분양대금 완납 후 소유권이전등기절차 지연과 손해배상
분양시행사의 소유권이전등기 지체에 따른 손해배상의무와 그 액수
Q : 상가 건물의 점포를 분양받는 분양계약을 체결하였습니다. 분양계약서에는 "분양대금을 완납하고 건물 준공 후 공부정리가 완료되는 즉시 소유권을 이전하여야 하고 다만 피고 조합의 부득이한 사유로 소유권이전 절차가 지연되거나 공부정리상 입점일과 관계없이 지연되더라도 수분양자들은 이에 이의를 제기하지 않기로 한다."라는 조항이 삽입되어 있었습니다.
그런데 분양 시행사는 상가 건물의 사용승인 절차를 진행하던 중 건물 대지 중 일부의 소유권 취득에 문제가 생겼고 이 때문에 사용승인 절차가 지연되었습니다. 현재 분양대금을 납부하고 5년이 지난 상태임에도 여전히 소유권이전등기가 이루어지지 않고 있습니다.
이 경우 저는 분양 시행사를 상대로 분양받은 상가 점포의 소유권이전등기 절차 지연을 이유로 하는 손해배상 청구를 할 수 있을까요?
A :
1. 상가 점포 분양계약과 소유권이전등기 이행
상가 점포에 대한 분양계약을 체결하고 난 후 분양대금을 계약서에 정해진 일정에 따라 납부하게 되면 일반적으로 분양대금 완납일에 점포에 대한 소유권이전등기를 할 수 있는 것이 일반적입니다. 그러나 일부 상가 점포의 경우에는 시행사가 아직 상가 대지의 소유권을 확보하지 못하거나 상가 건물 자체의 문제로 인해 사용승인이 늦어지면서 소유권이전등기 절차는 지연될 수 있습니다.
그런데 상가 점포의 소유권이전등기를 마치지 못하는 경우 아직 상가 점포의 소유자가 아니기 때문에 분양대금을 모두 완납했음에도 불구하고 수분양자는 상가 점포를 담보로 대출도 받지 못하고 전세자금 대출도 실행되기 어려워 임대차계약을 체결하는데 실질적인 제약 사항이 많습니다.
2. 상가점포 분양계약에 따른 소유권이전등기 이행기에 관하여
대부분의 분양계약에서는 소유권이전등기절차 이행기에 관하여 "분양대금을 완납하고 사용승인 후 공부정리가 완료되는 즉시"라고 정하고 있는 경우가 많기 때문에 수분양자는 분양대금 완납과 동시에 소유권이전등기절차를 이행해 달라는 요구를 할 수 없습니다. 이 경우 소유권이전등기의무의 이행기는 불확정기한으로 정한 것으로 보아야 하는데 분양대금이 완납되고 분양자가 건물을 준공한 날로부터 사용승인검사 및 소유권보존등기에 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과한 때 그 이행기가 도래한다고 보아야 합니다.(대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다7936 판결, 대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결)
3. 상가 점포 소유권이전등기의무 이행기의 도래
그런데 대법원에서 인정하고 있는 소유권이전등기의무 이행기에 관하여 소유권보존등기에 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간의 의미는 상당히 추상적이기 때문에 대체 얼마나 구체적으로 소유권이전등기의무를 지체하고 있는 경우에 지연손해배상을 청구할 수 있는 것인지에 대해 의문을 제기할 수 있습니다.
분양계약의 내용이나 각 사실관계에 따라 달라질 수 있으나 아파트나 상가의 분양계약에서 법원은 일반적으로 분양대금 완납 후 1년이 경과한 시점을 소유권이전등기의무 이행기로 보는 경향이 많으며 만약 분양대금 납부 1년 후까지 소유권이전등기가 이루어지지 않으면 수분양자들은 시행사를 상대로 지연손해를 청구할 수 있다고 해석됩니다.
4. 소유권이전등기의무 지연에 따른 손해액에 관하여
소유권이전등기의무 지연에 따른 손해액 역시 각 사안에 따라 손해액의 산정이 달라질 수 있습니다. 소유권이전등기의무가 지체됨에 따라 상가 점포를 담보로 활용하지 못함에 따른 손해(담보대출과 일반대출 사이의 이자 차액), 임대차 계약을 원활히 체결하지 못함에 따른 손해 등이 소유권이전등기의무 지연에 따른 손해액에 포함될 수 있습니다. 최근 상당수의 하급심 판례에서는 소유권이전등기의무 지연에 따른 손해액에 관하여 일률적으로 분양대금의 10%에 해당하는 금액에서 연5%의 이율에 따라 지연된 기간 만큼의 금액을 손해액으로 보는 경우가 많습니다.
이처럼 상가 점포를 분양받고 소유권이전등기의무가 지체되는 경우 상가를 분양받은 수분양자는 적극적인 법적 조치를 통해 수분양자로서 보장된 권리를 적극적으로 행사해야 하고 그래야만 분양시행사가 신속히 소유권이전등기절차를 진행하도록 압박할 수 있다는 점을 명심해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 8. 11.
문석주 변호사
