토지임대차 종료 후 건물 매수와 유익비 청구 가능성
토지임차인의 지상물매수청구권과 유익비상환청구권 주장
Q : 10년 전에 공장건물 신축을 위해 토지임대차계약을 체결하였습니다.
임대차계약서에는 임차인이 신축한 건물은 퇴거시 철거하고 임대인에게 매수할 것을 청구하지 못한다고 기재되어 있습니다.
당시 임차한 토지의 지목은 임야였는데 건물신축을 위해 토목공사를 하고 개발부담금 등을 납부하는 등 큰 비용이 발생하였습니다.
공장용지로 지목을 변경하고 공장을 신축한 후 10년간 영업을 하고 있었는데 최근 토지 소유자인 임대인이 토지 임대차계약을 갱신하지 않을테니 토지에서 퇴거할 것을 청구하였습니다.
이 때 저는 신축한 건물의 매수를 청구하거나 토지를 임야에서 공장용지로 형질변경하면서 들어간 비용의 반환을 구할 수 있을까요?
A :
1. 토지임대차의 임대차보호법 미적용
토지임대차계약은 주택이나 상가건물에 해당하지 않기 때문에 임대차보호법이 적용되지 않고 민법 규정이 적용됩니다. 이 때문에 토지임대차는 특별한 사정이 없는 한 임대기간이 종료하면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있고 임대차기간 종료 후 상당기간 임대인이 이의를 제기하지 않아 임대차계약이 묵시적 갱신된 경우에도 임대인은 언제든지 임차인에 임대차계약 해지 통고를 할 수 있으며 해지통고가 임차인에게 도달한 후 6개월이 도과하면 임대차계약은 해지됩니다.
토지임대차는 임대차보호법이 적용되지 않으므로 임차인은 임대인에 권리금 회수 보장이나 임대차계약 갱신을 강제하는 것이 어렵습니다.
2. 토지임대차계약 종료시 임차인의 지상물매수청구 가능성
토지임대차계약 종료시 가장 문제되는 것은 임차인이 토지 위에 설치한 건물 기타 시설물입니다. 토지를 임차하는 임차인은 일반적으로 토지에 공장이나 건물을 세워 사업을 하는 경우가 많습니다. 그런데 앞서 본 것처럼 토지임대차는 임대차 의무갱신기간이 존재하지 않기 때문에 임대차계약상 임대기간이 종료되면 원칙적으로 임차인은 임대인에게 토지를 반환해야 합니다.
이때 임차인이 토지에 설치한 건물이나 시설물, 수목은 시가 상당으로 임대인에게 매수를 청구할 수 있습니다.매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 지상물매수청구권의 대상이 될 수 없습니다.(대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003 판결)
즉 임차인이 본인의 영업만을 영위하기 위한 시설물이나 물건은 지상물매수청구권의 대상이 될 수 없는 것입니다.
토지 임대차계약 종료시 임차인이 설치한 건물이나 시설물을 임대인이 매수해야 한다는 규정 때문에 임대인은 토지임대차계약 체결 시 임차인의 지상물매수청구권을 인정치 않고 임대차 종료시 건물과 모든 시설물을 철거한다는 특약을 하는 경우가 많습니다.
그런데 지상물매수청구권은 민법 제643조, 제652조에 따라 임차인을 위한 편면적 강행규정에 해당하므로 임차인에게 현저하게 불리하다고 판단되는 경우 지상물매수청구권 포기 특약은 그 효력이 인정되지 않습니다. 다만 계약 체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정한 수 있는 경우에는 지상물매수청구권 포기 특약이 유효할 경우도 있습니다.(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결)
지상물매수청구권 포기 특약이 유효하다고 판례가 인정하는 예들로는 임대차계약기간이 10년 이상 장기간이어서 피고가 임차기간을 충분히 보장받은 경우, 토지임대차의 차임이 현저히 저렴하여 임차인이 투여한 자본을 회수하기 충분할 정도로 이익을 얻은 경우, 임차인이 설치한 건물이나 시설물은 임차인의 영업을 위해 특수한 용도로만 사용가능한 것으로서 임대인이 이를 매수하더라도 사용하는 것이 불가능한 경우 등입니다.
3. 토지임대차계약 종료시 임차인이 건물을 신축하면서 지출한 토목공사비용, 개발부담금 비용 등의 지급 청구 가능성
한편 민법 제626조 제2항에 의하면 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 합니다. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말합니다.(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389 판결) 일반적으로 임차인이 임차한 토지 위해 토목공사를 하면서 들어간 비용, 토지 형질변경을 하면서 들어간 개발부담금 비용 등은 유익비에 해당될 수 있습니다.
임차인이 임차목적물에 대해 가지는 유익비상환청구권은 임대차계약이 종료한 때에 행사할 수 있는 것이며 이 때 임차인은 유익비상환청구권에 대해서 유치권을 행사할 수 있고 유치권을 행사한 임차인은 임대인으로부터의 명도청구도 거절할 수 있으며 물건의 인도를 청구하는 소송에서 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우에는 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 물건의 인도를 명하여야 합니다.(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카458 판결, 대법원 2011. 12. 13. 선고 2009다5162 판결)
다만 토지임차인이 유치권 행사기간 중 토지를 계속하여 사용한 경우에는 차임에 상당한 이득을 토지 임대인에게 반환할 의무가 있습니다.(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결)
유익비의 상환범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택하는 바에 따라 정해지는 것입니다. 결국 유익비는 지출한 실제 비용과 현존하는 증가액 중 낮은 가액이 임대인이 반환해야 하는 금원이 되는 것입니다.(대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결)
임차인의 유익비상환채권은 임대차계약이 종료한 때에 비로소 발생하는 것이므로 임차인은 임대차계약 존속 중에는 임대인에 유익비 상환을 청구할 수 없고 임대차계약 종료시에 비로소 유익비 상환을 구할 수 있습니다. 임대인도 임대차계약 종료 시 발생하는 유익비상환채권에 대해 임대차계약기간 존속 중 상계를 주장할 수 없습니다.(대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787판결)
4. 토지임대차계약 종료 시 임대인과 임차인은 법적 이익과 손해를 충분히 검토해야
이처럼 토지임대차계약은 일단 주택이나 상가건물의 임대차계약과는 달리 민법상 임대차규정이 적용되므로 일반적으로 통용되는 임대차에 대한 규정들이 적용되는 것인지 여부를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 토지임대차에서는 계약의 갱신이나 존속이 문제되는 경우보다 지상물매수청구권이나 유익비상환청구권이 인정되는 것인지 여부가 문제되는 경우가 대부분이므로 지상물매수청구권이나 유익비상환청구권이 인정되는지 여부를 보다 중점적으로 살펴 계약의 존속 여부를 결정할 필요가 있을 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 7. 20.
문석주 변호사
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