집합건물법에 따른 재건축조합의 매도청구와 적법한최고시기
구 도시정비법에 따른 재건축조합의 최고에 있어 "지체없이"의 의미는
Q : A 재건축조합 설립위원회는 2015. 4. 10. 조합설입인가신청을 하여 조합설립인가처분을 받았습니다.
당시 저를 비롯한 재건축 구역 내 일부소유자들은 조합 설립에 반대하면서 조합설립 무효 소송을 제기하였습니다.
그런데 이후 조합설립 무효 소송을 소취하되었습니다.
조합은 조합설립변경인가처분을 거쳐 첫 조합설립 인가 후 2년이 지나서야 재건축 반대자들에게 재건축사업 참가 여부를 최고하고 최고에 답변을 하지 않았음을 근거로 매도청구 소송을 제기하였습니다.
이러한 재건축 조합의 매도청구소송을 적법한 것인가요?
A :
1. 재건축조합의 매도청구권
재건축사업에서의 매도청구권이란 재건축 사업의 사업시행자가 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 않거나 지정개발자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자의 토지 또는 신축물에 대하여 이를 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말합니다.
재건축사업의 매도청구권은 재건축 사업에 동의하지 않는 소유자들을 상대로 재건축 사업의 원활한 진행을 위해 소유 부동산의 매도를 강요하는 법적 성격을 갖는 것이므로 그 실질이 공용수용과 유사합니다.
2. 매도청구권 행사를 위한 요건
집합건물법 제48조 제4항에서는 재건축참가자 또는 매수지정자가 재건축 참여 여부에 대한 최고를 한 후 같은 조 제2항 소정의 기간만료일로부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다.
한편 현행 도시정비법에 따르면 재건축조합이 매도청구권을 행사하기 위해서는 조합 설립에 동의하지 않는 토지 또는 건축물의 소유자에게 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 합니다.
촉구를 받은 소유자는 2개월 이내에 회답을 해야 하는데 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답하거나 2개월 이내에 회답을 하지 않은 경우 사업시행자는 회답 기간 만료일부터 다시 2개월 이내에 소유자에게 토지 또는 건축물의 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다.(조합 제명자, 현금청산 대상자에 대해서는 회답 촉구절차가 적용되지 않고 조합은 즉시 매도청구권을 행사할 수 있습니다)
사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대해 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것입니다.(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21563 판결)
3. 구 도시정비법상 매도청구권 행사에 있어 "지체없이"의 의미
2017. 2. 8. 이전 조합설립인가를 신청한 재건축 조합의 경우에는 도시정비법 개정 전 매도청구권 규정이 적용됩니다. 개정 전 도시정비법 제39조에서는 재건축조합의 매도청구권 행사에 있어 집합건물법 제48조 제1항 내지 제4항를 준용한다고 정하고 있었으므로 개정전 재건축 조합은 집합건물법에 따라 매도청구권을 행사해야 합니다.
집합건물법에 따르면 주택재건축 사업을 시행하는 주택재건축 정비사업조합은 조합설립등기를 마친 때로부터 최고 및 매도청구를 할 수 있습니다.(대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결)
그런데 도시정비법 제39조 집합건물법 제48조 제1항 내지 제4항에 의하면 조합설립의 동의가 있은 때에는 사업시행자는 지체 없이 조합 설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 주택재건축사업 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고해야 합니다. 여기에서 "지체 없이"는 재건축결의가 이루어진 직후는 아니더라도 적어도 재건축사업의 진행정도에 비추어 적절한 시점에는 이루어져야 한다는 의미입니다.(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다40991 판결)
결국 집합건물법 규정과 대법원 판례 취지를 종합하면 재건축조합은 조합설립등기를 마친 때부터 지체없이 조합설립이나 재건축 사업 미동의자들을 상대로 주택재건축사업 참가 여부를 회답할 것을 최고하는 서면을 발송해야 하는 것입니다.
만약 주택재건축사업 참가 여부를 회답할 것을 최고하는 서면을 지체없이 발송하지 않고 매도청구권을 행사기간 내에 행사하지 않는다면 그 매도청구권은 효력을 상실하기 때문에 주택재건축 조합이 재건축사업 참가여부 최고를 지체없이 하였는지 여부가 중요한 의미를 지니게 되는 것입니다.(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결)
4. 조합설립 후 조합설립에 관한 소송이 제기되었다거나 조합설립변경인가처분을 받았다는 사정이 매도청구권 행사 시기를 늦출수 있는 사유가 되는지 여부
원칙적으로 재건축 조합이 조합설립등기를 마친 때부터 2년이 지난 시점에서 재건축사업 참가 여부를 묻는 최고를 하는 것은 지체없이 이루어진 적법한 최고라고 보기 어렵습니다. 다만 조합설립인가 후 중대한 변동이 생겨 조합변경설립인가를 받으면서 변경설립에 대하여 별도의 동의를 받은 경우에는 상당한 기간이 도과한 후의 최고가 반드시 부적법한 최고라고 보기 어렵습니다.
보통 조합설립무효 소송 등의 제기 등을 근거로 최고 통지가 지연되었다는 취지로 재건축조합이 항변하는 경우가 많으나 조합설립무효 소송이 계속 중이라는 사정만으로는 재건축 조합이 조합 미동의자들에게 재건축 참가 여부에 대하여 최고를 하고 매도청구를 하는 것이 불가능하거나 곤란하였다고 보기 어려우므로 재건축 조합의 최고가 지체없이 이뤄진 최고라고 볼 수 없습니다.(대법원 2015. 2. 12. 선고 2013다15623 판결)
이처럼 재건축조합의 매도청구권은 도시정비법에서 정한 적법한 요건을 거쳐 체결되어야 합니다.
만약 매도청구권이 법에서 정하고 있는 절차를 제대로 지키지 않았거나 재건축 조합이 위에서 보는 것처럼 상당 기간이 지난 후 최고를 하면서 매도청구 절차를 거쳤다는 사정이 입증된다면 재건축조합의 매도청구를 부적법한 것으로 인정될 수 있으며 조합 반대 소유자들은 매도청구권 자체의 기각을 구할 수도 있는 것이므로 재건축 반대 소유자들은 재건축 조합의 매도청구권 행사에 부적법한 부분은 없는지 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 5. 20.
문석주 변호사
