전소유자의 연체관리비, 연체료를 납부할 의무가 있을까?
전소유자의 연체관리비 납부의무와 관리비 소멸시효
Q : 상가 점포를 매수하였습니다. 그런데 매수 후 갑자기 상가 위탁관리업체에서 전 소유자가 과거 5년간 관리비를 연체했다고 주장하면서 연체관리비 중 공용부분에 대한 관리비와 연체료의 지급을 청구하였습니다.
저는 상가 매수 당시 체납되고 있는 관리비가 있다는 사실을 전혀 알지 못했습니다.
이 경우 저는 저는 소유권을 취득하기 전에 연체된 관리비 중 공용부분에 대한 체납 관리비와 연체료를 납부할 의무가 있는 것인가요?
A :
1. 전소유자의 체납관리비 납부 의무
집합건물법 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 위 집합건물법 규정에 근거하여 상가 건물 관리규약에서 신규 소유자에게 전소유자의 체납관리비를 승계하도록 정하였다면 이는 유효하다고 볼 수 있습니다. 다만 신규 소유자에게 전소유자의 체납관리비 전부를 청구하는 것은 불가능하고 공용부분 관리비에 관한 부분에 한정하여 청구하는 것이 가능합니다.(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결, 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결)
특히 관리단이나 위탁관리업체는 연체한 공용부분 관리비 뿐만 아니라 관리비 연체에 따른 연체료까지 신규소유자에게 함께 청구하는 경우가 많은데 전소유자의 체납 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 발생한 연체료까지 신규소유자가 승계한다고 볼 수 있는 것은 아니므로 연체료는 납부할 의무가 없습니다.(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결)
일반적으로 관리비는 공용부분과 전유부분이 혼합되어 청구되는 것이므로 관리비 중 공용부분을 추려내어 이를 정리하는 것이 필요합니다. 예를 들어 전기료, 수도료 급탕비는 공용부분과 전유부분으로 구분하여 징수하고 있으므로 명확한 구분이 가능하지만 나머지 관리비 부분은 이를 공용부분 관리비로 보아야 하는지 전유부분 관리비로 보아야 하는지가 명확하지 않습니다.
그런데 대법원은 관리비 중 일반관리비, 장부기장료 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 공용부분과 전유부분이 혼합되어 있다고 하더라도 이를 명확히 구분될 수 없는 것이므로 이를 모두 신규소유자가 승계하는 공용부분 체납관리비로 보아야 한다고 하면서 신규소유자의 납부의무를 인정하였습니다.(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결)
정리하면 신규소유자는 전소유자의 체납 공용부분 관리비에 한정하여 납부할 의무를 부담하며 그 공용부분 관리비에서 공용부분과 분리하여 정리할 수 있는 전유부분 관리비를 제외한 나머지에 대해서만 납부액이 계산되어야 하는 것입니다.
2. 관리단이 아닌 위탁관리업체가 체납관리비를 청구할 수 있는지 여부에 대해
관리단이나 상가의 다른 점포 소유자들은 체납관리비를 신규 소유자에게 당연히 청구할 수 있습니다. 그런데 문제는 관리단으로부터 상가의 관리를 맡은 위탁관리업체가 직접 체납관리비의 청구를 하거나 관리비 소송을 제기할 수 있을지 여부입니다. 이에 대해 위탁관리업체는 관리단과 위, 수탁 관리계약을 통해 관리단으로부터 관리비 수납 및 청구에 관하여 적법한 위임을 받았다고 볼 수 있으므로 위탁관리업체가 단독으로 체납관리비를 청구하거나 이를 소송을 제기할 권한이 있다고 볼 수 있습니다.
3. 종전 소유자가 체납한 관리비가 3년 이전의 것인 경우 시효로 소멸될 수 있는지 여부
체납관리비 채권은 민법 제163조 제1호 '사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권'에 해당하고 이는 3년의 단기소멸시효가 적용되는 것입니다. 따라서 관리단이나 위탁관리업체가 신규소유자를 상대로 체납관리비 소송을 제기한다고 하더라도 소제기 시점부터 3년 이전에 발생한 관리비에 대해서는 시효가 완성되어 소멸된 것으로 보아야 합니다.
다만 관리단이나 위탁관리업체가 관리비채권 소멸 전에 소송을 제기하거나 권리를 행사함에 따라 시효가 중단되었다면 여전히 관리비 채권을 유효하게 행사할 수 있습니다. 이러한 시효중단의 효력은 신규 소유자가 아닌 전소유자를 상대로 소송을 제기하거나 강제집행 절차에 나아갔다 하더라도 마찬가지이므로 신규 소유자는 본인에게 직접 소송을 이루어진 바 없으므로 시효중단의 효력인 본인에게 미치지 않는다는 주장을 하기 어렵습니다.(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다81474 판결)
이처럼 언뜻 생각하기에는 상가 점포의 신규 소유자가 종전 소유자의 체납관리비를 승계하는 것이 부당해 보일 수 있습니다. 그러나 종전 소유자의 공유부분에 대한 체납관리비 승계는 집합건물의 적정한 유지, 관리를 도모하기 위해 법에 의해 보장되는 것이므로 종전 소유자의 체납관리비를 납부할 의무가 없다는 식의 단순한 주장만으로는 관리비 청구를 막기 어렵습니다.
따라서 관리비의 구체적인 내역, 시효완성 여부 등 방어 방법을 적극적으로 검토한 후 관리단 등의 관리비 청구의 모순점을 파고들어 그 청구를 기각시키는 노력이 필요할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 9. 8.
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