토지 분할이나 양도로 맹지가 발생하는 경우 맹지의 통행
토지 양도로 맹지가 발생하는 경우 맹지 소유자는 통행료를 지급해야 할까?
Q : 두 필지의 토지와 건물을 소유하고 있는 사람으로부터 그 중 한 필지의 토지와 건물을 매수하였습니다.
매수한 토지와 건물은 매도인의 다른 토지를 통해서만 공로로 출입할 수 있었고 매수 후에 별다른 문제 없이 매도인의 토지를 통해 공로로 출입하였습니다.
그런데 최근 매도인과 분쟁이 발생하면서 매도인은 본인 소유 토지의 길을 막고 통행을 방해하며 통행하려면 통행료를 지급하라고 요구하고 있는 상태입니다.
이 경우 저는 매도인 소유 토지에 대한 무상 통행권을 주장할 수 있을까요?
A :
1. 한 필지 토지 중 일부를 분할하여 양도하면서 맹지가 발생한 경우 통행권
원래 맹지가 아니었는데 토지 일부를 분할하거나 양도하면서 진입로가 막히는 맹지가 발생하는 경우가 종종 있습니다. 이 경우 우리 민법 제220조에서는 분할이나 일부 양도로 인해 맹지가 되는 토지 소유자는 분할이나 양도하고 남은 나머지 토지로 무상 통행이 가능하다고 정하고 있습니다. 즉 민법 제220조는 "분할이나 일부 양도로 인해 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지 소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다, 이 경우 보상의 의무가 없다."라고 규정하고 있는 것입니다.
이는 토지를 분할하거나 일부를 양도하는 경우에는 상호간 공로로의 토지 통행을 위한 묵시적인 무상통행의 합의가 존재한다고 보아야 한다는 점을 그 입법취지로 하고 있습니다. 따라서 토지를 분할하거나 일부를 양도함에 따라 맹지가 된 토지 소유자는 남은 토지의 무상 통행권을 주장할 수 있는 것입니다.
2. 여러 필지 토지 중 일부 필지를 양도하면서 특정 필지 토지가 맹지가 되는 경우 통행권
문제는 한 필지의 토지를 분할하거나 일부를 양도하는 경우 뿐만 아니라 여러 필지 중 일부 필지를 양도하면서 맹지가 발생하는 경우에도 무상통행권을 주장할 수 있는지 여부입니다. 왜냐하면 민법 제220조에서는 한 필지의 토지를 분할하거나 일부 양도할 때만 무상통행권이 인정되는 것으로 해석될 여지도 있기 때문입니다.
이에 대해 대법원은 "무상의 주위토지통행권이 발생하는 토지의 일부 양도라 함은 1필의 토지 일부가 양도된 경우뿐만 아니라 일단으로 되어 있던 동일인 소유의 수필의 토지 중 일부가 양도된 경우도 포함된다."(대법원 1993. 12. 14. 선고 93다22906 판결)라고 판시하여 1필의 토지 일부양도 뿐만 아니라 여러 필지 토지 중 일부를 양도함에 따라 그 중 일부 토지가 맹지가 되는 경우에도 무상 통행권이 인정된다고 보았습니다.
결국 여러 필지 토지 중 일부를 양도하면서 특정 필지 토지가 맹지가 되는 경우 맹지 소유자는 양도 되지 않은 다른 필지로의 무상 통행을 주장할 수 있는 것입니다.
3. 맹지 소유자가 타인 소유 토지를 통행하면서 통행료 등 돈을 지급할 의무가 있는 것인지 여부
위에서 설명한 것처럼 토지를 분할하거나 일부 양도하면서 맹지가 발생하는 경우 분할 및 양도의 당사자들은 맹지가 되는 토지에 대한 통행을 인정하면서 통행에 대한 보상의무를 별도로 약정했다고 보기 어려우므로 토지를 통행하면서 통행료 등의 돈을 지급할 의무가 존재하지 않습니다. 따라서 다른 토지 소유자가 통행에 따른 통행료를 요구한다 하더라도 이에 따를 의무가 전혀 없는 것입니다.
4. 토지를 분할하거나 양도하면서 맹지가 되는 경우에는 무상 통행권을 주장할 수 있어야
이처럼 1필지이든 여러필지이든 토지를 분할하거나 양도하면서 맹지가 되는 경우 맹지 소유자는 분할하거나 양도하고 남은 토지에 관하여 주위토지 통행권을 주장할 수 있습니다. 뿐만 아니라 통행료의 지급 요구에 있어서도 민법 제220조의 규정을 들어 무상통행을 주장하는 것도 가능합니다. 그럼에도 불구하고 통행지 소유자가 통행을 막는다면 통행방해금지가처분이나 통행방해금지소송을 제기할 수 있고 통행료 등의 돈을 요구하는 부당이득반환소송을 제기하는 경우에도 이에 적절히 대응하여 무상통행을 하는 것도 가능할 것입니다.
이처럼 토지의 분할이나 양도로 맹지가 발생하는 경우의 통행권 내용에 관하여는 구체적인 분할 경우, 양도 경위, 양도인과 양수인 사이의 관계 등을 종합적으로 고려하여 그 가능성을 검토해 보아야 합니다. 섣불리 통행권 소송을 제기하거나 대응하는 경우 통행에 제한이 생겨 토지 가치가 하락될 수 있다는 점을 충분히 인지하고 신중히 접근해 나가야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 11. 2.
문석주 변호사
↓부동산 분쟁상담센터 상담방법↓
