보증금에 질권이 설정된 상태에서 매매계약시 주의할 점은
전세대출과 보증금에 대한 질권설정
1. A는 B로부터 아파트를 보증금 300,000,000원에 임차하였다.
2. 임차인 A는 보증금 중 2억 4천만원을 C은행으로부터 전세보증금담보대출로 대출받았고 이 때 임차인 A는 C은행에게 아파트 보증금반환채권 중 2억 6천만 원에 대하여 질권을 설정해 주었다. 임대인 B는 C은행의 질권설정을 승낙하고 임대차 종료로 보증금을 반환하는 경우 임대차보증금을 C은행에 직접 반환하기로 하였다.
3. 이후 임차인 A는 임대인 B로부터 350,000,000원에 임차한 부동산을 매수하기로 하였다. 매매대금 중 3억 원은 기존 보증금을 매매대금으로 하고 나머지 5,000만 원만 실제 지급하기로 하였고 위 매매계약에 따라 정산을 마친 다음 A명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
4. 그런데 이후 A는 C은행으로부터 빌린 보증금대출 2억 4천만원을 변제하지 않았고 이에 C은행은 B에게 질권자로서 대출금 2억 4천만원을 반환해야 한다고 주장하며 B를 상대로 대출금액을 지급하라는 소송을 제기하였다.
1. 보증금 대출과 질권설정
소위 전세계약을 체결하는 경우 거의 대부분의 임차인들은 보증금 중 상당액을 은행의 전세자금대출을 이용하여 임대인에게 지급합니다. 그런데 대부분의 은행은 임차인들에게 전세자금 대출을 승인하면서 그 담보로 임대차보증금에 대해 질권을 설정합니다.
임대차보증금에 대한 질권 설정이란 임차인이 대출금을 갚지 않은 경우 은행이 임대인에 대해 직접 보증금에서 대출금 상당의 액수에 대해 지급을 구할 수 있는 제도입니다.
2. 보증금에 질권을 설정할 경우 임대인에 대한 효력
그런데 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없습니다.(민법 제352조)
임차인이 전세자금대출을 받게 되면 은행에서는 임대인에게 보증금에 대한 질권설정을 통지하면서 보증금 중 대출금에 대해서는 임차인이 아닌 은행에 직접 반환해야 한다는 점을 설명합니다.
질권이 설정되면 임대인은 임대차계약 종료시 대출금을 직접 은행에 반환해야 합니다. 만약 임대인이 보증금 중 대출금 부분을 임차인에게 반환하였는데 임차인이 그 대출금을 은행에 변제하지 않는 경우 은행은 질권의 효력으로 임대인에게 대출금의 지급을 요구할 수 있고 이 경우 임대인은 은행에게 이중변제의 위험을 부담할 수 있습니다.
즉 질권설정자(은행)가 제3채무자(임대인)에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자(임대인)가 이를 승낙한 때에는 제3채무자(임대인)가 질권자(은행)의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자(은행)에게 대항할 수 없고, 질권자(은행)는 민법 제353조 제2항에 따라 여전히 제3채무자(임대인)에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있는 것입니다.(대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665판결)
3. 보증금에 질권이 설정된 상태에서 임대인과 임차인 사이에 임차주택의 매매계약
대부분의 질권설정 전세자금대출의 경우 임대인이 은행에 대출금을 정상적으로 반환하게 되면 특별한 문제가 발생하지 않습니다.
그런데 임대인이 임대기간 중 임차인에게 임차주택을 매도하는 경우 종종 문제가 발생합니다.
일반적으로 임차인이 임차주택을 직접 매수하는 경우에는 매매대금에서 기존에 교부된 보증금을 상계한 나머지 금액만을 임대인에게 실제 지급합니다. 만약 보증금 중 대출금이 포함되어 있지 않다면 임대인은 보증금 전부를 상계하고 나머지 금액만을 매매대금으로 주고받는 것이 가능합니다.
그런데 문제는 위 사례에서 본 바와 같이 보증금 중 대출금이 포함되어 있는 경우입니다.
전세자금 대출금은 임대인이 은행에 반환해야 할 돈이며 임차인에게 반환할 돈이 아닙니다. 즉 매매대금에서 상계되어야 하는 보증금의 범위에 포함되지 않는 것입니다. 그런데 임대인이 무심결에 보증금을 공제하고 난 이후 임차인이 은행에 대출금을 갚지 않는다면 은행은 질권자로서 임대인에게 대출금 반환의 책임을 물을 수 있습니다.
즉 임대인은 임차인과 매매대금 중 일정 부분을 보증금 및 대출금으로 상계하기로 합의한 것인데 이러한 상계합의는 질권자인 은행을 해하는 행위이므로 임대인은 은행에 대해 보증금 상계 합의 주장을 할 수 없는 것입니다.(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689판결)
4. 사례에서 임대인 B의 대출금 반환의무
위에서 본 사례에서도 임대인 B는 임차인 A에게 임차주택을 매도하면서 보증금 뿐만 아니라 대출금까지 포함하여 상계를 하고 나머지 돈만을 매매대금으로 교부받은 것은 큰 잘못입니다. C은행은 B에 대해 대출금 전체의 반환을 요구할 수 있고 임대인 B는 특별한 사정이 없는 한 C은행의 요구에 따를 수 밖에 없습니다.
이처럼 임대인은 섣불리 임차인의 의무를 면해주거나 대출금을 은행에 직접 지급하지 않는 경우 보증금을 임차인과 은행에 이중지급해야 하는 위험에 처할 수 있습니다.
따라서 임대인은 전세자금대출에 따라 보증금에 질권이 설정되는 경우 임차인과의 모든 합의에 신중해야 할 것입니다.
2020. 12. 19.
※ 상담문의 02-956-4714
