임차인이 불법설치한 구조물을 임대인이 무단철거 한 경우
임대인의 형사책임과 손해배상
1. A는 B로부터 ㄱ토지를 임차한 후 ㄱ토지 위에 가건물을 설치하여 음식점을 운영하였다. 그런데 A가 설치한 가건물은 관할 행정청의 허가를 받지 않은 불법 건축물이었다.
2. 이에 관할 구청은 ㄱ토지 위 불법 가건물을 적발하고 A와 B 모두에게 철거명령 및 이행강제금 부과예정 통보를 하였다.
3. 임대인인 B는 A에게 가건물을 철거할 것을 요구하였으나 임차인 A는 가건물 철거 요구에 불응하였다.
4. 이에 임대인 B는 이행강제금을 부과받지 않기 위해 A의 동의 없이 자력으로 가건물을 철거하였다.
5. 임차인 A는 임대인 B의 불법철거행위로 인해 가건물의 효용을 상실하였으므로 이에 대한 손해배상과 가건물 철거로 음식점 영업을 하지 못한 기간 동안의 영업수입에 대한 손해배상 청구를 하였다.
1. 임대인이 임차인이 불법 설치한 무허가 가건물 또는 시설물에 대한 책임을 질까?
임차인이 임대인으로부터 건물이나 토지를 임차한 후 그 임차목적물을 넓게 쓰기 위해 임차인이 직접 불법 시설물을 증축하는 경우가 많이 있습니다.
그런데 이후 불법증축한 건물이나 시설물이 행정청에 의해 적발되는 경우 불법 설치한 시설물의 철거 문제가 발생합니다. 불법 시설물이나 건물을 적발하면 관할 행정청은 직접 불법시설물을 설치한 임차인 뿐만 아니라 임대인에 대해서도 철거명령 및 이행강제금을 부과합니다.
대법원도 임차인이 불법증축한 부분에 대한 임대인의 이행강제금 부과의무와 관련하여 원고가 건물의 소유자인 이상 직접 무단 용도변경행위를 하지 아니하였다고 하더라도 행정청은 소유자인 임대인에 대하여 시정명령을 하고 이를 이행하지 아니할 때에는 이행강제금을 부과할 수 있다고 판단하고 있습니다.(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011두27919판결, 서울고등법원 2016. 1. 29. 선고 2014누5066판결)
2. 임대인이 임차인 불법설치 시설물을 무단철거한 경우 손해배상책임
결국 임대인의 입장에서는 임차인이 설치한 불법 건축물이 철거되지 않는 경우 이행강제금을 계속 부과받을 수 있기 때문에 임차인에게 불법 시설물을 철거할 것을 계속 요구할 수밖에 없습니다.
그런데 임차인이 시설물 철거에 불응하는 경우 임대인은 급한 마음에 임차인의 동의 없이 직접 불법시설물을 철거하는 경우도 종종 있습니다.
그러나 불법시설물이라고 하더라도 엄연히 그 시설물의 소유자는 시설물을 설치한 임차인이기 때문에 임대인이 임차인 동의 없이 불법시설물이나 불법건물을 철거한다면 불법행위에 해당될 가능성이 높으며 불법 철거 행위에 따른 시설물 또는 건물 시가 상당의 손해배상을 해주어야 할 의무가 발생합니다.
3. 임대인의 불법철거로 인해 영업을 하지 못한 기간 동안의 영업이익에 대한 손해
또한 임대인의 귀책사유로 인하여 임차인의 임대차 목적물에 대한 임차권에 기한 사용, 수익이 사회,통념상 불가능하게 됨으로서 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도 임차인은 임대인에 대하여 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고 그 이후의 차임 지급의무를 면하는 한편 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용하여 영업을 게속하였더라면 얻을 수 있었던 이익 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있습니다.(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결)
결국 임대인의 불법철거 행위로 인해 임차인이 영업을 계속하는 것이 불가능한 경우 임차인은 임대인의 불법철거 행위로 인해 다른 임대차 목적물을 마련해 영업을 시작하는 데 필요한 상당한 기간 동안은 영업을 하지 못한 영업이익 상당을 손해배상으로 임대인에게 청구할 수 도 있는 것입니다.
일반적으로 대법원이 보는 임차인이 다른 임차목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간은 3개월에서 4개월 정도 입니다.
즉 임대인의 불법철거로 인해 임차인이 영업을 중단할 수밖에 없었다면 임대인은 임차인에게 3~4개월 정도의 영업이익을 배상해 줄 위험성도 존재하는 것입니다.(부산지방법원 2008. 5. 13. 선고 2006가단194012, 2008가단14417판결)
4. 임차인의 불법 설치 건물이나 시설물에 대한 문제 법원의 민사소송으로 해결해야
이처럼 임대인 소유 건물이나 토지에 임차인이 불법 건물이나 시설물을 설치했다 하더라도 임대인은 법원에 민사소송을 통해 임차인에 대해 임대차계약 위반을 원인으로 명도를 구함과 동시에 불법 시설물 철거철구를 해야 합니다. 만약 임대인이 민사소송 절차를 거침이 없이 임차인의 동의도 구하지 않고 일방적으로 건물이나 시설물을 철거할 경우 비록 그 건물이나 시설물이 불법건축된 것이라고 하더라도 임대인은 임차인에 대해 불법철거에 따른 각종 손해배상책임을 부담할 수 있음을 명심해야 할 것입니다.
2020. 12. 22.
변호사 문석주
