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Jan 22. 2021
지역주택조합 가입 후 세대주 상실한 경우 분담금 환급은
지역주택조합 조합원 자격 상실을 원인으로 한 분담금 반환청구
Q : 최근 지역주택조합원으로 가입하면서 계약금으로 8,300만 원을 납입하였습니다. 그런데 이후 세대주 지위를 상실함으로서 조합원의 자격을 갖추지 못하게 되었습니다. 이처럼 스스로 조합원의 자격을 갖추지 못해 지역주택조합에서 탈퇴해야 하는 경우 조합에 계약금 및 분담금의 환급을 요구할 수 있을까요?
A :
1. 지역주택조합의 탈퇴 및 가입금 반환 문제
최근 몇 년 사이 지역주택조합 가입과 계약금 반환 문제가 빈번하게 발생하고 있습니다. 지역주택조합은 실제 사업 완성 가능성이 높지 않고 시작된지도 오래되지 않았기 때문에 도시정비법상의 재개발, 재건축 사업과 달리 그 위험성이 큰 것은 사실입니다. 이러한 사업 진행과정에서의 위험선을 전혀 모른 채 시세보다 저렴한 가격에 덜컥 지역주택조합 가입계약을 체결하고 집에 돌아온 이후에야 인터넷 검색 등을 통해 위험성을 확인한 후 지역주택조합에서 탈퇴를 원하는 분들이 많습니다.
그런데 지역주택조합은 사업 초기에 항상 재정적인 어려움에 시달리고 조합원을 모집하는 것이 어렵기 때문에 조합가입계약의 탈퇴를 인정해 주지 않거나 탈퇴를 인정해 주더라도 분담금 전부를 돌려주지 않고 일부만을 돌려주려고 하는 경우가 대부분입니다.
2. 지역주택조합 가입계약 후 조합원 자격 상실
지역주택조합 가입계약 후 개인적인 사유로 탈퇴를 원하여 가입금의 반환을 요구하는 경우도 있지만 주택법상 지역주택조합 조합원 자격을 충족하지 못해 조합원의 지위가 상실함에 따라 가입금의 반환을 요구하는 경우도 있습니다.
즉 주택법 시행령 제21조에서는 지역주택의 조합원이 되려면 주택을 소유하지 않거나 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 세대주여야 하는바 85㎡ 이상의 주택을 소유하거나 세대주가 아닌 경우에는 지역주택 조합원의 자격이 없는 것입니다.
이러한 조합원의 자격은 원칙적으로 지역주택 입주가능일까지 유지해야 하므로 입주가능일 사이에 조합원의 자격을 상실하게 되면 지역주택조합에서 자동탈퇴된다고 볼 수 있습니다.
조합원이 조합에서 탈퇴하기 위해 고의 또는 과실로 자격을 상실시키는 경우라고 하더라도 주택법에서 별도의 조건이나 제한이 없는 이상 조합원의 자격을 계속 유지한다고 보기도 어렵습니다.(울산지방법원 2020. 10. 13. 선고 2019가단121802판결)
3. 조합원 자격 상실을 이유로 가입금 반환을 요구할 수 있는지 여부
조합원이 고의나 과실로 조합원의 자격을 상실하여 조합에서 탈퇴하는 경우 조합에서 탈퇴한 조합원에 대해 가입금 등의 반환을 거부할 수 있을 것인지가 문제됩니다.
일반적으로 조합탈퇴시 가입금이나 분담금의 반환은 조합규약에서 정하는 경우가 대부분입니다. 대부분의 조합규약은 조합원 자격을 상실하거나 조합원에서 제명된 자에 대해 납입금에서 추진비, 업무비를 공제한 잔액을 지급하는 것으로 정하는 경우가 대부분입니다.
납입금의 공제금액 범위는 일반적으로 조합규약을 따르나 만약 조합규약이 아직 지출되지도 않은 추진비, 업무비 등을 공제하는 것으로 정하거나 과도하게 납입금 반환권리를 제한하는 경우에는 해당 규약이 무효라고 볼 여지가 농후합니다.
4. 조합은 가입금 반환시기를 무한정 미룰 수 있을까?
조합탈퇴에 따른 가입금 반환시기도 원칙적으로 조합규약에서 정한 시기에 따르는 것입니다. 다만 가입금 반환시기를 사업완료시로 정하는 등 지나치게 장기로 정하거나 불확정 기간으로 정하는 경우에는 해당 규약 역시 조합원의 권리를 지나치게 제한하는 규약이라고 볼 여지가 크기 때문에 무효에 해당될 가능성이 높습니다.
5. 조합 탈퇴시 작성한 서약서의 효력
최근에 지역주택조합은 조합탈퇴 후 분담금 반환에 대한 분쟁을 예방하기 위해 분담금 일부를 돌려주는 조건으로 나머지 금액을 포기하거나 소송을 제기하지 않기로 하는 서약서를 작성하게끔 하고 있습니다.
서약서의 효력이 인정된다면 탈퇴한 조합원은 나머지 가입금에 대해 반환을 요구하는 것이 원천적으로 불가능해지게 되므로 서약서 작성은 신중해야 할 필요가 있습니다.
이미 조합과 합의서나 서약서를 작성한 경우에도 부제소 합의는 가능한 좁게 해석하는 것이 대법원의 입장이기 때문에(대법원 2019. 8. 14. 선고 2017다217151판결) 조합 탈퇴시 작성한 서약서의 효력에 대해서는 사기나 착오취소를 주장하거나 조합원 자격을 상실한 이후에 작성된 것으로서 무효를 주장해볼 여지가 충분합니다.
6. 신중해야 할 지역주택조합 가입
최근에 주택법의 개정으로 지역주택조합의 문제 조항들이 많이 개정되었고 조합 가입자들의 재산상의 위험성도 많이 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 여전히 재개발, 재건축에 비해 사업이 중간에 실패할 우려가 높고 금전적인 손해를 입을 간으성도 큰 만큼 지역주택조합 가입은 처음부터 신중하게 접근하는 것이 필요할 것입니다.
