국가소유 토지 무단점유를 이유로 변상금 부과받은 경우
시효취득을 원인으로 소유권 취득을 주장할 수 있을까?
Q : 최근 자산관리공사로부터 국가 소유 토지 일부를 불법 점유하고 있다고 하면서 변상금을 납부하라는 통지가 왔습니다. 확인해 보니 수십년전부터 소유하고 있던 건물 대지의 일부가 국가 소유의 땅을 침범하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 주위에 알아보니 오랫동안 땅을 점유하고 있었다면 국가 소의 토지라고 하더라도 시효취득을 통해 소유권을 이전받을 수 있다고 하는데 국가를 상대로 침범부분에 대한 소유권을 이전받을 수 있을까요?
A : 어떤 토지를 20년 이상 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하여 왔다면 그 토지의 점유자는 토지의 소유자를 상대로 점유하고 있던 토지의 소유권 취득을 주장하며 이전등기 청구를 할 수 있습니다. 이러한 민법상 제도를 점유시효취득이라고 합니다. 점유시효취득은 일반적으로 경계를 침범하여 담장을 쌓거나 건물을 건축하는 경우 그와 같이 침범된 상태가 오래 지속되었다면 법적 안정성을 위해 침범된 부분의 소유권을 오랫동안 점유한 자에게 인정해 주는데 그 법적 취지가 있습니다. 이러한 점유시효취득 제도는 그 토지의 소유자가 일반 개인인 경우 뿐만이 아니라 국가나 지자체인 경우에도 적용될 수 있습니다.
즉 국가 또는 지자체 소유의 땅을 건물부지 또는 논이나 밭으로 경작하며 20년이 넘는 기간동안 점유해 왔다면 국가 소유의 땅을 점유하고 있는 점유자는 점유 토지의 소유권 취득을 주장하며 국가를 상대로 소유권을 이전하라는 청구를 할 수 있습니다. 자주, 평온, 공연 점유의사는 추정되는 것이므로 국가가 점유자의 타주 점유 사실을 입증하지 않는 한 자주점유 의사라 깨지는 것이 아닙니다. 건물의 부지로서 토지를 점유한 경우, 담장 등의 경계가 일부 타인 토지를 침범한 경우에는 일반적으로 자주점유의 의사가 인정됩니다.
국가 소유 토지에서 점유시효취득 요건 중 특히 중요한 것은 바로 국가소유 토지의 법적 성격입니다. 국가 또는 지차체 소유의 재산은 행정재산과 일반재산으로 나뉘는데 행정재산의 경우에는 공용이 폐지되지 않는 한 사법상 거래의 대상이 될 수 없으므로 취득시효의 대상이 되지 않습니다. (대법원 1994. 3. 22. 선고 93다56220판결)
즉 국가 소유 토지의 경우 시효취득의 대상이 되는 것은 그 토지가 일반재산인 경우 뿐입니다. 시효기간인 20년동안 계속하여 그 토지는 일반재산이어야 하고 행정재산이었던 기간은 시효기간에서 제외됩니다. 취득시효의 대상인 일반재산에 해당된다는 사실에 대한 입증책임은 시효취득을 주장하는 토지 점유자에게 있다고 할 것입니다.(대법원 2003. 10. 9. 선고 2003다29890판결 등 참조)
국유재산법상의 행정재산이란 국가가 소유하는 재산으로서 직접 공용, 공공용 또는 기업용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산을 말하는 것입니다.(2002. 2. 25. 선고 99다54332판결) 특히 시효취득의 대부분이 문제되는 것은 도로 일부를 점유하고 있는 경우인데 도로와 같은 인공적 공공용 재산은 법령에 의해 지정되거나 행정처분으로써 공공용으로 사용하기로 결정한 경우, 또는 행정재산으로 실제로 사용하는 경우의 어느 하나에 해당하여야 비로소 행정재산이 되는 것입니다.
특히 도로는 도로로서의 형태를 갖추고 도로를 설치하였을 때에 공공용물로서 공용개시행위가 있다고 할 것입니다. 단순히 토지의 지목이 도로이고 국유재산대장에 등재되어 있다는 사정만으로 바로 그 토지가 도로로서 행정재산에 해당한다고 할 수는 없습니다.(대법원 2000. 2. 25. 선고 99다54332판결)
종합하면 국가 소유의 토지라고 하더라도 그 토지를 20년 이상의 기간동안 건물부지 등으로 점유, 사용해 왔다면 그 토지 점유자는 국가소유의 토지에 대한 시효취득을 주장할 수 있습니다. 이 때 국가소유의 재산은 행정재산이 아닌 일반재산이어야 하고 일반재산인 성질이 시효취득에 따른 소유권이전등기 청구 때까지 20년 기간 이상 유지되어야 할 것입니다.
