하자있는 부동산 매매와 손해배상
담보책임과 채무불이행책임
A회사는 B회사에게 토지를 매도하였다. B회사는 토지를 인도받아 소유권이전등기를 경료하였다. 그런데 6개월이 경과한 후 B회사는 매수한 토지의 지하 또는 지중의 토양이 유류, 중금속 등으로 오염된 하자가 있음을 발견하였다. 이 경우 B회사는 A회사에게 하자있는 토지를 매도하였다는 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까?
하자있는 부동산을 매도할 경우 매수인은 매도인을 상대로 담보책임과 채무불이행책임을 경합적으로 물어 손해배상청구가 가능합니다. 대법원도 토지의 하자담보책임이 인정되는 사안에서 "매도인이 성토작업을 기화로 다량의 폐기물을 은밀히 매립하고 그 위에 토사를 덮은 다음 도시계획사업을 시행하는 공공사업시행자와 사이에서 정상적인 토지임을 전제로 협의취득절차를 진행하여 이를 매도함으로써 매수자로 하여금 그 토지의 폐기물처리비용 상당의 손해를 입게 하였다면 매도인은 이른바 불완전이행으로서 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 부담하고, 이는 하자있는 토지의 매매로 인한 민법 제580조 소정의 하자담보책임과 경합적으로 인정된다."(대법원 2004. 7. 22. 선고 200251586판결)라고 판시한 바 있습니다.
한편 상인(회사)간의 매매에 관하여 상법 제69조 제1항에서는 "상인간의 매매에 있어서 매수인이 목적물을 수령한 때에는 지체없이 이를 검사하여야 하며 하자 또는 수량의 부족을 발견한 경우에는 즉시 매도인에게 그 통지를 발송하지 아니하면 이로 인한 게약해제, 대금감액 또는 손해배상을 청구하지 못한다. 매매의 목적물에 즉시 발견할 수 없는 하자가 있는 경우에 매수인이 6월내에 이를 발견한 때에도 같다."라고 규정하고 있어 상인간의 매매에 있어서는 비록 부동산에 하자가 있다고 하더라도 6개월이 경과한 뒤에는 담보책임을 묻지 못한다고 정하고 있습니다. 이 규정의 취지는 하자를 용이하게 발견할 수 있는 전문적 지식을 가진 매수인에게 신속한 검사와 통지의 의무를 부과함으로써 상거래를 신속하게 결말짓도록 한 것입니다.
위 사안에서 B회사는 6개월이 경과한 후에야 비로소 A회사를 상대로 매수한 토지의 하자에 따른 담보책임 또는 채무불이행책임을 물었습니다. 결국 6개월 이내에 하자를 통지하지 않았음에도 불구하고 A회사에 대해 손해배상을 구할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 상법 제69조 제1항에서 명문으로 6개월이 경과한 후에는 담보책임을 물을 수 없다고 명시적으로 정하고 있으므로 B회사는 A회사에 대해 담보책임을 묻는 것은 불가능합니다.
그런데 담보책임과는 별개로 A회사에 대해 채무불이행 책임은 물을 수 있는 것일까요? 이에 대해 대법원은 "상법 제69조 제1항은 민법상 매도인의 담보책임에 대한 특칙으로서 채무불이행에 해당하는 이른바 불완전이행으로 인한 손해배상책임을 묻는 청구에는 적용되지 않는다."(대법원 2015. 6. 24. 선고 2013다522판결)라고 판시하여 매도인에 대한 채무불이행 책임에 있어서는 6개월이 경과한 이후에도 손해배상을 물을 수 있다고 명시적으로 인정함으로서 매수인을 보호하는 판결을 하였습니다.
결국 대법원의 판결취지에 따르면 B회사는 6개월이 경과하였다고 하더라도 A회사에 대하여 유류, 중금속 등으로 오염된 토지를 인도한 잘못 이른바 불완전 이행으로 인한 손해배상책임(여기에서는 오염된 토지를 정화하는데 필요한 비용 상당액)을 물을 수 있게 되는 것입니다. 이와같이 회사(상인)간 매매라고 하더라도 매매계약에 있어 매수인을 보호할 필요성은 인정됩니다. 따라서 매수인이 하자있는 토지나 건물을 매수하였을 때에는 관련규정들을 검토하여 매도인에게 하자에 따른 손해배상책임을 철저히 물어야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
