건축 부지를 분양받은 수분양자들의 무상통행권과 도로개설
택지 수분양자들의 무상통행권, 건축법상 도로에 부합하는 도로개설청구권
1. A개발회사는 B로부터 임야를 매수하였고 각 임야를 분할하고 토지 정리작업을 하였다.
2. 이후 A개발회사는 각 분할된 임야를 대지로 지목변경한 후 전원주택의 택지로서 각 매수인들에게 택지를 분양하였다.
3. 그런데 A개발회사로부터 각 택지를 분할하면서 도로부지로 남겨놓은 토지에 대해서는 택지 수분양자들에게지분등기를 이전해 주지 않았다.
4. 이후 도로부지 토지는 A 개발회사로부터 C에게 소유권이 이전되었는데 C는 도로부지의 통행을 막으며 택지 수분양자들에게 통행료를 요구하였다.
© unstable_affliction, 출처 Unsplash
일반적으로 전원주택 등의 건축을 위한 택지를 조성한 후 분할하는 사업을 하는 사업자들은 택지 외에 별도로 도로부지를 남겨두기 마련이고 해당 도로부지의 지분을 각 택지 수분양자들에게 택지의 소유권과 함께 매도하는 것이 보통입니다. 그런데 만약 택지 사업자가 택지 수분양자들에게 도로부지의 지분을 이전하지 않은 경우에 택지 수분양자들은 도로부지에 관하여 무상의 통행권을 주장할 수 있는 것인지 여부가 문제됩니다.
주택의 부지로 사용되는 택지에 공로에 이르는 도로가 설치되어 있지 않다면 그러한 택지는 정상적인 사용을 할 수 없으므로 택지에는 도로가 필수적입니다. 또한 택지에 주택 등 건축물을 건축하기 위해서는 건축법에 정한 바에 따라 관할 행정청으로부터 건축허가를 받거나 건축신고를 해야 하는데, 건축법 역시 도로에 접하지 아니하는 토지에는 건축물을 건축하는 행위를 허용하지 않고 있습니다.
이와 같은 택지와 도로의 관계 및 관련규정에 비추어 보면, 택지를 조성하여 분할하여 분양하는 사업을 하는 경우에 그 택지를 맹지로 분양하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없다면, 분양계약에 명시적인 약정이 없더라도 분양사업자로서는 수 분양 택지에서의 주택 건축 및 수분양자의 통행이 가능하도록 조성, 분양된 택지들의 현황에 적합하게 그 인접 부지에 건축법 등 관계 법령의 기준에 맞는 도로를 개설하여 제공하고 수분양자에 대하여 그 도로를 이용할 수 있는 권한을 부여하는 것을 전제로 하여 분양계약이 이루어졌다고 추정하는 것이 거래상의 관념에 부합되고 분양계약 당사자의 의사에도 합치됩니다.(대법원 2009. 6. 11. 선고 2009다8802판결, 대법원 2014. 3. 27. 선고 2011다107184판결)
결국 택지개발회사가 수분양자와의 매매계약 체결 과정에서 택지의 이용에 제공되는 도로가 설치될 것으로 설명하고 토목공사비, 개발비를 매매대금에 포함시켜 그 비용을 수분양자에게 별도로 부담하지 않기로 하는 합의가 존재하는 경우 도로 개설에 관한 비용 역시 별도로 부담하지 않는 것으로 볼 여지가 있으므로 택지개발회사와 수분양자 사이에는 택지를 위해서 도로를 개설하여 제공하기로 하는 약정이 존재한다고 보아야 할 것입니다.
따라서 택지 수분양자는 택지 조성시 설치된 도로의 경우 비록 도로 부지의 지분이 없다고 하더라도 택지개발회사에 도로 개설 및 무상의 통행권을 주장할 수 있을 뿐만 아니라 택지개발회사로부터 도로 부지의 소유권을 이전받은 자라고 하더라도 무상으로 통행할 수 있는 권리를 주장할 수 있다고 할 것입니다.
2019. 12. 17.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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