지역주택조합 매도청구소송과 소유자들의 대처방법
매도청구소송의 적법성 검토와 적절한 감정평가의 중요성
Q : A지역주택조합은 B구역을 주택건설예정지로 하여 주택법에 따른 설립인가를 받고 주택건설사업에 관한 사업계획승인을 받았고 사업계획승인이 고시되었습니다.
저는 사업구역 내 대지 및 도로 땅 소유자인데 A조합 관계자들은 여러차례 저희 집을 방문하여 토지 매수에 관하여 협의를 요청했으나 토지를 팔고싶지 않아 이러한 요청을 거절했습니다.
이에 A조합은 저를 상대로 주택법상 매도청구권에 따라 소유권이전등기를 하라는 소송을 제기하였습니다.
저는 현재 토지를 팔고 싶지 않으나 부득이하게 팔게 된다면 최대한 많은 보상금을 받고 싶습니다.
어떻게 대처를 해야 할까요?
A :
1. 지역주택조합의 매도청구권 행사가 가능하기 위한 요건
주택법 제21조 제1항에 의하면 지역주택조합은 주택건설 부지 면적의 80퍼센트 이상 사용할 수 있는 권원을 확보해야 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있습니다. 또한 주택건설사업계획 승인을 받은 지역주택조합이 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우에는 지역주택조합에 매도를 반대하는 토지 소유자들에 대해 소송을 통해 토지를 매도할 것을 청구할 수 있습니다.(주택법 제22조 제1항)
결국 지역주택조합이 반대하는 토지 소유자들에게 매도청구권을 적법하게 행사하려면 적법한 주택건설사업계획 승인을 받은 후 전체 토지 면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보해야 하는 것인데 만약 95퍼센트 이상 사용권원을 확보하지 못했다는 점이 밝혀진다면 조합의 매도청구권 행사는 부적법한 것이 됩니다.
2. 지역주택조합의 매도청구권 행사방법
다만 지역주택조합이 매도청구권을 행사하기 위해서는 먼저 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 해야 하고 협의가 이루어지지 않은 경우에는 그 협의 종료일로부터 2개월 이내에 매도청구를 해야 합니다.(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다89446 판결)
매도청구권 행사 요건으로서 3월 이상의 기간 동안 거쳐야 하는 협의는 사업주체와 대지 소유자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의를 뜻한다고 보아야 합니다. 그리고 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 협의 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려해야 합니다.(대법원 2013. 5. 9. 선고 선고 2011다101315, 101322 판결)
만약 조합이 지속적으로 토지소유자에게 내용증명우편, 전화통화, 대면 등의 방법으로 매매협의를 요청하면서 사업계획내용, 매매대상 토지 면적, 매매협의 방법, 담당자의 인적사항 등을 알렸다면 실질적인 협의가 있었다고 볼 수 있습니다.
그런데 이러한 지역주택조합의 협의는 반드시 소송 제기 전에 이루어져야 하는 것은 아니고 매도청구소송을 제기한 후 협의를 시작해도 무방한 것입니다. 따라서 협의기간이 종료되기 전에 매수를 위한 매도청구권의 행사에 의한 권리를 주장하는 소를 제기했다고 하더라도 그 소송이 바로 부적법해 지는 것은 아닙니다.(대법원 2011. 11. 10. 선고 2010다97068 판결)
이 때문에 대부분의 지역주택조합은 신속한 사업진행을 위해 주택건설사업계획 승인 이후 즉시 소송을 제기하고 3개월 동안 협의를 진행하게 됩니다. 3개월이 지나면 즉시 청구취지를 변경하여 매도청구권을 행사하는데 이처럼 소송과정에서 3개월의 협의기간이 도과한 경우에도 매도청구권 행사는 적법하게 보는 것입니다.
3. 매도청구대상 부동산 시가 산정방법
지역주택조합의 매도청구권 행사가 적법하다고 하더라도 매도청구 대상이 되는 부동산에 대해서는 실질적으로 수용에 해당하는만큼 시가에 해당하는 정당한 보상가격을 지급해야 합니다. 매매 대상이 되는 부동산의 시가는 주택건설사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말합니다.(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결)
특히 매매대상이 되는 부동산의 현 사용상태나 지목이 도로나 구거라 하더라도 주택건설사업이 시행되면 해당 도로나 구거 역시 주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 주택건설사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 하고 지목이나 실제 현황이 도로나 구거라는 이유만으로 인근 대지에 비해 무조건 감액된 금액으로 시가를 산정해서는 안됩니다.(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결, 대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결)
4. 결론 - 사업구역내 토지 소유자는 조합의 소송에 처음부터 신속하게 대응해야
지역주택조합이 적법하게 매도청구권을 행사하기 위해서는 주택 부지의 동의율이 95% 이상이어야 합니다. 따라서 지역주택조합 사업에 반대하는 토지 소유자들은 조합이 적법하게 주택부지 동의율 요건을 충족하였는지 여부를 먼저 면밀히 살펴봐야 합니다.
매도청구권 요건인 동의율이 충족된다 하더라도 매도청구권 행사를 위해서는 3개월간 실질적인 협의를 하고 2개월 이내에 매도청구소송을 제기해야 하는 것이므로 조합의 매도청구권 행사에도 위법한 점이 없는지 검토해야 합니다.
마지막으로 매도청구 자체에 법적 문제가 없다면 토지 소유자들은 본인 소유 토지의 보상가격를 최대한 잘 받기 위해서는 감정신청 초기부터 감정인에 대해 분명한 의견개진을 하는 것이 필요합니다. 특히 주택 부지 중 도로나 구거 등 실제 건물의 대지로 사용되고 있지 않은 토지를 소유하고 있는 경우라도 그 감정 시가는 인근 대지에 준하여 평가해야 하므로 도로나 구거 등의 소유자들은 감정평가에 위법한 점이 없는지를 아울러 살펴보아야 할 것입니다.
지역주택조합 사업에서 토지 소유자는 조합에 대해 적절하고 신속한 권리행사를 해야만 불이익 없이 제대로 된 보상을 받고 이익을 얻을 수 있다는 점을 명심해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 5. 14.
문석주 변호사
