건축 중인 건물이 존재하는 토지를 낙찰받은 경우라면
건축중인 건물의 토지 부합과 토지 소유자의 법적대처방안
Q : 최근 강제경매절차에서 토지를 매수하였습니다.
매수한 토지에 건축 중인 건물이 존재하고 있었으나 철골 등 뼈대만 올라간 상태였습니다.
경매 시 물건 명세표에는 건물이 제외되어 있어 토지만이 경매대상이었고 감정평가 역시 토지만 이루어진 상태였습니다. 그런데 최근 알아보니 토지를 매수한 자는 토지 지상에 건축 중인 건물의 소유권도 취득할 수 있다는 얘기를 듣게 되었습니다.
지금 토지 지상에 건물을 짓던 공사업자와 토지 전소유자는 유치권을 행사한다고 주장하면서 토지를 점유 중인 상태입니다.
제가 토지 지상에 점유 중인 공사업자와 토지 전소유자를 내보내고 건축 중인 건물을 이어받아 건물을 올릴 수 있을까요?
1. 건축 중인 건물과 토지 소유권에 부합
원래 건물은 토지와 별개의 부동산으로서 토지와 분리하여 소유권이 이전될 수 있습니다. 그런데 건축 중인 건물은 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖춘 때부터 비로소 토지와 별개의 부동산으로서 토지 소유권과 분리될 수 있는 것이며 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽을 갖추지 못하면 독립한 부동산으로서 요건을 갖춘 것이라고 볼 수 없습니다.(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다8624판결)
즉 건축 중인 건물이라고 하더라도 기둥, 지붕, 주벽을 갖추고 있어야 비로소 토지 소유권과 별개로 소유권을 주장할 수 있는 것이며 단순 철골 구조물만 존재하고 주벽이 존재하지 않는 건축물인 경우에는 토지 소유권에 부합되어 토지 소유권과 일체로 이전될 수밖에 없는 것입니다. 결국 건축 중인 건물이 독립된 부동산이 아닌 경우에는 토지 소유자가 부합된 건축 중 건물의 소유권까지 함께 이전받을 수 있는 것이며 건물에 대해 제3자가 별도의 소유권을 주장할 수는 없는 것입니다.
2. 건축 중인 건물을 점유하고 있는 전소유자나 공사업자에 대한 대처방법
그런데 일반적으로 경매를 통해 건축 중인 건물이 존재하는 토지를 낙찰받은 경우라면 대부분 그 건축 중인 건물에는 토지 소유자나 공사업자가 유치권을 주장하거나 건물의 소유권을 주장하면서 토지를 점유하고 있습니다.
토지나 건물을 점유하고 있다면 경매에서 토지 소유권을 취득하더라도 사실상 토지의 소유권을 행사할 수 없으며 건축 중인 건물의 점유도 확보하기 어렵습니다. 이 경우 경매에서 토지를 낙찰받은 토지 소유자는 당연히 건축중인 건물의 소유권도 취득하므로 건물을 불법 점유하고 있는 전소유자나 공사업자에 대해 건물과 토지의 인도를 청구할 수 있습니다.
그런데 단순히 인도만을 청구하는 경우에는 전소유자나 공사업자로 하여금 스스로 인도를 하게끔 강제하는 것이 어렵습니다. 전소유자나 공사업자의 입장에서는 최대한 시간을 끌어 합의금을 받아내려는 의도를 가지고 있기 때문입니다. 이 경우에 토지를 낙찰받은 소유자는 전소유자나 공사업자를 상대로 토지를 불법점유함에 따른 임료 상당의 부당이득 또는 손해배상청구를 함께 함으로서 전소유자나 공사업자로 하여금 스스로 점유를 이전할 수 있게끔 압박을 가할 필요가 있습니다.
3. 건축 중인 건물을 그대로 이어받아 공사를 진행하기 위한 방법
경매나 매매를 통해 토지 소유권을 취득하고 부합의 법리에 따라 토지 위의 건축 중인 건물까지 함께 취득한 경우라면 토지 매수인은 건축 중인 건물의 공사를 그대로 진행하여 건축물을 완성시키길 원할 것입니다. 토지 매수인이 건축중인 건물의 공사를 이어서 진행하려면 기존 건축허가 명의를 토지 매수인 명의로 이전시켜야 할 필요가 있습니다. 건축허가 명의가 전 소유자나 제3자 명의로 그대로 남아있는 경우라면 건물 공사를 그대로 이어 진행하기 어렵고 사용승인 신고를 하기도 어렵습니다.
그런데 건축허가 명의 변경절차를 전 건축주에게 소로서 청구하는 것을 불가능합니다. 왜냐하면 경매로 토지 소유권을 취득한 자는 전 건축주로부터 직접 건축 중인 건물을 양도받은 것이 아니라고 할 것이므로 전 건축주가 토지 소유자에 대하여 곧바로 건축주 명의변경 절차에 협력할 민사상 의무가 발생한다고 볼 수 없기 때문입니다.(서울고등법원 2021. 9. 9. 선고 2020나12958판결)
그렇다고 하여 건축주의 명의를 이전시킬 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다. 경매를 통해 토지의 소유권을 취득하고 부합의 법리에 따라 건축 중인 건물의 소유권까지 함께 취득했다면 경매가 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 공법상 권리인 건축 관계자 변경신고에 관한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류에 해당한다고 볼 수 있으므로 토지 매수인은 관할 구청에 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류를 제출함으로서 건축 관계자 변경신고를 하여 건축주 명의를 본인에게 이전시킬 수 있을 것입니다.
만약 관할 구청이 토지 소유자의 건축관계자 변경신고 수리를 거부한다면 토지 소유자는 관할구청을 상대로 건축관계자 변경신고 수리 거부처분에 대한 취소소송을 제기할 수 있습니다.
4. 건축 중인 건물이 존재하는 토지를 경매에서 낙찰받는 경우 주의할 사항
토지 지상에 건축 중인 건물이 존재한다고 하여 모두 토지에 부합되어 토지 소유자가 건물의 소유권까지 함께 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 건축 중인 건물이 최소한의 주벽도 갖추지 못한 상태의 건물이어야 합니다. 둘레벽이 일부라고 만들어져 있는 경우에는 토지와 별개의 부동산으로 인정되어 토지의 소유자가 지상 건물의 소유권을 취득하는 것이 불가능해집니다. 만약 건물의 별개 소유권이 인정된다면 건물에 대한 법정지상권이 인정되어 토지 자체를 이용하지 못하게 되는 불상사가 발생할 우려도 있습니다.
결국 건축 중인 건물이 존재하는 토지를 낙찰받은 때에는 토지 지상 건물의 현황이 구체적으로 어떤 것인지 여부가 가장 중요합니다. 섣불리 건축 중인 건물이 존재하는 토지를 낙찰받아 토지 자체를 사용하지 못하게 되는 불상사를 미연해 방지해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 8. 24.
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