명의신탁 부동산에 대한 별도 정산약정의 유효성은?
명의신탁 부동산에 대해 별도로 정산약정, 소유권이전등기 합의를 한 경우
Q : 친구 명의를 빌려 친구와 절반씩 돈을 투자하여 아파트를 구입하였습니다.
친구 명의로 아파트를 구입한 후 친구와 별도의 합의서를 적으면서 부동산을 매도한 후 시세차익에 대하여 1/2씩 나누어 가지거나 매수자금 반환 명목으로 부동산 1/2 지분의 소유권을 이전해 주는 것으로 합의하였습니다. 그런데 이후 친구와 사이가 틀어지면서 친구가 합의에 따른 1/2지분의 반환을 거부하고 있습니다.
이 경우 저는 시세차익의 1/2에 해당하는 돈이나 1/2지분의 소유권이전을 요구할 수 있을까요?
A :
1. 계약명의신탁의 효력과 명의신탁된 부동산의 법적 소유자
일반적으로 가장 많이 행해지는 명의신탁은 소위 "계약명의신탁"입니다. 계약명의신탁은 명의신탁자가 자금을 대고 등기명의인이 매도인과 부동산매매계약을 체결한 후 등기명의인이 매도인으로부터 소유권이전등기를 넘겨받는 명의신탁입니다. 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 약정의 존재사실을 알지 못했다면 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이나 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 됩니다.(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결)
즉 부동산의 소유자는 누가 매수자금을 마련했는지 여부를 묻지 않고 등기부상 명의인에게 완전한 소유권이 인정되는 것입니다.
2. 명의신탁자가 명의자를 상대로 주장할 수 있는 권리들
원칙적으로 명의신탁약정은 무효이기 때문에 명의신탁자가 명의신탁약정 해지를 원인으로 명의자에게 소유권 이전을 청구할 수는 없습니다. 만약 명의신탁약정이 부동산실명법 시행 이전(1995. 7. 1. 이전)에 이루어진 것이라면 명의신탁자는 명의자에게 부당이득반환을 원인으로 소유권을 이전해 줄 것을 청구하는 것은 가능합니다.(다만 부당이득반환청구권의 시효 문제는 별도로 검토해 보아야 합니다)
그러나 명의신탁약정인 부동산 실명법 시행 이후 이루어진 것이라면 명의신탁자는 애초에 부동산의 소유권을 주장하는 것이 불가능하므로 실제 부동산을 매수할 때 투입된 매수자금, 세금, 수수료 등만을 명의자에게 청구할 수 있을 뿐입니다.(부동산의 시가 상당의 돈을 청구할 수 있는 것이 아닙니다)
결국 명의신탁자는 실제 투입된 돈에 대해서만 반환청구를 하는 것이 가능하므로 실질적으로 부동산 가격 상승에 따른 이득을 전혀 취할 수 없는 것입니다.
3. 명의신탁 이후에 별도의 정산약정이나 소유권이전 약정을 한 경우 그 약정의 효력
그런데 문제는 명의신탁 약정과 별도로 명의신탁자와 명의자 사이에 부동산 처분대금을 나누기로 하는 약정이나 소유권을 이전해 주기로 하는 약정을 한 경우 그 약정을 근거로 명의자에 대해 처분대금이나 소유권이전등기 청구를 할 수 있는지 여부입니다.
이에 대해 대법원은 계약명의신탁의 당사자들이 그 명의신탁약정이 유효한 것, 즉 명의신탁자가 이른바 내부적 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 명의신탁자 앞으로 부동산에 관한 소유권 등기를 이전하거나 그 부동산의 처분대가를 명의신탁자에게 지급하는 것 등을 내용으로 하는 약정을 하였다면 이는 명의신탁약정을 무효라고 정하는 부동산실명법에 좇아 역시 무효라고 할 것이라고 보았습니다.(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다30483 판결)
결국 명의신탁 약정과 별개로 처분대금을 나누기로 하는 약정을 하거나 소유권을 이전해주기로 하는 약정을 했다고 하더라도 명의신탁자는 그 약정을 근거로 명의자에게 처분대금의 지급이나 소유권의 이전을 요구할 수 없는 것입니다.
4. 예외적으로 매수자금의 대물변제 명목으로 소유권이전 약정을 한 경우 그 약정의 효력
이처럼 명의신탁자에게 소유권이나 처분대가를 반환하기로 하는 약정을 모두 무효이지만 예외적으로 소유권이전약정이 유효한 경우가 있습니다.
명의수탁자의 완전한 소유권 취득을 전제로 하여 사후적으로 명의신탁자와의 사이에 매수자금 반환의무의 이행에 갈음하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 그에 기하여 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우에는 그 소유권이전등기는 새로운 소유권 이전의 원인인 대물급부의 약정에 기한 것이므로 그 약정이 무효인 명의신탁약정을 명의신탁자를 위하여 사후에 보완하는 방책에 불과한 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 할 것입니다.
결국 매수자금 반환 명목으로 소유권을 이전해주기로 하는 약정 자체는 유효할 수 있다는 점을 인정한 것입니다.
이처럼 명의신탁에 있어 명의신탁자가 매수자금 등 투입된 돈 이외에 추가적인 소유권이나 돈을 지급하기로 하는 일체의 약정은 극히 예외적인 경우를 제외하고는 법원에서 인정되지 않습니다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 타인의 명의를 빌려 부동산을 매수하는 것은 자제하는 것이 필요할 것이며 추후 법적 분쟁이 발생할 경우 신탁자에게 극히 불리할 수 있다는 점을 감안하여 매수자금 반환 명목으로 소유권 중 일부를 이전해 주기로 하는 별도의 약정을 체결할 필요성은 있다 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 8. 25.
문석주 변호사
상담문의
02-956-4714
!부동산 분쟁상담센터 상담방법!
