공공건설 임대주택 임차인이 주택를 소유하게 되었을 경우
임대주택 임대인의 임대차계약 해제 및 갱신거절의 효력은?
1. 무주택 세대주에게 우선공급되는 공공건설 임대주택의 경우 대부분 임대차계약서에는 임대차 기간 중 세대주나 세대원이 무주택 요건을 유지하도록 하는 내용이 포함되어 있습니다.
2. 만약 임대차기간 동안 무주택 세대주로서의 요건을 유지하지 못하면 임대주택의 입주자요건을 상실하며 나아가 임차인이 이러한 사실을 묵비하고 임대차계약을 갱신하였다면 계약내용에 기재되어 있는 "허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우"에 해당하여 계약해지사유가 됩니다.(대법원 2008. 5. 29. 선고 2008다3848판결)
3. 설사 임대인이 입주자요건을 상실했다는 사실을 알지 못한 채 임대차계약을 갱신했다고 하더라도 후에 이를 알게 된 임대인은 그 사유를 들어 갱신을 거절하고 계약을 해지하는 사유로 삼을 수 있습니다.(대법원 2003. 12. 11. 선고 2003다45649판결)
4. 임대차기간 중 주택을 소유하였다가 이를 다시 처분하여 임대차계약 갱신 당시에는 무주택자가 되었다고 하더라도 해당 임차인은 주택 소유 즉시 입주자요건을 상실하였다고 할 것이어서 임대인에 대해 임대차계약 종료 당시 무주택자임을 이유로 임대차계약 갱신을 주장하지 못합니다.(대법원 2003. 12. 11. 선고 2003다45649판결)
6. 한편 세대주 뿐만 아니라 세대원 중 일부가 무주택 요건을 상실했더라도 역시 해당 세대는 임대차를 갱신하지 못하고 임대인에게 임대주택을 인도해야 합니다.
7. 결국 공공건설 임대주택을 임차한 임차인이 계속 임대주택에 거주하려면 임대차기간 중 어느 때라도 주택을 소유해선 안되며 무주택자 요건을 상실했다는 점을 근거로 임대인이 임대차계약 갱신을 거절하거나 임대차계약 해제를 주장하면서 임대주택의 인도를 구할 경우 임차인은 이를 거절하지 못하는 것입니다.
8. 이는 무주택자들에 대하여 임대주택을 원활히 공급하여 국민주택생활의 안정을 도모하려는 임대주택공급제도의 취지에 비추어 보았을 때 임대주택의 임대차계약서상 규정을 엄격히 해석하는 대법원의 입장은 타당하다고 할 것입니다.
2019. 7. 25.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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