대금 미지급시 자동 해제하기로 하는 특약의 효력은?
중도금, 잔금 미지급으로 계약이 자동으로 해제될 수 있을까?
1. 매도인 A와 매수인 B는 2. 15.에 건물과 토지를 5억 원에 매도하기로 하면서 계약금 5,000만 원은 계약 당일에, 중도금 1억 원은 3. 30일에, 잔금 3억 5,000만 원은 5. 30.에 각 지급하는 것으로 합의하였다.
2. A와 B는 매매계약서에 매수인인 B가 약정일자에 대금을 지급하지 아니할 때에는 매매계약이 취소되는 것으로 하고 이미 지급한 대금은 반환하지 않기로 한다라는 약정을 하였다.
3. 그 후 A는 B의 요구로 건물과 토지의 소유권을 먼저 넘겨주고 인도도 마쳐주었다.
4. 그런데 B는 중도금과 잔금 지급기일에 중도금과 잔금을 지급하지 않았고 이에 A는 6. 30.경 B에게 7. 10.까지 준도금과 잔금을 지급해줄 것과 그날까지 그 지급을 이행하지 아니하면 매매계약이 해제되는 것으로 본다라는 내용의 내용증명을 발송하였으나 B가 이사를 가는 바람에 그 내용증명은 송달이 되지 않았다.
5. 이에 A는 B에게 매매계약 해제를 원인으로 하여 이미 이전된 소유권이전등기의 회복을 구하는 소송을 제기하였다.
1. 자동해제 특약의 효력
부동산에 대한 계약을 할 때 계약서 상에 " ~경우에는 이 계약은 무효로 한다.", "~경우에는 이 계약은 취소되는 것으로 한다.", "~경우에는 이 계약은 자동으로 해제된다."라는 기재를 하는 경우가 종종 있습니다. 대부분의 계약 당사자들은 계약서 상에 위와 같은 자동해제 특약 조항이 들어가게 된다면 그 조건이 성취되는 즉시 계약은 자동으로 해제된다고 생각하는 경우가 많습니다.
그러나 실제 대법원의 판례와 실무 사례를 검토해 보면 위와 같이 계약서에 기재된 특약이 자동으로 계약이 해제되는 자동해제특약에 해당되지 않는다고 판단되는 경우가 많이 있습니다.
자동해제특약이 없는 경우 일반적으로 계약을 해제하기 위해서는
1) 상대방이 의무를 이행하지 않은 상태에서
2) 이행을 최고하고 그 최고기간 동안에도 이행을 하지 않는 경우
3) 해지의 의사표시를 한 이후에야
비로소 계약이 해제될 수 있습니다. 즉 단순히 계약상 의무를 지체하였다는 사정만으로 계약이 자동으로 해제되는 것은 아닙니다.
다만 위에서 본 것처럼 자동해제와 관련된 특약이 있는 경우에는 달리 해석될 여지가 있습니다. 자동해제와 관련해서는
1) 의무 위반에 따라 별도의 의사표시 없이 자동으로 계약이 해제되는 것으로 해석되는 특약과
2) 자동으로 해제되는 것이 아니고 해제의 의사표시가 상대방에 도달한 경우에 비로소 계약이 해제된 것으로 보는 해제권 유보특약
로 나눌 수 있습니다.
2. 의무 위반으로 별도의 해제 의사표시 없이 당연히 계약이 해제되는 특약으로 해석되는 경우 (중도금 및 기타 일방적인 의무 위반인 경우)
일반적으로 "중도금을 지급기한에 지급하지 않는 경우 계약은 무효로 한다.", "소유권보존등기가 완료되지 않은 경우 계약은 무효로 한다.:라는 특약과 같이 동시이행관계에 있지 않은 의무 위반의 경우에 대법원은 해당 특약을 의무위반으로 당연히 계약이 해제되는 특약으로 보고 있습니다. 즉 중도금이나 일방의 특수한 의무나 조건의 경우에는 해당 의무 위반으로 계약이 자동으로 해제된다고 하여 형평에 어긋난다고 보지 않으므로 조건이 성취되거나 의무가 위반되는 즉시 계약은 별도의 의사표시 없이 당연히 해제되는 것입니다.(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13717판결, 대법원 1992. 8. 18. 선고 92다5928판결)
3. 자동해제 특약으로 해석되지 않는 경우 (잔대금 지급의무 위반인 경우)
일반적으로 "잔금을 지급기한에 지급하지 않는 경우 계약은 무효로 한다."는 등의 잔금지급의무 위반을 자동해제의 조건으로 정한 경우에는 잔금지급의무 위반만으로 당연히 계약이 해제되는 것으로 보지 않습니다. 왜냐하면 잔금은 매도인의 소유권이전등기의무 및 인도의무 등 상대방의 의무와 동시에 이루어져야 하는 관계에 있기 때문입니다. 즉 동시이행관계에 있는 채무가 이행되지도 않은 상태에서 다른 일방의 채무가 이행되지 않았다는 사정만으로 계약이 당연히 효력을 잃게하는 것은 형평에 어긋나다고 보는 것입니다.(,대법원 1989.7. 25. 선고 88다카28891판결, 대법원 1992. 7. 24. 선고 91다15614판결)
결국 계약 해제를 원하는 매도인은 잔금 지급기한 전에 미리 소유권이전등기의무 및 인도의무의 이행제공을 하거나 이행을 완료하여야만 비로소 잔대금 미지급으로 계약의 자동 해제를 주장할 수 있는 것입니다.
4. 계약금, 중도금 몰취 특약이 있는 경우
계약서상 " 매도인은 매수인이 매매대금을 약정기일에 지급하지 않을 때에는 계약 해제와 동시에 계약금은 매도인에게 귀속된다."라는 약정을 하는 경우도 있습니다. 이것은 매도인이 계약을 해제하면서 그 의무 위반에 대한 벌칙으로 계약금을 몰수하는 조항에 해당합니다. 그런데 계약 해제와 더불어 계약금 등의 몰취 특약까지 존재하는 경우에 대법원은 보통 이를 자동해제 특약이라고 해석하지 않습니다.
즉 법원은 계약 해제와 더불어 계약금 등의 몰취 특약까지 있는 경우 이는 상대방의 이행지체가 있는 경우 매도인은 매매계약을 해제함과 동시에 계약금 등을 몰취할 수 있다는 특약으로 볼 것이지 매매계약이 자동으로 해제된다는 자동해제 특약으로 해석하지 않는 것입니다.(대법원 1980. 12. 9. 선고 80다1815판결)
따라서 만약 자동해제와 함께 계약금 등의 몰취를 함께 규정한 경우라면 비록 상대방의 의무 이행지체가 있더라도 매매계약은 자동으로 해제될 수 없고 일반적인 해제에서 요하는 절차인 상당기간 최고를 거치고 해제의 의사표시를 해야만 비로소 매매계약이 해제되는 것입니다.
5. 자동해제 특약만으로 당연히 계약이 해제되었다고 보는 것은 신중해야
위에서 본 사례에서는 매도인 A는 이미 매수인에게 소유권을 넘겨주고 인도를 완료하여 더 이상 이행해야 할 의무가 없었습니다. 그럼에도 매수인 B는 중도금이나 잔금을 지급하지 않는 것인데 결국 B의 매매대금 지급 의무는 일방적인 의무이고 B는 그 의무를 위반한 것이므로 별도의 최고나 해제의 의사표시 없이 매매계약은 당연히 해제된다고 보아야 할 것입니다. 즉 B는 A에게 이미 이전받은 소유권 등기를 반환해야 하는 것입니다.
이처럼 자동해제 특약을 계약서상에 삽입했다는 사정만으로 의무위반이 당연히 계약 해제로 이어지는 것은 아닙니다. 계약 쌍방의 채무가 동시이행 관계에 있는 경우 일반적으로 대법원은 해제를 주장하는 당사자의 의무도 이행이 이루어져야만 해제가 가능하다고 전제하고 있으며 특히 계약금이나 중도금 몰수 특약이 함께 포함되어 있는 경우에는 이행의 최고까지도 요하는 경우가 대부분입니다.
만약 자동해제 특약의 효력과 계약의 해제되었는지 여부가 애매한 경우에는 일단 최고 및 해제의 의사표시를 하는 것이 안전합니다. 단순히 자동해제 특약만을 믿고 해제를 위한 아무런 조치를 취하지 않는 경우 추후 계약이 해제되지 않는 것으로 해석되어 큰 불이익을 입게 되는 경우가 발생할 수 있습니다.
2020. 12. 21.
변호사 문석주
