신탁부동산에 대한 임대차계약과 공인중개사의 손해배상책임
신탁등기에 대한 설명이 제대로 이루어지지 않은 경우 손해배상책임
Q : 저는 공인중개사의 중개로 신탁등기되어 있는 신축빌라에 관하여 위탁자와 임대차계약을 체결하였습니다.
당시 공인중개사와 임대인은 임차부동산이 신탁등기 되어 있다는 사실을 고지하였으나 신탁원부를 교부하거나 신탁등기의 위험성 등을 전혀 고지하지 않았습니다.
아무것도 모르는 상태에서 저는 임대인에게 보증금을 교부하였고 신축빌라에 입주하였지만 잔금 지급 후에도 신탁등기는 말소되지 않았습니다.
저는 공인중개사를 상대로 신탁등기가 말소되지 않음에 따른 손해배상책임을 물을 수 있을까요?
A :
1. 신탁부동산에 대한 매매, 임대차계약의 효력
대부분의 경우 신탁부동산에 관한 매매계약과 임대차계약은 부동산을 신탁한 위탁자와 체결하게 됩니다. 신탁부동산을 매수하거나 임차하는 상대방은 신탁부동산의 소유자가 위탁자인 것으로 착각하고 실제로 상당수의 공인중개사들도 실제 소유자는 위탁자인 것으로 간주하는 경우가 많습니다.
그러나 신탁회사에 신탁되어 있는 부동산은 대내외적으로 엄연히 신탁회사의 소유입니다.
따라서 신탁부동산은 신탁회사의 사전 동의가 없다면 매매계약이나 임대차계약을 체결하지 못하고 만약 사전 동의 없이 매매계약이나 임대차계약을 체결하면 임대차계약의 효력을 신탁회사에 주장할 수 없습니다.
잔금일에 잔금을 지급하고 위탁자가 채무를 모두 변제하여 신탁등기를 말소하면 아무런 문제가 없으나 위탁자가 채무를 변제하지 않거나 임의로 다른 곳에 돈을 소비하여 신탁등기가 그대로 유지된다면 임차인은 전입신고를 하더라도 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정받지 못하고 보증금을 회수하는 것도 불가능해질 위험이 있습니다.
2. 신탁부동산의 매매, 임대차계약시 공인중개사가 고지해야할 사항
결국 매매 및 임대차계약 당시 신탁부동산의 의미나 신탁등기의 효력, 신탁등기가 말소되지 않을 경우 발생할 위험성, 현재 신탁부동산의 소유자는 신탁회사라는 사실은 충분히 설명되고 상호간 이해되어야 합니다.
즉 신탁 부동산의 매매 및 임대차계약시 공인중개사는 부동산에 관한 부동산등기부등본 외에 신탁원부를 제시하면서 이 사건 부동산에 관한 신탁관계의 법적인 의미와 효과, 즉 대내외적으로 신탁회사가 이 사건 부동산의 소유자이므로 이 사건 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 신탁계약에 따라 위 임대차계약에 대하여 신탁회사의 사전 승낙을 받지 못하면 임차인은 위 임대차계약으로서 수탁자인 신탁회사에 대항할 수 없는 사실, 신탁계약에 따라 우선수익자의 동의를 얻어 위탁자 명의로 임대차계약을 체결하더라도 이 사건 신탁등기가 말소되지 않는다면 임차인이 이 사건 부동산에 전입신고를 마치더라도 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정받지 못하게 되고 사실상 전세권설정등기를 마치는 것이 불가능해지는 사실, 이 사건 신탁등기가 말소되지 않은 상태에서 신탁계약에 따라 이 사건 부동산이 환가·처분될 경우 임차인으로서는 그 처분대금으로부터 임대차보증금을 환수하는 것이 곤란해지는 사실 등을 확인하여 이를 충실하게 설명하여야 할 주의의무가 있는 것입니다.(서울중앙지방법원 2020. 5. 8. 선고 2019가단5132608 판결)
3. 신탁부동산에 대해 제대로 고지하지 않은 경우 공인중개사의 손해배상책임
최근에는 신탁부동산의 매매나 임대차 계약 과정에서 사고가 많이 발생하면서 신탁등기에 대한 충분한 설명과 위험성 고지가 이루어지는 것이 대부분입니다. 그런데 아직까지도 신탁등기에 대한 계약 체결시 신탁등기에 대한 설명이나 신탁원부의 교부가 제대로 이루어지지 않는 경우도 많습니다. 신탁등기에 대한 위험성을 고지하지 않고 신탁원부를 교부하지 않은 것에 그치지 않고 심지어는 중개대상물 설명, 확인서에 소유자를 버젓이 신탁회사가 아닌 위탁자로 기재하는 경우도 많습니다.
이처럼 신탁부동산에 대한 정확한 설명이나 신탁원부의 교부 없이 계약을 체결하여 신탁등기의 구체적 내용을 제대로 이해하지 못한 상태에서 계약을 체결하게 된 경우 매수인이나 임차인은 이로 인해 신탁등기가 제대로 말소되지 않는 경우 공인중개사에 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.
4. 결어 - 신탁부동산의 위험성을 충분히 인식하고 계약을 체결해야
신탁부동산에 대한 계약은 위탁자에 대한 신뢰를 바탕으로 이루어지는 것입니다. 위탁자가 법인이나 회사인 경우 그 회사가 어려워져 보증금이나 매매대금으로 신탁등기를 말소하지 않고 다른 곳에 돈을 유용한다면 매수인이나 임차인은 보증금이나 매매대금을 반환받지 못하고 거리에 나앉게 되는 최악의 상황이 발생할 수도 있습니다.
이러한 위험을 미리 방지하기 위해서는 신탁부동산에 대한 위험성을 충분히 인식하는 것이 필요하고 신탁회사의 사전 동의를 받거나 우선수익자에게 직접 보증금이나 매매대금을 지급해 신탁등기가 원활히 말소될 수 있게끔 주의를 기울이는 것이 필요합니다.
만약 신탁등기에 대한 제대로된 고지를 받지 못하거나 신탁원부를 교부받지 못하는 경우 임대인, 매도인, 공인중개사를 상대로 손해배상책임을 묻는 것도 가능할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 7. 15.
문석주 변호사
