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계정을 잊어버리셨나요?

by 문석주 변호사 Mar 20. 2019

종중 소유의 땅을 수년간 무상으로 사용하고 있는 경우

종중이 토지 반환 및 토지사용료를 요구할 경우

Q : 1950년 경부터 수 십년동안 종중 분묘관리와 제사준비를 위해 종중 소유 토지를 점유하고 사용해 왔습니다. 그동안 임야였던 종중 토지는 제가 스스로 토지를 개간하여 과수원으로 지목을 변경하였고 현재는 배나무밭으로 사용하고 있습니다. 그런데 최근 종중이 제가 점유 중인 토지를 반환하고 그동안의 토지 사용료를 지급하라고 요구하고 있습니다. 이 경우 저는 종중의 말대로 토지를 반환하고 그동안의 토지 사용료를 지급해야 하는 것인가요?

A : 종중이 수십년동안 종중원 중 1인에게 땅을 사용하게 하고 그동안 종중원의 땅 사용에 대해 이의를 제기하거나 토지 사용료의 지급을 요구하지 않았다면 이 경우 종중과 땅을 사용한 종중원 사이에는 묵시적인 사용대차계약이 성립하였다고 볼 수 있습니다.

사용대차계약에 있어 사용대차기간을 정하지 않은 경우 땅 소유자는 차주가 토지를 사용, 수익하기 충분한 기간이 지나면 사용대차계약을 해지하고 토지의 반환을 요구할 수 있습니다.(민법 제613조 제2항) 이 법리에 따라 종중은 종중 소유의 땅을 점유하고 있는 종중원을 상대로 점유 사용하고 있는 토지의 반환을 구할 수 있고 종중원은 특별한 사정이 없는 한 종중에게 사용하고 있는 토지를 반환해야 합니다.

사용대차계약의 경우 무상사용이 그 요건에 해당하므로 종중은 수십년 동안 종중원이 종중 소유의 토지를 사용했다는 이유로 종중원에게 토지사용료를 지급하라는 요구를 할 수는 없습니다.

한편 사용대차계약에서 토지를 빌린 자는 토지를 소유자에게 반환할 때 토지의 가치 증가분을 토지 소유자에게 지급하도록 청구할 수 있습니다. 그런데 위 사례와 같이 종중이 종중원에게 종중 소유 토지를 무상으로 사용하도록 하는 사용대차계약이 묵시적으로 성립했다고 볼 수 있는 경우에는 종중원에게 토지가치 상분에 대한 청구권을 인정하기 쉽지 않습니다.

부동산분쟁 전문 법률사무소입니다.

왜냐하면 종중원은 종중 소유의 토지를 장기간 무상으로 사용하면서 수십년간 토지의 사용이익을 충분히 향유하였고 종중의 반환요청을 받은 종중원이 유익비를 지출하였더라도 그 상환을 청구하지 않고 토지를 그대로 반환한다는 묵시적 약정이 포함되어 있다고 보는 것이 당사자의 진정한 의사에 부합하기 때문입니다. (대법원 2018. 3. 27. 선고 2015다3914(본소), 2015다3921(반소), 2015다3938(반소)

결국 특별한 사정이 없는 한 종중원이 오랜기간 종중 소유의 토지를 무상으로 사용하였다면 종중원이 토지를 개간하여 토지의 가치가 증가하였더라도 종중에 대해 토지의 가치상승금액을 별도로 청구할 수는 없는 것입니다.

위 사례에서도 종중원인 의뢰인이 수십년동안 종중소유의 토지를 무상으로 사용하였다면 이는 종중과 종중원 사이에 종중 소유 토지를 무상으로 사용하기로 하는 묵시적인 사용대차계약이 성립되었다고 볼 수 있습니다. 종중원인 의뢰인은 수십년동안 토지를 무상으로 사용하였기 때문에 토지를 충분히 사용, 수익했다고 볼 수 있고 토지 소유자인 종중이 종중원인 의뢰인에게 토지의 반환을 요구할 경우 종중원은 이를 거절할 수 없습니다.

다만 사용대차계약은 무상이 원칙이기 때문에 특별한 사정이 없는한 종중원은 종중에게 그동안의 토지사용료를 지급할 의무가 없습니다.

반대로 형평의 원칙상 종중원은 수십년간 무상으로 종중 소유의 토지를 사용했기 때문에 종중에게 토지를 반환시 토지를 개간하고 지목을 과수원으로 변경하여 증가한 토지가치 상당액을 자신에게 지급하라는 청구 역시 하기 어렵습니다.

결국 상담의뢰인은 토지는 종중에 반환해야 하지만 그동안의 토지 사용료를 지급할 의무는 없습니다. 반대로 상담의뢰인이 토지를 개간함에 따른 토지가치 상승액 역시 종중에게 요구할 수는 없을 것으로 판단됩니다.