선순위 보증금액수를 속인 임대차계약과 법적책임
민사상 손해배상청구과 형사상 사기죄의 성립여부
Q : 다가구 주택 중 한 호실에 관하여 공인중개사 사무실에서 임대인과 보증금 2억 원에 임대차계약을 체결하였습니다.
당시 공인중개사와 임대인은 선순위 보증금이 약 3억 원 있다고 구두로 설명하였습니다. 그런데 임대기간 중 다가구 주택이 경매개시되었고 나중에 알고보니 저보다 선순위 임차인의 임대차보증금이 4억 원에 이르는 깡통전세였다는 사실을 알게 되었습니다.
이 때 저는 임대인과 공인중개사를 상대로 어떤 법적 조치를 취해야만 보증금을 반환받을 수 있을까요?
A :
1. 다가구 주택 중 한 호실에 대한 임대차계약과 선순위 임대차보증금
다가구주택은 각 호실별로 집합건물의 형태를 가지고 있으나 구분등기가 되지 않아 전체 토지와 건물이 각각 하나의 등기부로 구성된 주택을 말합니다. 다가구주택의 경우 각 호실별로 별도의 등기부가 편제되어 있지 않기 때문에 다가주 주택 및 토지가 경매에 넘어가는 경우 다가구주택에 사는 임차인들 전체에 순위를 매겨 임대차보증금 배당순서를 정하게 됩니다.
즉 다가구주택에 관하여 임대차계약을 체결할 때는 다가구주택의 앞선 선순위 임대차보증금 액수를 모두 살펴 다가구주택의 시가에서 선순위 임대차보증금 액수를 제외하더라도 여전히 남는 부분이 있어야 하는 것인데 임대차계약 체결 당시 선순위 임대차보증금 액수를 정확히 확인하는 경우가 매우 드뭅니다.
대부분의 다가구주택 임대인들은 선순위 임대차보증금 액수를 공개하는 것을 꺼려하고 공인중개사 입장에서는 임대차중개를 하고 중개수수료를 받으려면 임대인에게 선순위 임대차계약서 등의 제시를 강하게 요구하기 어렵기 때문입니다.
결국 선순위 임대차보증금 액수가 제대로 고지되지 않은 상태에서 임차인은 임대차계약을 체결합니다. 그런데 임대기간 동안 다가구 주택이 경매에 넘어가게 되면 그제서야 비로소 본인의 보증금이 선순위 보증금을 제외하면 배당받을 것이 없다는 사실을 알게 됩니다. 이미 다가구 주택의 임대인은 주택이 경매에 넘어갈 만큼 보증금을 반환할 여력이 없기 때문에 임차인은 보증금을 회수하지 못한 채 쫓겨날 수 있는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.
2. 공인중개사에게 선순위 임대차보증금 액수 설명을 제대로 하지 않음에 따른 손해배상청구를 할 수 있는지 여부
결국 다가구주택이 경매에 넘어가고 임차인이 보증금을 모두 회수하지 못한 손해를 입게 되는 경우 임차인은 변제자력 없는 임대인이 아닌 공인중개사에게 회수하지 못한 보증금 상당의 손해 배상을 청구할 수 있을 것인지가 문제됩니다.
이에 대해 대법원은
중개업자는 의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인ㆍ설명하는 데 그쳐서는 아니 되고,
다가구주택 임대의뢰인에게 그 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 , 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며,
법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중개대상물 확인ㆍ설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항‘란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 , 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인ㆍ설명서에 기재하여야 할 의무가 있다.
그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이있다.(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결)
라고 판시한 바 있습니다.
결국 임차인은 공인중개사가 임대차계약 체결 과정에서 선순위 임대차보증금 액수 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분을 구체적으로 설명하지 않고 중개대상물 확인, 설명서에 선순위 임대차보증금에 관한 내용을 기재하지 않아 이를 모르는 상태에서 임대차계약을 체결하여 손해를 입었다면 공인중개사에 대해 손해배상책임을 물을 수 있는 것입니다.
다만 공인중개사에게 손해배상책임을 묻는 경우에도 회수하지 못한 보증금 전체의 배상을 인정받기는 쉽지 않으면 실무상 손해액의 30~50% 정도 선에서 배상을 인정하는 것이 대부분입니다.
3. 임대인 및 공인중개사를 사기죄로 처벌할 수 있는지 여부
임대인과 공인중개사가 선순위 임대차보증금 액수를 고지하지 않거나 잘못 고지했다는 사정만으로 당연히 임대인과 공인중개사에게 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.
주택임대차계약에 기한 임대차보증금 상당액 편취에 의한 사기죄의 성립 여부를 판단함에 있어서는 임대차계약을 체결할 당시 또는 그 임대차보증금을 수령할 당시에 피고인에게 그 편취의 범의가 있었는지 여부, 즉 그 당시에 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 수령하더라도 임차인에게 주택을 점유, 사용하도록 하여 주거나 임대차보증금을 반환하는 것이 불가능하게 될 가능성을 인식하고 이를 용인한 채 그러한 행위를 한 것인지 여부를 기준으로 판단하여야 합니다.(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008도5618 판결)
즉 단순히 다가구주택 임대인이나 공인중개사가 다가구주택 선순위 임대차보증금 액수를 제대로 설명하지 않았다는 사정만으로 사기죄로 처벌할 수 있는 것은 아니고 임대차계약 체결 당시 임대차보증금을 반환하는 것이 불가능하게 될 가능성이 있다는 점을 인식하고 이를 용인한 채 임대차보증금을 지급받았다고 볼 수 있는 경우에만 사기죄가 성립할 수 있는 것입니다.
이러한 법리로 인해 법원에서는 임대차보증금 미반환 문제에 있어 사기죄의 성립 여부를 좁게 보고 있으며 임대차보증금 미반환 문제로 임대인이 사기죄로 처벌되는 사례도 고소사건 대비 많지 않습니다.
4. 선순위 임대차보증금 액수 기망을 이유로 사기 고소할 때 고려해야 할 사항들
선순위 임대차보증금 액수에 대해서 제대로 설명하지 않았음을 근거로 사기죄가 성립하기 위해서는 위처럼 그 요건들이 엄격히 요구되는 것이므로 사기죄 고소를 하기 전에 사기죄 성립가능성이 있는지를 면밀히 살펴보아야 합니다.(울산지방법원 2021. 2. 28. 선고 2020노251 판결)
먼저 살펴보아야 할 것은 부동산의 시가 또는 임대인이 부동산을 매수한 매수가격 입니다. 임대인이 매수한 매수가격이나 시가가 선순위 임대차보증금 액수를 상회한다면 선순위 보증금을 제하고도 남는 것이 있으므로 사기죄가 성립하기 어려울 것입니다.
두번째는 실제 선순위 보증금 액수와 고지한 보증금 액수의 차이입니다. 보증금 액수에서 현저한 차이가 있지 않다면 소액 선순위 보증금 액수를 고지하지 않았다고 하더라도 사기죄가 성립하기 어렵습니다.
세번째는 공인중개사의 중개대상물 설명, 확인서상 기재입니다. 중개대상물 설명, 확인서에는 "실제 권리관계 도는 공시되지 아니한 물건의 권리사항"란이 있는데 해당 부분에 선순위 보증금 액수에 대한 기재가 있고 그 기재된 보증금 액수가 어느 정도 일치한다면 사기죄의 책임을 묻기 어려울 것입니다.
이처럼 다가구 주택의 임대차계약을 체결할 때는 선순위 임대차계약의 보증금 액수, 보증기간을 정확히 확인하고 선순위 보증금을 모두 제하고도 보증금을 회수할 수 있을지 여부를 면밀히 검토해 보아야 합니다. 만약 선순위 보증금 액수에 대해 제대로 고지하지 않는다면 임차인으로서는 다가구 주택의 임대차계약 체결을 하지 않는 것이 좋습니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 5. 18.
문석주 변호사
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