공인중개사 관여 없이 중개행위가 이루어진 경우
중개보조인의 중개행위에 대한 공인중개사의 책임은?
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1. 공인중개사법 제19조 제1항은 "개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니된다."고 규정하고 있고 같은 법 제49조 제1항 제7호에서는 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 할 수 있게 본인의 성명이나 상호 또는 중개사무소 등록증을 양도, 대여한 사람을 형사처벌하는 규정을 두고 있습니다.
2. 위 규정에 따르면 공인중개사는 다른 사람이 공인 중개사로 행세하면서 공인중개사 업무를 행하려는 사실을 알면서 명의나 등록증을 양도 또는 대여하는 경우 공인중개사법에 따라 형사처벌될 수 있습니다.
3. 한편 공인중개사법에서는 중개보조원에 대해 규정하고 있는데 중개보조원이란 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반 서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말합니다.
4. 즉 중개보조원은 중개업무 중 단순 현장 안내나 일반 회계, 서무 등의 업무만을 할 수 있을 뿐입니다. 그런데 중개보조원이 위와 같이 행할 수 있는 단순 업무의 범위를 벗어나 실질적으로 중개업무를 행하려는 것을 알면서도 공인중개사가 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개업무를 하게 하는것 역시 위 공인중개사 명의 대여 금지 조항에서 금지하는 행위에 포함된다고 할 것입니다.(대구지방법원 2019. 5. 21. 선고 2018노4066판결)
5. 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 합니다. 특히 무자격자가 성사시킨 거래에 관해 그 계약서에 공인중개사의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 하였다면 이는 공인중개사법에서 금지하는 공인중개사자격증의 대여행위에 해당합니다.(대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도9334판결)
6. 결국 정식으로 등록된 중개보조인이라고 하더라도 중개보조인이 직접 계약금 등을 받거나 계약서 작성 당시에도 중개인으로서 날인을 하는 경우, 계약 체결 과정에서 공인중개사가 관여를 하지 않은 경우, 중개보조원이 월급이 아닌 중개한 수수료의 일정비율을 지급받는 형태로 이득을 취하고 경우에는 실질적으로 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 하게 한 행위로 판단될 여지가 높은 것입니다.
7. 즉 공인중개사 사무실에서 관행처럼 이루어지고 있는 중개보조인의 중개업무형태는 상당수가 공인중개사법에서 금지하는 명의대여행위에 해당되는 것입니다. 실제 중개보조인을 고용하여 업무를 수행한다고 하더라도 실질적인 중개업무는 공인중개사의 주도 아래 이루어져야 할 것이며 중개보조인에게는 부수적인 업무지시만이 가능할 것입니다. (중개보조인의 고의 과실로 인해 손해가 발생하는 경우에는 공인중개사는 보조인의 행위에 따른 손해배상 책임을 질 가능성도 높습니다)
2019. 7. 24.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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