코로나 등 사정변경을 이유로 임대차계약 해지 가능성은
임대차 이후 사정변경을 이유로 계약 해지 및 보증금 반환청구 가능한 경우
Q : 2019년부터 5년 기간의 임대차계약을 체결하고 노래방을 운영하고 있는 업주입니다. 그런데 코로나로 인해 노래방 영업에 심각한 타격을 입게 되었고 종전 매출액에 비해 90% 가까이 매출이 하락되었습니다.
계속하여 임대차를 유지하는 경우 적자가 계속될 것이 분명하기 때문에 부득이하게 임대차계약 해지를 원하고 있습니다.
그러나 임대인은 임대차기간 종료시까지 임대차계약의 일방적인 해지를 인정할 수 없다는 입장입니다.
이 경우 저는 코로나 등의 외부적 사정으로 매출에 큰 타격을 입게 되었다는 이유로 임대차계약 해지를 주장할 수 있을까요?
A :
1. 계약의 사정변경을 원인으로 하는 해지
원칙적으로 계약은 성립되면 당사자들은 상대방에게 귀책사유가 없는 한 일방적으로 계약을 해제하거나 취소하는 것이 불가능합니다. 즉 계약이 성립되면 계약 당사자들은 계약에 구속됩니다. 다만 극히 예외적인 경우에 계약 이후의 사정변경을 이유로 계약의 해제 등을 인정해 주는 경우가 있습니다.
대법원은 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다고 판시하고 있습니다.(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결)
즉 상대방의 특별한 귀책사유 없이 계약의 해지를 인정하기 위해서는
1) 계약 성립 당시 계약 성립의 기초가 되는 사정에 중대한 변경이 있어야 하고,
2) 쌍방이 그 변경을 예견할 수 없었으며,
3) 사정변경으로 계약을 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약 체결 목적을 달성할 수 없는 경우
라야 하는 것입니다.
2. 임대차계약에 관하여 사정변경은 이유로 해지를 인정하는 경우
특히 임대차계약에 관하여는 임차인이 임대차계약 당시의 중대한 사정변경을 이유로 임대차계약의 해지 또는 해제를 원하는 경우가 종종 있습니다. 임대차계약이 해지되지 않으면 임대기간 동안 계속하여 월세를 지급해야 하는데 이러한 월세지급의무는 실제로 해당 점포에서 영업을 하지 않는다고 하더라도 임대차기간 동안에는 계속 발생할 수밖에 없습니다.
이때문에 임차인들이 계약 기간 중간에 사정변경을 이유로 임대차계약 해제 또는 해지는 주장하는 것입니다.
사정변경을 이유로 한 계약 해제 또는 계약 해지는 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해주는 것입니다. 이는 구체적 타당성을 위하여 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있습니다.(대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결)
즉 임차인이 임대차계약 기간 중간에 일방적인 사유로 인해 계약 해제 또는 해지를 주장하는 것은 생각하는 것처럼 언제나 가능한 일이 아닌 것입니다.
3. 코로나로 인한 매출 하락을 이유로 하는 임대차계약 해지
문제는 최근 코로나 등으로 인해 매출이 급락하고 매출 급락으로 영업을 폐업하게 되면서 코로나라는 임대차계약 당시 예측할 수 없는 사유가 존재함을 이유로 임대차계약 기간 중간에 계약을 해제 또는 해지 주장 하는 경우가 많아졌다는 점입니다.
앞서 설명드린 대로 사정변경을 이유로 임대차계약 해지 또는 해제는 주장하는 것은 엄격한 요건 하에서만 인정되는 만큼 계약 당시 계약 성립의 기초가 되는 사정에 중대한 변경이 있는 경우에만 그 해제 또는 해지 주장이 받아들여질 수 있을 것입니다.
그런데 코로나의 경우에는 임대차계약 당시 쌍방이 예측할 수 없는 사유였다는 점이 인정될 수 있습니다.
다만 코로나를 이유로 항상 임차인이 임대차계약을 해지 또는 해제할 수 있는 것은 아니고 코로나로 인해 임차인의 매출이나 영업에 심각한 지장이 초래되고 있다는 점이 인정되어야 할 것입니다. 예를 들어 외국인을 상대로 하는 영업인데 코로나로 인해 매출이 90% 가까이 감소되었다면 코로나로 인한 임대차계약 해지 또는 해제가 인정해준 사례가 존재합니다.(서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441판결)
4. 최근 상가건물임대차보호법의 개정 내용
올해 1월부터 시행된 상가건물 임대차보호법 제11조의2에 따르면 임차인은 감염병예방법에 따른 집합제한 또는 운영금지조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다는 내용이 새롭게 포함되었습니다.
위 규정에 따르면 임차인은 코로나 등으로 집합제한 및 운영시간 제한조치를 3개월 이상 받은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대인을 상대로 일방적으로 임대차계약 해지를 주장할 수 있게 되었습니다. 다만 위 규정에 따르더라도 집합제한 및 운영시간 제한조치를 3개월 이상 받은 경우에 한해 임대차계약 해지권을 주장할 수 있는 것이므로 코로나 등으로 인한 단순한 매출 하락 등을 사유로 임대차계약 해지를 주장하려면 위에서 설명한 사정변경 해제 요건을 명백하게 충족해야 할 것입니다.
이처럼 임차인의 영업 부진이나 매출하락에 따른 임대차계약 해지를 주장하는 것은 생각하는 것만큼 쉬운 일은 아닙니다. 임차인에게 책임질 수 없는 사유로 인해 영업부직이나 매출하락이 있었고 그 매출하락이 현저하여 도저히 임대차계약을 계속 유지할 수 없다는 점을 구체적이고 적극적으로 설명해야만 법원에서 임대차계약 해지 주장이 받아들여질 수 있을 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2022. 8. 30.
문석주 변호사
상담문의
02-956-4714
!부동산 분쟁상담센터 상담방법!
