신탁부동산의 위탁자가 명도소송을 할 수 있을까?
신탁부동산의 무단점유자에 대한 명도, 인도 소송에서 위탁자의 권한
Q : 빌라를 새로 신축하면서 토지와 건물을 담보신탁하고 신탁회사로 소유권을 이전하였습니다.
그 후빌라를 신축하고 임대를 하였는데 그 중 한 세대에 무단 점유자가 차임도 지급하지 않은 채 거주하고 있는 상태입니다.
이 경우 무단점유자를 퇴거시키기 위해서 위탁자인 제가 명도소송을 할 수 있을까요?
1. 신탁등기된 부동산의 소유자와 명도소송 청구권자
요즘 건물을 신축하는 경우에 담보신탁의 방법으로 자금을 충당합니다. 먼저 토지를 신탁회사에 신탁등기를 한 후 대출을 받아 건물을 신축한 후 신축한 건물을 다시 신탁회사에 신탁하고 나서 대출금을 갚아나갈때 신탁등기를 말소하는 것입니다.
그런데 신탁등기는 엄연히 신탁회사에 소유권을 이전하는 것인만큼 신탁등기 이후에 부동산의 소유자는 위탁자가 아닌 신탁회사가 됩니다. 즉 부동산의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아닙니다.
이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고 다만 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하므로 신탁재산에 관하여는 수탁자만이 배타적인 처분, 관리권을 갖는다고 할 것이고 위탁자가 수탁자의 신탁재산에 대한 처분, 관리권을 공동행사하거나 수탁자가 단독으로 처분, 관리를 할 수 없도록 실질적인 제한을 하는 것은 신탁법의 취지나 신탁의 본질에 반하는 것이므로 허용될 수 없습니다.(대법원 2003. 1. 27.자 2000마2997 결정, 대법원 2015. 8. 13. 선고 2013다89938 판결)
따라서 신탁등기된 부동산의 소유자로서 권리행사 또는 무단점유자에 대한 퇴거나 인도청구는 원칙적으로 소유권자인 신탁회사의 명의로 이루어져야 하는 것입니다.
2. 임대차계약상 임대인으로서 위탁자의 명도소송
그런데 실질적으로 건물의 무단점유자로 인해 피해를 받은 당사자는 신탁회사가 아니라 위탁자입니다. 위탁자의 입장에서는 빨리 건물을 임대하거나 매도하여 대출금을 변제해야 하는데 건물에 무단점유자가 있거나 건물에 피해를 입히는 사람이 있다면 건물로부터 제대로된 수익활동을 할 수 없을 것입니다. 이에 건물을 무단점유하거나 건물을 해하는 사람이 있더라도 신탁회사는 적극적으로 움직이지 않고 실질적인 관리활동은 위탁자가 할 수밖에 없습니다.
앞서 본 바와 같이 신탁등기를 하는 순간 신탁 부동산의 소유자는 신탁회사가 되는 것이므로 위탁자는 소유자로서 무단점유자를 퇴거시키거나 건물의 보존행위를 할 수 없습니다. 다만 임대인이 임대인으로서 임차인과 임대차계약을 체결했고 그 임차인이 건물에서 퇴거하지 않거나 건물을 해하는 행위를 하는 경우라면 임대차계약상 임대인의 지위에서 명도소송을 하거나 보존행위를 하는 것은 가능합니다.
3. 신탁계약상 사용, 수익권자로서 명도소송 가능성
문제는 상대방이 임차인이 아닌 경우입니다. 앞서 설명드린 대로 신탁등기된 부동산의 소유자는 신탁회사이기 때문에 위탁자가 명도소송 등의 보존행위를 하는 것은 어렵습니다. 다만 일반적으로 담보신탁에서 위탁자는 건물을 사실상 점유, 사용하고 관리행위를 할 수 있도록 약정하기 때문에 위탁자가 신탁계약상 위 약정을 근거로 신탁회사를 대위하여 명도소송을 한다거나 직접 명도소송을 하는 것이 가능할 수 있는지가 문제될 수 있습니다.
결론부터 말씀드리면 위탁자에게 건물을 사실상 점유, 사용할 수 있는 권한이 부여되어 있다고 하더라도 위탁자는 신탁계약상 위 조항을 근거로 건물 내의 무단 점유자에게 명도소송을 하는 것은 어렵습니다.(대구고등법원 2016나2155, 2016나2162 판결)
왜냐하면 위 신탁계약상 조항은 기존에 위탁자가 점유, 관리하고 있는 부분에 대해서만 사용, 관리권을 가진다고 해석해야 하는 것이고 위탁자에게 이 사건 건물 전체에 관한 독자적인 권리로서의 점유, 사용 관리권이 부여된다는 의미로는 해석할 수 없기 때문입니다.
4. 임차인이 아닌 단순 무단 점유자인 경우에는 신탁회사를 통해 명도소송을 제기해야
결국 건물에서 퇴거하지 않거나 건물을 해하는 행위를 하는 상대방이 임차인인 경우에는 임대차계약상 임대인의 지위에서 위탁자가 명도소송 등의 보존행위를 하는 것이 가능하나 임차인이 아닌 제3자가 무단점유하거나 건물을 해하는 행위를 하는 경우에는 신탁회사의 명의로 명도소송 등의 보존행위를 해야 합니다.
위탁자로서는 처음부터 신중하게 명도소송 등을 청구할 수 있는 권리가 있는 사람이 위탁자인지 신탁회사인지를 면밀히 검토해야 합니다. 만약 잘못 소송을 제기하여 소송에서 패소하는 경우 소송비용의 손해가 발생하고 다시 소송을 제기함에 따른 시간이 낭비될 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 8. 19.
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