부동산 공동신축사업에서 수익금 정산 분쟁이 발생한 경우
부동산공동사업 완료 후 수익금 분배 및 청산 방법
Q : 저와 A, B 는 건물을 신축하여 분양하는 사업을 동업하기로 약정하였고 약정 당시 지분은 각 50%, 25%, 25%로 정하였습니다.
사업은 신축공사 완료 후 분양대금을 모두 수령함으로서 종료되었습니다. 그런데 사업 종료 후 수익금 정산을 하는 과정에서 상호간에 분쟁이 발생하였습니다.
부동산 신축 분양 동업관계에서 사업 완료 후에 별도로 정산하는 방법을 법에서 정해놓은 것이 있을까요?
A :
1. 동업체가 목적달성으로 해산하는 경우 잔여재산 분배청구권
동업체가 당초 의욕했던 사업 목적을 달성하게 되면 해산할 수 있습니다.
동업관계가 종료된 경우 당사자 사이에 별도의 약정이 없는 이상 청산절차를 밟는 것이 통례이나 동업체의 잔무로서 처리할 일이 없고 다만 잔여재산의 분배만이 남아있는 때에는 따로 청산절차를 밟을 필요가 없습니다.
잔여재산은 구성원 사이에 별도의 특약이 없는 이상 각 구성원의 출자가액에 비례하여 분배하도록 되어 있으므로 비록 동업체 채무의 변제 사무가 완료되지 아니한 사정이 있더라도 채권자가 구성원인 경우에는 동업체 자산을 보유하는 자가 동업체 자산에서 채권자 구성원에 대한 조합채무를 공제하여 분배대상 잔여재산액을 산출한 다음 다른 조합원들에게 잔여재산 중 각 조합원의 출자가액에 비례한 몫을 반환함과 아울러 채권자 구성원에게 조합채무를 이행함으로써 별도의 청산절차를 거침이 없이 간이한 방법으로 공평한 잔여재산의 분배가 가능합니다.(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다48370, 48387 판결)
2. 구성원 중 1인이 동업체에 손해를 발생시킨 경우 손해배상금의 정산 방법
만약 동업체 구성원 중 1인이 과실이나 불법행위를 저질러 동업체에 손해를 입힌 경우에 동업체 구성원은 동업체에 대하여 손해배상채무를 부담하게 되는데 다른 구성원은 별도의 청산절차를 거치지 않고 동업체에 손해를 가한 구성원을 상대로 선량한 관리자의 주의의무 위반 또는 불법행위에 따른 손해배상채권액 중 자신의 출자가액 비율에 의한 몫에 해당하는 돈을 청구하는 형식으로 조합관계의 종료로 인한 잔여재산의 분배를 청구할 수 있습니다.(대법원 1992. 4. 24. 선고 92다2509 판결, 대법원 2018. 8. 30. 선고 2016다46339, 46345 판결)
3. 구성원의 잔여재산분배채권에서 동업체에 대해 부담하고 있는 채무를 상계하거나 공제하는 것이 가능한 것인지 여부
한편 동업체 구성원 중 1인이 동업체에 대하여 사업과 무관한 별도의 채무를 부담하고 있는 경우에 동업체 자산을 보유하는 자로서는 채무자 구성원의 출자가액에 비례한 몫을 채무자 구성원을 포함한 다른 구성원들에게 반환함과 아울러 채무자 구성원으로부터 채무를 이행받는 방법으로 별도의 청산절차를 거침이 없이 간이하게 잔여재산을 분배받을 수도 있습니다. 이 경우 채무자인 구성원과의 관계에서 분배할 잔여재산액과 지급받을 조합채권을 상계하거나 공제하는 것도 조합계약 내지 당사자 간의 별도 약정에서 이를 제한하기로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 허용됩니다.(대법원 2019. 7. 25. 선고 2019다205206, 2019다205213 판결)
4. 동업체가 구성원에 대해 채권을 가지고 있는 경우 잔여재산 분배의 방법
결국 동업체가 구성원에 대해 손해배상채권이든 대여금 채권이든 받아야 할 돈이 있는 경우 잔여재산 분배가액을 정하면서는 조합재산에 구성원에 대한 채권액 역시 포함시켜야 하고 모든 자산과 채권액을 합한 조합재산에서 조합채무를 공제한 차액을 구성원들 각 출자가액에 따라 분배해야 할 것입니다. 만약 채무자인 구성원에 대한 채권으로 잔여재산분배채권을 상계하는 것이 가능하다면 잔여재산분배금액에서 구성원의 채무액을 상계한 후 지급하는 것도 가능한 것입니다.
이처럼 동업체가 목적달성으로 해산하는 경우 동업체가 남은 수익을 분배하는 방법은 생각보다 간단하지 않습니다. 단순히 남아있는 수익에서 동업체의 채무를 뺀 나머지 금액을 기초로 출자가액에 따라 분배하면 된다고 생각하기 쉬우나 실제 아직 수령하지 못한 채권이 있거나 구성원 중 1인의 동업체에 대한 채무가 있는 경우라면 그러한 금액들을 모두 공제한 후 분배가액을 정해야 하는 것입니다. 만약 단순한 잔여재산 분배가 불가능하고 추가적인 청산절차가 필요한 상태라면 청산절차를 거치지 않은 상태에서 잔여재산을 분배할 수 없으므로 잔여재산분배청구가 인정되지 않을 여지도 있습니다.
결국 동업체가 해산하면서 분쟁이 발생하는 경우라면 사전에 변호사의 상담을 통해 적법한 분배액이 어떤 것인지에 대해 미리 상담을 받는 것이 금전적인 피해를 줄일 수 있는 한가지 방법이라 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 8. 13.
문석주 변호사
