동업인 1인 명의로 소유권등기한 경우 동업재산의 정산
동업체 재산의 명의신탁과 재산분배
Q : 저와 A는 공동으로 자금을 투자하여 임야를 매수한 후 개발하여 발생하는 수익금을 분배하기로 하는 동업계약을 체결하였습니다.
동업계약을 기초로 5억 원씩 돈을 출자하였는데 출자금 중 4억 원은 ㄱ임야를 동업체 명의로 매수한 후 A명의로 소유권이전등기를 하였고, 출자금 중 6억 원은 ㄱ임야를 A의 명의로 계약 후 A명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다.
그런데 이후 A와 사이에 분쟁이 발생하였고 A와 동업관계를 청산하고 수익금을 분배하기로 하였습니다. 이 경우 저는 ㄱ임야와 ㄴ임야의 1/2지분에 대한 소유권이전등기를 구할 수 있을까요?
A :
1. 부동산 공동투자 사업과 조합관계
부동산 개발 사업에서는 상당한 자금이 필요한 관계로 1인이 단독 투자를 하는 것보다는 2인 이상이 공동으로 자금을 투자하여 부동산 개발사업을 하는 것이 보통입니다. 이처럼 부동산 개발 후 수익금을 분배하는 등의 일정한 목적을 가지고 공동으로 돈을 투자하여 사업을 하는 것을 동업계약이라고 하는데 법률상으로 동업관계는 조합관계로 볼 수 있으며 민법상 조합 규정이 적용됩니다.
2. 동업인 1인 명의로의 소유권이전등기와 3자간 명의신탁
그런데 대부분의 부동산 동업사업에서 사업대상인 부동산을 매수할 때는 조합으로 합유등기를 하는 것이 아니라 동업자 중 1인 명의로 단독 소유권 등기를 하게 됩니다. 즉 실제 동업체 소유 부동산을 동업체가 구성원 중 1인에게 부동산명의신탁을 한 것이라고 볼 수 있는 것입니다.
그런데 부동산실명법 제4조에 의하면 동업체가 구성원 중 1인에게 부동산의 명의를 신탁하는 것은 무효입니다. 따라서 동업체가 타인으로부터 부동산을 매수하면서 동업자 중 1인 명의로 소유권이전등기를 하였다면 부동산 매도인으로부터 동업자로 이전되는 소유권이전등기를 무효이고 매수한 부동산의 소유권은 다시 매도인에게 복귀하게 됩니다. 이 때 동업체는 매도인에게 다시 매매계약에 따른 동업체 명의로의 합유등기를 함으로서 비로소 해당 부동산을 동업체 재산으로 취득할 수 있게 됩니다.
3. 동업인 1인 명의로의 소유권이전등기와 계약명의신탁
실제 동업체의 자금을 사용하면서 동업체 명의로 매매계약을 체결하지 않고 동업자 1인 명의로 매매계약을 체결하고 동업자 1인이 소유권이전등기를 마친 경우라면 동업체 명의로 매매계약을 체결한 위 사례와 결론이 달라집니다.
부동산 매도인이 실제 동업체가 매수인이라는 사실을 알지 못한 경우라면 부동산실명법에 따라 매수한 부동산은 소유권이전등기를 한 동업자 1인의 소유로 확정되고 다만 동업체는 소유권이전등기를 한 동업자 1인에 대해 매수자금에 대한 부당이득반환청구를 할 수밖에 없는 것입니다.(대법원 2006. 4. 13. 선고 2003다25256 판결, 대법원 2019. 6. 13. 선고 2017다246180 판결)
즉 동업체 구성원 중 1인이 부동산 매매계약을 체결하고 개인 명의로 소유권이전등기를 마쳤다면 그 부동산의 소유권은 등기한 개인에게 귀속되는 것이고 동업체는 그 부동산의 소유권을 주장할 수 없게 되는 것입니다. 결국 동업체가 부동산을 매수하는 경우에는 동업체 명의로 합유등기를 하거나 최소한 동업체가 매매계약 당사자가 되어 매매계약을 체결해야 하는 것입니다.
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4. 조합재산에 대한 청산절차 완료 후 소유권이전등기청구
실제 동업체가 매수한 부동산이 구성원 개인 명의로 소유권이전등기된 상태에서 부동산 동업체가 해산되는 경우 동업자들은 각자가 출자한 출자가액에 비례하여 잔여 동업체 재산을 분배받을 수 있습니다. 잔여재산은 조합재산에서 조합채무를 공제한 나머지가 되는 것인데 앞서 본 바와 같이 개인 명의로 등기된 부동산은 실제 매매계약상 당사자가 동업체인지 아니면 개인인지 여부를 구별해야 합니다.
부동산 자체가 동업체 재산이라면 부동산에서 출자가액에 비례하는 지분의 이전등기청구를, 매수자금 부당이득반환청구권이 동업체 재산이라면 출자가액에 비례하는 비율만큼의 매수자금의 분배를 청구할 수 있을 것입니다.
동업관계에서 동업체의 부동산을 구성원 1인 명의로 등기하는 것에 대해서는 신중을 기울일 필요가 있습니다. 원칙적으로 부동산실명법에 따라 동업체 재산을 구성원 1인명의로 등기하는 것은 무효이기 때문에 추후 동업체 재산에 대한 분쟁의 발생을 막기 위해서는 동업체 명의로 합유등기를 할 필요성이 있다 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 8. 13
문석주 변호사
