 경우라면 동종 약국영업을 하는 자를 상대로 영업금지를 청구할 수는 없고 상가 분양자를 상대로 업종지정약정 특약 위반을 이유로 분양계약 해제를 주장할 수 있게 되는 것입니다.
이상 법률사무소 솔루션 문석주 변호사였습니다.
상담문의 02-956-4714상담문의
1. 부동산분쟁상담센터(02-956-4714) 전화하여 상담예약
2. 홈페이지(www.solutionlaw.co.kr)에 접속한 후 무료 인터넷상담을 신청
3. 네이버톡톡(https://talk.naver.com/ct/wcd9r7)에 접속하여 상담문의
4. 부동산분쟁상담센터 오픈채팅방(https://open.kakao.com/o/seXPTEW)에 접속하여 상담문의
