명의신탁 부동산에 대해 납부한 세금의 부담자는 누구일까
명의신탁 부동산의 취득세, 재산세, 종합부동산세에 관하여
상담사례
1. 몇 년 전에 친구 명의로 매수한 부동산이 있었습니다. 그런데 이후 친구간에 분쟁이 발생하여 해당 부동산의 소유권을 반환하라는 소송을 제기하였으나 패소하여 소유권을 가져오지 못했습니다.
2. 이에 저는 명의수탁자를 상대로 부동산 매수 당시 지급했던 부동산 매수자금과 당시 교부한 취득세 등 각종 세금 및 부대비용을 회수하고자 합니다.
3. 명의신탁된 부동산에 들어간 세금을 반환하라는 요구가 법원에서 인정될 수 있을까요?
1. 명의신탁 유형에 따른 부동산 자체의 소유권 반환 가능성
명의신탁된 부동산에 있어 실제 소유자와 등기부상 명의자 사이에 소유권 분쟁이 발생한 경우 실제 소유자가 소유권을 회복할 수 있는지 여부는 명의신탁 형태에 따라 조금씩 달라지게 됩니다. 실제 소유자가 직접 매매계약에 참여했고 부동산 매도인도 해당 부동산 매매계약이 명의신탁 계약이라는 사실을 잘 알고 있는 상태에서 계약이 이루어졌다면 실소유자는 명의신탁된 부동산의 소유권을 회복하는 것이 가능합니다.
그러나 만약 실제 소유자가 매매계약서 작성 과정에서 직접 참여하지 않았고 부동산 매도인도 실제 매수인은 다른 사람이라는 사실을 전혀 알지 못한 상태에서 매매계약이 체결되었다면 부동산 실소유자는 부동산의 소유권을 회복하지 못하고 다만 부동산 매매계약 당시 지급했던 매수자금의 반환만을 구할 수 있습니다.
명의신탁된 부동산의 소유권 반환에 대한 보다 자세한 내용은 아래 게시물에서 확인할 수 있습니다.
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https://blog.naver.com/withyoulawyer/221883272336
2. 신탁된 부동산의 소유권 반환이 인정되는 경우 취득세 등 세금과 등기비용 부담
앞서 설명한 바와 같이 명의신탁된 부동산의 소유권 반환이 인정되지 않는 경우 실소유자는 안타깝지만 부동산 매매계약 당시 교부한 부동산 매수자금만의 부당이득반환을 요구할 수 있습니다. 문제는 이 경우 매매계약 당시에 지출되었던 취득세 등 각종 세금과 국민주택채권 할인비용 및 법무사 비용 등의 등기비용 일체의 반환 역시 구할 수 있는지 여부입니다.
결론부터 말하면 명의신탁된 부동산의 실소유자는 신탁된 부동산 자체의 소유권 반환을 구하지 못하는 대신 매수자금과 부동산 매수를 위해 실소유자가 등기명의자에게 지급한 취득세, 등록세 등의 취득비용 일체에 대해서도 부당이득으로 반환을 구할 수 있습니다.(대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432판결) 부동산 매매계약 과정에서 실소유자가 지출한 일체의 비용 역시 명의신탁약정 무효로 인해 실소유자가 입은 손해에 포함된다고 볼 수 있기 때문입니다.
즉 실소유자가 실제 매매계약 과정에 참여하지 않았다거나 부동산 매도인이 명의신탁 사실을 알지 못한 경우의 부동산 매매계약에서 실소유자는 부동산 자체의 소유권 반환을 구하지는 못하지만 교부한 매수자금, 각종 세금, 등기비용 일체의 반환을 구하는 것은 가능한 것입니다.
3. 신탁된 부동산의 소유권 반환이 인정되지 않는 경우 재산세, 종합부동산세의 부담
이와 달리 실소유자가 등기부상 소유권을 취득하고 있던 상태에서 형식적으로 다른 사람에게 등기부상 명의를 이전한 경우(양자간 명의신탁)나 실소유자가 직접 매매계약에 참여하여 매매계약의 당사자로서 인정되거나 부동산 매도인이 명의신탁한다는 사실을 잘 알고 있는 경우에 실소유자는 등기부상 명의자를 상대로 신탁된 부동산 자체의 반환을 구하는 것이 가능합니다.
실소유자가 등기부상 명의자를 상대로 신탁된 부동산 자체의 반환을 구하는 것이 가능한 경우 문제되는 것은 등기부상 명의자가 실제 등기부상 소유자로 기재되어 있는 동안 납부한 세무서에 납부한 재산세나 종합부동산세의 반환을 실소유자에게 청구할 수 있는지 여부입니다.
과거 등기부상 명의자가 실소유자를 상대로 납부한 재산세 등의 세금에 대한 반환청구를 구할 수 있는지 여부에 대한 의견이 분분하였지만 최근 대법원은 등기부상 소유자에게 재산세 부과처분을 하여 등기부상 소유자가 재산세를 납부했다 하더라도 실소유자를 상대로 납부한 세금에 대한 부당이득반환 청구를 할 수 없다고 보았습니다.(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다283773판결)
"명의 수탁자가 재산세를 납부하게 된 것은 명의수탁자가 해당 부동산에 관한 공부상 소유자로 등재되어 있어 명의수탁자에게 재산세가 부과되었기 때문이고, 명의수탁자가 자신에게 부과된 재산세를 납부하였다고 하여 명의신탁자가 재산세 납부의무를 면하는 이득을 얻게 되었다고 보기 어렵다. 명의신탁자는 여전히 해당 부동산에 대한 재산세 납부의무를 부담한다."
"명의수탁자에 대한 재산세 부과처분으 특별한 사정이 없는 한 위법한 것으로 취소되지 않은 이상 유효한 처분이고 과세관청이 명의 수탁자에게 재산세를 부과하여 명의수탁자가 이를 납부한 것을 두고 법률상 원인없이 명의신탁자가 이익을 얻었거나 명의수탁자에게 손해가 발생한 경우라고 보기 어렵다."
"과세관청이 3자간 등기명의신탁에 따라 해당 부동산의 공부상 소유자가 된 명의수탁자에게 재산세 부과처분을 하고 이에 따라 명의수탁자가 재산세를 납부하였더라도 명의수탁자가 명의신탁자를 상대로 재산세 상당의 금액에 대한 부당이득반환청구권을 가진다고 보기는 어렵다."
(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다283773판결)
즉 명의신탁된 부동산의 등기부상 명의자는 신탁된 부동산에 대한 재산세 등을 실소유자 대신 납부했다 하더라도 등기부상 명의자는 실소유자를 상대로 납부한 세금액을 돌려달라는 청구를 하는 것이 불가능합니다.
등기부상 명의인은 과세관청을 상대로 자신에게 부과된 재산세 부과처분의 위법을 주장하거나 지방세기본법 제50조 제2항 제1호의 후발적 사유에 의한 경정청구를 하는 방법으로 이미 납부한 재산세의 환급을 주장할 수밖에 없습니다.(이마저도 처분에 대한 항고소송기간이나 경정청구기간이 도과했다면 구제받기 어렵습니다)
4. 명의신탁 부동산 세금 문제 해결의 어려움
이처럼 명의신탁 부동산에 있어 세금의 납부와 납부한 세금에 대한 부당이득반환 가능성은 신탁된 부동산의 반환을 구할 수 있는지 여부, 반환을 구하는 세금이 어떤 것인지 여부에 따라 달라질 수밖에 없습니다. 결국 명의신탁 부동산과 관련된 세금 반환 분쟁이 발생한 경우에는 초기부터 변호사의 도움을 받아 정확히 사건을 해결하는 것이 중요합니다.
2021. 1. 11.
변호사 문석주
