재외국민, 외국인, 외국국적동포의 임대차보호법상 보호
국내거소신고, 체류지변경신고와 주택임대차보호법상 대항력 취득
Q : 미국에서 영주권을 취득하고 장기간 미국에서 거주하다가 최근 학업 문제로 한국에 입국하여 보증금 5,000만 원에 주택임대차계약을 체결하였습니다.
주택임대차계약 체결 후 국내거소신고까지 완료하였습니다(주민등록은 별도로 하지 않았습니다).
그런데 이후 제가 거주하고 있던 임차주택이 경매로 넘어가게 되었고 법원에서 배당요구를 하라는 통지가 왔습니다. 저는 소액임차인으로서 5,000만 원의 보증금에 대한 배당을 요구하는 신고서를 법원에 제출하였습니다.
이 경우 국내거소신고가 주택임대차보호법상 주민등록과 동일한 효력이 인정되어 제가 최우선배당을 받을 수 있을까요?
A :
1. 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자
주택임대차보호법은 임차인이 경매절차에서 우선변제를 받거나 경매절차 매수인에 대항하여 계속 점유할 수 있도록 하는 권능을 부여하기 위해 대항력과 우선변제권 제도를 두고 있습니다. 대항력은 주택임대차보호법상 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 발생하고 우선변제권은 대항력을 갖춘 임차인인 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.
일반적으로 임차인은 임차주택에 전입신고를 하면 주민등록을 한 것으로 봅니다. 한편 임차인이 주민센터, 읍 면사무소, 법원, 등기소에서 임대차계약서에 확인 일자를 받은 경우에 확정일자를 득한 것으로 봅니다.
임차인이 대항력을 갖추고 확정일자를 받게 되면 그 때부터 확정일자의 순서에 따라 임차주택의 경매절차에서 보증금을 우선변제받을 수 있습니다.
그런데 문제는 외국인, 외국국적동포, 재외국민이 주민등록을 하지 않은 경우 체류지 변경신고나 국내거소신고를 한다면 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 일반적으로 외국인이나 외국국적 동포는 주민등록을 하는 것이 불가능하고 재외국민은 일반적으로 주민등록보다는 국내 거소신고를 하는 것이 일반적이기 때문입니다.
2. 외국인의 주택임대차보호법상의 대항력
출입국관리법 제88조의 2에 따라 외국인이 출입국관리사무소에 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 이는 한국국적 주민의 주민등록 및 전입신고와 동일한 효력을 인정해 줍니다. 즉 외국인이 국내에서 임대차계약을 체결하고 출입국관리사무소에 외국인 등록과 체류지 변경신고를 하게 되면 주택임대차보호법상 대항력이 발생하는 것입니다.
다만 외국인이 주택임대차보호법상 우선변제권까지 취득하려면 주민센터나 법원에서 임대차계약서에 확정일자까지 부여받아야 합니다.
3. 외국국적동포의 주택임대차보호법상 대항력
외국국적 동포란 대한민국 국적을 보유하였던 자 또는 그 직계비속으로서 외국국적을 취득한 자 입니다. 즉 외국국적동포는 과거에 한국 국적이었으나 현재는 외국국적을 취득한 동포를 가리키는 것입니다. 외국국적 동포는 외국인등록과 체류지 변경신고를 할 수 있지만 재외동포법상 국내거소신고나 거소이전신고를 하는 것도 가능합니다. 재외동포법에 따라 외국국적동포가 국내거소신고나 거소이전신고를 하는 경우 이는 출입국관리법 제10조 제4항에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 간주됩니다.
결국 외국국적 동포가 임대차계약 체결 후 외국인등록과 체류지 변경신고를 하거나 국내거소신고를 하는 경우라면 그 때부터 주택임대차보호법상 대항력이 발생하는 것입니다.
다만 외국인과 마찬가지로 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득하려면 주민센터나 법원에서 임대차계약서에 확정일자를 부여받아야 합니다.
4. 재외국민(해외에 거주하는 한국인)의 주택임대차보호법상 대항력
재외국민은 해외에서 영주권을 취득하여 해외에 거주하는 한국국적의 한국인입니다. 재외국민이 국내에 30일 이상 거주할 목적으로 입국한 때에는 거주지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 신고하여 주민등록을 할 의무가 있습니다.(주민등록법 제6조, 제10조의 2, 재외동포법 제12조, 제14조) 이에 따라 재외국민이 한국에서 임대차계약을 체결한 후 주민센터에 주민등록을 하면 그때부터 주택임대차보호법상 대항력이 발생함에는 아무런 문제가 없습니다.
그런데 문제는 재외국민이 주민등록이 아닌 국내거소신고만을 하였을 경우에도 주태임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있는지 여부입니다. 이에 대하여 대법원은 "재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만 출입국관리법 제88조의 2 제2항을 유추적용하여 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다고 판단하였습니다.(대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결)
결국 재외국민이 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 취득하려면 주민등록법상 주민등록, 재외동포법상 국내거소신고를 하는 방법을 취할 수 있는 것입니다.
5. 재외국민(해외에 거주하는 한국인), 외국국적동포, 외국인의 주택임대차보호법상 우선변제권
이처럼 외국인등록 및 체류지변경신고, 국내거소신고 등으로 주택임대차보호법상 대항력이 발생한다 하더라도 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득하려면 주민센터 및 법원에서 확정일자를 부여받아야 합니다.
만약 근저당권 등의 담보권이 설정된 임차주택에 국내거소신고만 한 경우에는 최선순위 임차권이 아니므로 경매 진행시 대항력은 소멸하며 임차인은 확정일자를 받은 경우에만 보증금에 대한 우선 변제를 받을 수 있습니다. 물론 재외국민 등의 임대차보증금이 소액임대차보증금에 포함된다면 대항력 취득만으로 일정 부분의 보증금을 회수할 수 있을 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 7. 19.
문석주 변호사
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