임차인의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하는 경우
임차인의 차임연체를 전대차한 사람에게 주장할 수 있을까?
1. 상가 임대차에 있어 임대인은 민법 10조의 8 규정에 따라 임차인의 차임연체액이 3기액에 달하는 때에 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 차임연체를 이유로 하는 해지는 불연속적으로 차임을 연체하는 경우도 가능하며 일부 차임만을 조금씩 연체하더라도 결국 합한 연체차임의 액이 3기액을 넘는 경우라면 역시 가능합니다.
2. 3기액의 차임연체는 임대차계약 해지 의사표시가 임차인에게 송달될 때까지 유지되어야 합니다. 즉 차임연체를 이유로 하는 임대차계약 해지는 계약해지의 의사표시(내용증명)가 임차인에게 도달함과 동시에 효력이 발생하는데 임대인이 차임연체를 이유로 하는 해지통보를 하기 전에 임차인이 미리 연체차임 일부액을 변제하여 연체한 차임이 3기액을 미달하게 되었다면 임대인은 더 이상 차임연체를 이유로 하는 임대차계약 해지를 하지 못하게 됩니다.
3. 한편 상가를 임차한 임차인이 이를 다른 제3자에게 다시 전대차한 경우 임차인의 차임연체를 이유로 임대인이 전차인을 상대로 계약해지를 주장할 수 있는지 여부가 문제됩니다 . 임차인이 제3자와 전대차계약을 체결하였다면 일단 전대차계약은 그 효력이 있습니다. 다만 임대인이 전대차를 동의한 경우가 아니라면 전차인은 임대인에게 전대차의 권리를 주장할 수 없습니다. 임대인은 무단 전대차를 이유로 하여 임대차계약 해지를 주장할 수 있으며 임대인이 전차인을 상대로 건물 명도를 요구할 경우 전차인은 이에 대항할 수 없습니다.
4. 상가 전대차에 대해 임대인이 동의한 경우라면 임대인은 전대차를 이유로 임대차계약 해지주장을 할 수는 없습니다 .다만 전차인은 임대인에 대하여 전대차계약상의 권리 주장을 하는 것은 불가능합니다. 민법 제648조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항에 의하면 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다고 정하고 있습니다. 위 규정에 따라 임대인은 임대차계약기간이 종료되거나 임차인이 파산하여 더 이상 임대차계약을 갱신하지 않고 종료하는 경우 이를 임차인 뿐만 아니라 전차인에게도 통지해 주어야 합니다.
5. 그러나 임차인의 차임연체액이 3기에 달함에 따라 임대인이 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 그 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관게는 해지로 종료된다고 할 것입니다.(대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860판결)
6. 결국 임대인이 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하면서 전대하고 있는 전차인에게 명도를 청구하는 경우 임대인은 임차인에 대해서만 해지통보를 하면 되는 것이지 별도로 전차인에게 해지통보를 할 필요는 없는 것이며 전차인은 해지통보가 없었다는 이유로 임대인의 명도청구에 대항할 수 없습니다.
2019. 8. 9.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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