공사 지연과 실공사비 감소에 따른 공사대금 감액가능성
공사 완공의 지연, 실공사비 감소에 대한 건축주의 대처방안
Q : 건물신축공사를 하면서 공사업자와 도급계약을 체결하였습니다.
6개월 이후를 공사완공 악정기한으로 설정하였는데 약정기한 후 5개월이 지나도록 공사를 완공하지 않고 있는 상태입니다.
또한 공사비 내역서를 확인해 보니 실제 지출된 공사비는 계약 당시 공사비 내역서보다 적음을 확인하였습니다. 이 경우 저는 공사완공 지연에 따른 손해배상과 실공사비가 계약시보다 적게 소요되었다는 점을 근거로 부당이득의 반환청구를 할 수 있을까요?
A :
1. 건물 공사 지체에 따른 지체상금
공사도급계약 체결 과정에서는 일반적으로 공사완공시기(사용승인시기)를 특정날짜로 정하고 그 때까지 공사가 완료되지 않는다면 지체상금을 부과하기로 하는 약정을 하는 것이 보통입니다. 지체상금이란 공사도급에서 수급인이 정해진 기한까지 공사를 완료하지 못하는 경우 공사 완공 지체에 따른 손해배상액을 미리 정해놓는 당사자간 합의를 의미합니다. 지체상금 약정이 있는 경우라면 도급인은 구체적인 손해발생 사실을 입증할 필요 없이 공사완공시기를 특정한 사실, 완공시기를 지체하여 공사가 완료되지 못하고 있는 사실을 입증함으로서 지체상금 약정에 규정된 손해금을 수급인인 공사업체에게 청구할 수 있습니다.
2. 지체상금 약정이 없는 경우 건물 공사 지체에 따른 손해배상청구 가능성
그런데 간혹 공사도급계약에 공사완공시기를 구체적으로 특정하지 않거나 지체상금 약정을 하지 않는 경우가 있습니다. 대부분은 공사 전문가인 수급인이 지체에 대한 손해배상책임을 지지 않기 위해 공사도급계약서에 지체 책임에 대한 부분을 의도적으로 삭제하는 것입니다. 공사 비전문가인 도급인은 공사완공시기 특정 및 지체상금 약정이 중요한 것이라는 사실을 인지하지 못한 상태에서 도급계약을 체결하는 것입니다.
원칙적으로 공사완공시기를 구체적으로 특정하지 않거나 지체상금 약정을 하지 않는 경우 공사 완공이 지연된다고 하여 지체 손해배상 청구를 할 수 없습니다. 다만 공사완공시기를 정하지 않았으나 공사가 장기간 지연되고 있고 실제 수급인이 파산 등으로 인해 공사를 완공시킬 상태에 놓여있지 않은 경우에는 공사 완공지연에 따른 구체적인 손해를 입증하여 손해배상 청구를 하는 것이 가능할 수 있습니다.
또한 공사완공시기는 구체적으로 특정하였으나 지체상금 약정을 하지 않은 경우라도 수급인이 목적물인 건물의 건축공사를 지체하여 약정기한까지 이를 완성, 인도하지 않은 때에는 적어도 당해 건물에 대한 임료상당의 손해액을 배상을 청구할 수 있습니다.(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다44774, 44781 판결)
3. 도급계약 당시 공사비내역서에 비해 실제 공사비가 적게 소요된 경우 적게 소요된 부분에 해당하는 돈의 반환이나 공제를 주장할 수 있는지 여부
한편 공사완공시기 지연과 함께 건물 도급계약에서 분쟁이 빈번하게 발생하는 것이 공사비 내역서와 실제 공사 내용의 불일치입니다. 공사비 내역서상의 공사비에 비해 실제 투입된 공사비가 적게 소요된 경우 도급인은 실제 적게 들어간 공사비를 도금금액에서 빼고 지급할 수 있는지가 문제되는 것입니다.
그러나 정액도급계약에서 공사의 완성결과 실공사비가 당초의 공사도급금액의 견적 당시 예상하였던 것보다 적게 소요되었다고 하여 도급인이 그 도급금액의 감액을 주장할 수 없고 나아가 그 차액분이 수급인의 부당이득이 된다고 볼 수도 없습니다.
즉 정액도급계약에서 수급인은 그의 신용, 자력, 기술 등을 이용하여 가능한 적은 비용으로 수주한 공사를 완성함으로서 도급금액과의 차액분을 이득하려고 꾀할 것임이 당연한 이치이므로 수급인의 능력에 따라 실공사비가 줄어들었다고 하여 줄어든 공사비를 도급인에게 반환하라는 요구는 할 수 없는 것입니다.
4. 공사비 축소로 부실공사가 이루어지는 경우 손해배상청구
실공사비가 적게 소요되었다는 점만으로 수급인에게 손해배상이나 부당이득반환을 구하는 것은 불가능하지만 공사도급계약 당시 도급인과 수급인 사이에 약정했던 건물의 자재, 품질에 미달한다거나 하자가 존재한다면 도급인은 수급인에게 그에 대한 손해배상청구를 하는 것은 가능합니다.
이처럼 공사도급계약에서는 수급인이 공사전문가이고 도급인은 공사비전문가인 경우가 대부분이므로 도급인은 현저히 불리한 조건에서 도급계약을 체결하는 것이 보통입니다. 도급인으로서는 공사에 대한 전문지식이 없는 상태이기 때문에 공사 전과정에서 수급인의 의견에 따라갈 수밖에 없는 상황이 빈번하게 발생하기도 합니다.
앞서 설명드린 대로 실제 공사도급계약 분쟁과정에서 가장 많이 문제되는 것이 공사완공 지연과 실공사와 공사계약내역 사이의 불일치 입니다. 따라서 이러한 점을 잘 인지하고 있는 상태에서 공사도급계약을 체결할 때 적어도 공사완공시점을 구체적으로 특정하고 지체상금 약정을 삽입하며 공사내역서에 가능한한 자재를 구체적으로 적시함으로서 추후 공사 완공시점에서 수급인과의 분쟁을 피하거나 우위의 위치에 서는 것이 필요하다 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 5. 25.
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