분양계약시 업종제한 약정을 기재하는 경우 유효할까?
업종제한 약정의 유효성과 영업금지, 손해배상청구
1. A씨는 甲회사로부터 상가 점포를 분양받았다. A씨와 甲회사가 작성한 분양계약서에는 A씨가 약국업종으로 독점적으로 점포를 영업할 수 있다고 기재되어 있다.
2. A씨는 점포를 분양받은 후 약사 B씨에게 약국용도로 점포를 임대하였고 약사 B씨는 그때부터 현재까지 점포에서 약국 영업을 하고 있었다.
3. C씨는 甲회사로부터 동일한 상가의 다른 점포를 분양받았는데 해당 매매계약서에는 업종제한에 관한 내용이 기재되어 있지 않았다. 그런데 C씨는 분양받은 점포를 D씨에게 약국용도로 임대하였고 D씨는 해당 점포에서 약국 영업을 개시하였다.
4. 이에 A씨와 B씨는 C씨와 D씨를 상대로 영업을 금지하는 청구를, 甲회사를 상대로는 업종제한 금지 규정을 위반하여 분양계약을 했다는 이유로 손해배상을 구하는 소송을 제기하였다.
1. 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 볼 수 있으므로 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 그리고 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 합니다.(대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044판결)
2. 그런데 위와 같은 업종제한 규정이 분양회사로부터 분양받은 모든 점포 소유자들에게 적용되기 위해서는 점포 소유자들이 모두 매매계약서에 업종을 지정하여 매매하였다거나 특정 점포 외에는 특정 영업이 제한된다는 내용이 기재되어 있어야 합니다. 만약 점포 소유자들 중 일부의 매매 또는 분양계약서에만 업종제한 기재가 되어 있다면 이러한 업종제한 규정의 효력으로 매매계약서에 그러한 내용이 기재되어 있지 않은 점포 소유자를 상대로 영업을 금지하거나 손해배상 청구를 할 수 없을 가능성이 높습니다.
3. 특히 업종제한약정은 매매계약서나 분양계약서 또는 임대차계약서에 명시적으로 기재되어 있어야 하는 것이지 단순히 상가 분양광고지나 홍보영상 내의 내용만으로 업종제한약정이 모든 점포 소유자들에게 효력이 미친다고 보기는 어렵습니다.
4. 만약 분양회사가 일부 점포 소유자들과 업종제한금지 약정을 체결하면서 다른 일부 점포 소유자들과는 업종제한금지 약정을 체결하지 않아 일부 점포 소유자들이 업종제한 금지의 혜택을 누리지 못하게 된 경우라면 분양회사는 업종제한 약정에 따른 의무위반을 이유로 점포 소유자가 입게 된 손해를 배상해 주어야 합니다.
5. 다만 일부 점포 소유자가 분양회사의 업종제한 금지 위반 약정을 이유로 분양회사에 손해배상책임을 물을 경우에는 업종제한약정 위반에 따른 점포 가치의 하락이나 매출 하락과 같은 손해를 구체적으로 입증해야 하고 단순히 추정금액만으로 손해배상을 요구할 수는 없습니다. 결국 피해를 입은 점포 소유자는 동업 업종이 영업을 개시함에 따른 매출 하락에 대한 증거를 법원에 제출하거나 점포가치 하락에 관한 감정서를 제출함으로서 구체적인 손해를 입증할 수 있을 것입니다.
6. 위와 같이 상가 분양자는 단순히 분양회사와 업종제한약정을 체결했다는 사정만으로 자신만이 상가에서 제한된 업종의 영업을 할 수 있다고 믿어서는 안 됩니다. 업종제한 금지 약정이 유효하려면 관리단의 규약이나 모든 분양계약서, 매매계약서에 업종제한의 취지가 명시적으로 기재되어 있어야 하고 일부 점포 소유자들 사이의 업종제한약정만으로 그 효력을 누릴 수는 없다는 점을 명심해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2019. 11. 4.
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