담보제공한 부동산이 경매된 경우 청구할 수 있는 금액
물상보증인이 낙찰된 매각대금이 아닌 시가액을 구상청구할 수 있을까?
Q : 저는 A와 ㄱ부동산을 1/2지분씩 매수하기로 합의하였습니다.
이러한 합의에 따라 각자 절반씩 매매대금을 부담하여 ㄱ부동산을 매수하려고 하는데 갑자기 A는 매수자금이 조금 부족하다고 하면서 은행에 대출을 받으려면 담보를 설정해야 하는데 지분 담보로는 대출이 안나오니 제가 매수하는 ㄱ부동산 1/2지분에 대해서도 담보를 제공해 달라고 부탁하였습니다.
ㄱ부동산을 매수하려면 A의 자금이 필요했기 때문에 저는 부득이 하게 제가 매수하는 1/2지분을 은행에 담보로 제공하였습니다.
이에 은행은 저와 A의 소유 ㄱ부동산 전체에 대해 공동저당권을 설정하고 A에게 매수자금 대출을 해주었습니다.
그런데 이후 A는 대출금을 변제하지 못했고 은행은 저와 A의 지분 전부에 대해 임의경매를 신청하였는데 경매절차에서 시가에 현저히 못미치는 시가 50% 수준에 제3자에게 매각되면서 저는 1/2지분의 소유권을 상실하였습니다.
이 경우 저는 A에 대해 소유권 상실에 대한 손해의 배상을 구할 수 있을까요? 손해 배상을 구할 수 있다면 그 금액은 구체적으로 얼마가 될 수 있을까요?
A :
1. 물상보증과 채무자에 대한 손해배상 청구 가능성
채무자가 금융기관에서 돈을 빌리게 되는 경우 신용대출이 아니라면 금융기관에 담보를 제공해야 합니다. 금융기관에 제공하는 담보는 일반적으로 채무자 소유의 부동산이 될 것이지만 채무자 본인 소유가 아니라 제3자 소유의 부동산이라도 담보로 제공하면 금융기관에서 대출이 가능합니다. 제3자 소유의 부동산이라고 하더라도 금융기관에서 근저당권을 설정한다면 추후 채무자로부터 대출금 상환이 이루어지지 않는 경우 근저당권을 실행하면 되므로 금융기관이 채무액을 회수하는데 아무런 문제가 없기 때문입니다.
이처럼 타인 소유 부동산을 담보로 제공하고 금융기관에서 돈을 빌리더라도 나중에 채무자가 대출금을 잘 상환한다면 아무런 문제가 되지 않습니다. 문제되는 것은 추후 채무자가 대출금을 상환하지 못했을 때입니다. 채무자가 돈을 상환하지 못한다면 금융기관은 타인 소유 부동산에 설정한 근저당권을 실행하여 대출금을 회수하는데 이 경우 채무자를 믿고 소유 부동산을 담보로 제공한 담보제공자는 저당권 실행으로 부동산의 소유권을 상실하는 손해를 입게 됩니다.
이 때 담보제공자(물상보증인)가 채무자에 소유권상실에 따른 손해배상을 청구할 수 있는지 문제되나 물상보증인의 담보제공에는 채무자의 자력에 대한 위험이 따르기 마련이므로 물상보증인이 물상보증의 대상인 부동산의 소유권을 그 담보권의 실행으로 인하여 상실하였다고 하더라도 그것만으로 곧바로 채무자의 과실에 기한 불법행위를 인정할 수는 없기 때문에 채무자의 물법행위를 이유로 손해배상을 청구하는 것은 사실상 쉽지 않습니다.
2. 물상보증인이 소유권을 상실한 경우 채무자에 구상할 수 있는지 여부
채무자에게 소유권 상실에 따른 손해의 배상을 구하는 것이 어렵다고 하더라도 담보제공자(물상보증인)이 채무자에게 손해액은 전혀 회수하지 못하는 것은 아닙니다. 담보제공자(물상보증인)은 본인 소유 부동산으로 채무자의 채무를 소멸케 하거나 담보권의 실행으로 인하여 담보물의 소유권을 잃게 되었으므로 채무자에 대해 구상권이 있습니다.(민법 제441조 제1항, 제444조 제1, 2항, 제341조)
즉 담보제공자가 설정된 근저당권의 실행으로 소유권을 잃게 되었으므로 주채무자를 대신하여 갚은 금액에 대해 구상할 수 있는 것입니다.
3. 물상보증인이 부동산 소유권을 상실한 경우 시가 상당의 손해액을 구상할 수 있는지 여부
그런데 여기서 문제는 물상보증인이 행사할 수 있는 구상권의 범위입니다. 만약 저당권 실행에 따른 경매절차에서 낙찰금액이 시가 상당액과 같거나 유사하다면 시가 상당액을 담보제공자의 손해로 보는 것에 무리가 없지만 경매절차에서 시가에 비해 낮은 금액으로 낙찰되었다면 담보제공자의 손해가 낙찰금액인지 시가 상당액인지 문제가 되는 것입니다.
이에 대해 대법원은 "물상보증인이 담보권의 실행으로 타인의 채무를 담보하기 위하여 제공한 부동산의 소유권을 잃은 경우 물상보증인이 채무자에게 구상할 수 있는 범위는 특별한 사정이 없는 한 담보권의 실행으로 부동산의 소유권을 잃게 된 때 즉 매수인이 매각대금을 다 낸 때의 부동산 시가를 기준으로 하여야 하고 매각대금을 기준으로 할 것은 아니다."(대법원 2018. 4. 10. 선고 2017다283028 판결)라고 판시하여
담보제공자의 손해는 낙찰금액이 아니라 낙찰당시의 시가 상당액이라고 보았습니다.
결국 담보제공자는 낙찰 금액과 무관하게 채무자에 대해 소유권을 상실한 부동산의 (낙찰가액이 아니라)시가 상당액의 구상권을 행사할 수 있는 것입니다.
4. 담보 제공에는 신중을 기울여야
위에서 본 바와 같이 제3자의 채무에 대하여 담보를 제공하는 것에는 신중을 기울여야 합니다. 채무자는 언제든지 대출금액을 연체할 수 있고 채무가 연체되면 담보제공자는 담보로 제공된 부동산의 소유권을 언제라도 잃을 수 있는 위험을 부담합니다. 물론 소유권을 상실하더라도 담보제공자는 주채무자에 대해 시가 상당액을 구상할 수 있지만 이미 대출금을 연체한 주채무자에게는 이미 구상금을 변제한 자력이 없는 경우가 대부분일 것입니다.
이처럼 타인 채무에 대해 담보를 제공하는 데에는 신중을 기울여야 하고 부득이한 사정으로 담보제공을 한 후 부동산의 소유권을 잃을 위험에 처한 경우라면 낙찰결정이 이루어짐과 동시에 주채무자의 재산에 구상권을 피보전채권으로 하는 가압류를 행하여 손해를 최소한으로 막는 노력을 해야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2021. 8. 16.
문석주 변호사
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