집합건물 대지권 지분 이전등기가 지연되는 경우 대응방안
아파트, 상가 대지권지분 이전등기 지연을 원인으로 하는 손해배상청구
Q : 아파트 신축 분양사업을 시행하면서 시행사는 수분양자들과 분양계약을 체결하였습니다.
이후 아파트가 완공되었는데 시행사는 아직 아파트 대지에 대한 소유권이 이전되지 않아 대지정리 작업이 완료되는 대로 대지권에 대한 소유권이전등기를 마치기로 하고 수분양자들에게 일단 건물 전유부분에 대한 소유권이전등기 절차를 마쳤습니다.
그런데 이후에도 시행사는 수분양자들에게 대지권 지분등기를 이전하지 않았습니다.
이 경우 수분양자들은 시행사를 상대로 대지권 지분 이전등기 청구 및 대지권 지분에 대한 소유권이전등기 지체에 따른 손해배상 청구를 할 수 있을까요?
A :
1. 집합건물 전유부분과 대지권의 일체성
최근 아파트나 상가의 집합건물의 사용승인 절차가 완료되고 수분양자들이 입주한 이후에도 상당기간 건물의 전유부분만 소유권을 이전하고 대지권에 대해서는 소유권이전등기를 지체하여 수분양자들이 상당한 재산상 불이익을 입는 사례가 늘어나고 있습니다. 일단 대지권의 소유권이전등기가 이루어지지 않으면 은행에 대출이 제대로 나오지 않으며 임대차를 함에 있어서도 상당한 제약이 따를 수 밖에 없습니다.
집합건물법 제20조 제1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. " 라고 정하여 전유부분과 대지권의 일체성을 명시하고 있습니다. 또한 거래관행이나 사회통념에 비추어 수분양자가 분양계약 당시에 전유 부분과 대지권의 이행기가 따로 있다고 예상하기 어렵습니다. 결국 집합건물을 분양받은 수분양자들은 분양사가 건물 전유부분의 소유권이전등기 의무 뿐만 아니라 대지권의 소유권이전등기의무 역시 동시에 이행될 것이라고 기대하는 것이 보통입니다.
2. 대지권 지분 이전등기의 이행기
대지권 지분 이전등기의 이행기에 관하여는 시행사가 일반적으로 분양계약서에 "천재지변이나 법령 개정, 행정명령 및 처분 등 수분양자와 피고들에게 책임 없는 사유로 소유권이전등기 등 이전절차가 지연될 수 있음"을 정하고 있기 때문에 불확정 기한으로 보는 것이 대부분입니다. 구체적으로 대지권 지분에 관한 소유권이전등기 의무의 이행기는 건설공사의 진척상황과 사회경제적 상황에 비추어 분양대금을 다 내고 분양자가 건물을 준공한 날부터 수분양자가 완전한 소유권이전등기를 이전받는 데 들 것으로 예상할 수 있는 합리적인 기간이 지난 때 도래하게 됩니다.(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결)
소유권이전등기를 이전받는데 들것으로 예상할 수 있는 합리적인 기간이란 각 분양계약에 따라 그 시기가 달라질 수 있는데 구체적으로 시행사가 대지권 지분이전등기를 마칠 수 있는 객관적 장애 사유가 소멸한 시기를 기점으로 볼 수 있습니다.
다수의 하급심 판결은 재개발 조합이 시행하는 아파트 사업에 있어 사용승인 및 입주 후 상당기간 소유권이전등기가 이루어지고 있지 않은 사안에서 소유권이전등기의무의 이행기는 입주지정기간 말일부터 1년이 도과한 날을 기준으로 하였으며 시행사가 대지권의 소유권을 뒤늦게 확보한 사안에서는 시행사가 대지권의 소유권을 확보할 것으로 기대되는 시점이 이행기라고 보기도 하였습니다.
3. 시행사의 대지권 지분 이전등기 이행지체에 따른 손해배상책임
집합건물에 관하여 대지권 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연되었다면 수분양자에게는 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 볼 수 있습니다. 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않아 수분양자들이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이고 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 보아야 할 것입니다.(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결)
결국 집합건물의 대지권 등기의 이전을 지체하는 경우 시행사는 등기절차 지연으로 인해 수분양자들에게 손해배상을 해주어야 하는 의무가 있는 것입니다.(대법원 2021. 5. 27. 선고 2017다230963 판결)
4. 손해배상의 범위
손해배상의 범위는 대지권이전등기절차 이행이 장기간 지연됨에 따라 수분양자들이 재산권을 완전히 행사하지 못함으로 인해 발생하는 손해입니다. 구체적인 손해액에 관하여 1) 소유권이전등기가 마쳐졌더라면 분양받은 건물을 담보로 제공하고 은행으로부터 금원을 대출받을 수 있을 것임에도 담보없이 대출을 받음으로 발생하는 이자율의 차액 상당, 2) 임대차보증금 및 차임이 하락함으로써 발생하는 손해 등이 인정된 바 있습니다.(서울중앙지방법원 2006. 6. 30. 선고 2004나20851 판결) 재개발 조합이 소유권이전등기를 지체한 사안에서는 입주지정기간 말일로부터 1년이 도과한 시점에서 소유권이전등기 완료일까지 분양대금 10%에 해당하는 금액의 법정이율 연5% 이자를 손해액으로 인정하기도 하였습니다.
이처럼 아파트 뿐만 아니라 상가, 빌라 등 집합건물의 시행사가 건물 전유부분의 소유권만을 이전한 채 대지권 지분 등기 이전을 지체하고 있는 경우라면 수분양자들은 적극적으로 시행사에 대해 대지권 지분 이전등기를 청구해야 할 뿐만 아니라 등기절차 지연에 따른 손해배상청구까지 함께 제기해야 합니다. 이처럼 적극적인 권리행사를 함으로써 수분양자들이 입는 손해에 대해 신속한 권리 주장을 해야만 그 손해를 보전받을 수 있습니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 8. 10.
문석주 변호사
