돈을 못 갚는 경우 부동산을 주기로 한 합의의 유효성
대물변제합의와 그 유효성
1. A는 2016. 2월 경 B로부터 2억 원을 빌렸다.
2. A는 B에게 차용증을 작성해 주면서 차용증에 “2016. 8월까지 2억 원을 변제한다. 단 이행이 안 될 경우 ㄱ토지 약 400평을 평당 50만 원으로 해서 상환한다.”라는 내용을 기재해 주었다.“
3. 그런데 나중에 알고 보니 ㄱ토지는 애초에 제3자가 저당권을 설정해 놓은 상태였다.
이에 B는 A가 돈을 갚기로 하는 날짜에 돈을 갚지 않자 ㄱ토지에 대한 소유권이 아닌 기존에 빌려준 2억 원의 반환을 구하는 소송을 제기하였다.
4. 이에 대해 A는 이미 대물변제 합의로 2억 원 대신 ㄱ토지의 소유권을 이전해 주기로 했으므로 기존 2억 원의 채무는 ㄱ토지에 대한 소유권이전등기청구권으로 변경되었고 결국 B는 이미 소멸한 2억 원을 청구할 수 없다고 주장하였다.
1. 대물변제 합의 유효성
돈을 빌린 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 대여금에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 대여금을 변제한 것과 같은 효력이 있게 됩니다.(민법 제466조)
간단히 말해서 채무자가 돈을 빌린 후 차용금을 갚는 대신 부동산이나 다른 물건을 대신 지급하기로 하는 경우 기존 차용금 채무는 소멸하고 채권자는 채무자에게 대신 지급하기로 한 부동산이나 물건의 소유권을 요구할 수 있는 청구권을 가지게 되는 것입니다.
원칙적으로 대물변제는 실제 차용금을 대신하는 부동산이나 물건을 지급할 때 비로소 효력이 발생하는 것이지만 장래에 차용금 대신 부동산이나 물건을 이전해주기로 하는 채권적 대물변제 합의도 유효한 것입니다.(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다61452판결)
2. 대물변제 합의 약정으로 해석되지 않는 경우
그런데 쌍방 간에 대물변제 합의를 하더라도 실제 법률상 해당 합의가 대물변제 합의로 해석되지 않는 경우가 있습니다.
첫 번째는 대물변제 합의 당시 실제 차용금의 액수가 대물변제하는 부동산이나 물건의 가액에 못 미치는 경우입니다. 이처럼 이전하기로 하는 부동산이나 물건의 가액이 차용금 액수를 초과하는 경우에 법률은 쌍방간의 합의를 대물변제의 합의로 보지 않고 차용금채무를 담보하기 위한 담보계약이라고 봅니다.(민법 제607조, 제608조)
이 경우 쌍방 간의 합의가 담보계약이기 때문에 채권자는 채무자에게 무조건의 소유권이전등기 청구를 할 수 없고 가등기담보법이 적용되어 청산절차를 거치게 됩니다.
두 번째는 실제 대여 당사자간의 합의가 진정한 의미의 대물변제로 해석되지 않는 경우입니다.
대법원은 “채권자에 대하여 금전채무를 부담하는 채무자가 채권자에게 그 금전채무와 관련하여 다른 급부를 하기로 약정한 경우, 그 약정은 언제나 기존 금전채무를 소멸시키고 다른 채무를 성립시키는 약정이라고 단정할 수 없다고 보면서 그 약정이 기존 금전채무를 존속시키면서 당사자에게 기존 급부와 다른 급부를 하거나 요구할 수 있는 권능을 부여하는 등의 약정일 가능성도 배제하기 어렵다.”라고 판시하였습니다.(대법원 2018. 11. 15. 선고 2018다28273판결)
즉 판례는 대물변제의 합의를 상당히 좁게 해석하는 경향이 있습니다. 실제 채무자가 채권자에게 대물변제로 해석될 수 있는 내용의 문서를 교부했다 하더라도 이는 단순히 채무를 담보하기 위한 담보계약에 해당될 수 있다거나 채권자에게 소유권 이전 또는 금전지급청구를 선택할 수 있는 선택권을 부여하는 약정일 수 있다고 해석하는 경우가 많다는 것입니다.
3. 대물변제 약정 해석의 중요성
위 사례에서도 A와 B 사이의 약정 내용인 “2016. 8월까지 2억 원을 변제한다. 단 이행이 안 될 경우 ㄱ토지 약 400평을 평당 50만 원으로 해서 상환한다.” 는
기존 2억 원의 채무에 대한 대물변제 약정이라고 당연히 해석되기 어렵고 채권자인 A에게 2억 원을 변제하거나 ㄱ토지의 소유권에 대한 이전을 청구할 수 있는 선택권을 부여하는 조항이라고 봄이 상당합니다. 따라서 채권자 B의 A에 대한 기존 차용금 2억 원의 지급을 구하는 청구는 인정될 가능성이 상당히 높습니다.
이처럼 당사자 간의 채무 미변제 시 대물변제를 하기로 하는 합의는 실제로 대물변제 합의로 해석되지 않을 여지가 많습니다. 계약상 대물변제 합의 존재 여부가 문제되는 경우에는 변호사의 도움을 받아 대물변제 합의로 인정될 수 있는지 여부, 채무 미변제시의 대응방법에 대해 구체적으로 확인해 보는 것이 추후 분쟁 예방을 위해 필요할 것입니다.
2020. 12. 24.
변호사 문석주
