임대차가 종료한 이후에도 월세와 관리비를 내야할까?
임대차 종료 후 보증금 미반환과 월세, 관리비 지급의무 관계
Q : 임대차계약은 2022. 5. 1.에 종료되었습니다.
그런데 임대인은 원상회복을 요구하면서 보증금을 반환하지 않았고 임차인인 저는 보증금을 반환하지 않음에 대항하기 위해 임대 점포를 인도하지 않았습니다.
다만 점유만 하고 있을 뿐 실제 영업은 폐업하였고 더 이상 사용, 수익활동을 하지는 않았습니다.
이 경우 저는 임대차계약 종료 이후의 차임과 관리비까지 지급할 의무가 있는 것인가요?
A :
1. 임대차 계약과 월세(차임), 관리비 지급의무
임대차계약을 체결하고 임차인이 주택이나 점포의 점유, 사용을 개시하였다면 실제 점포를 사용함에 따른 대가인 월세와 관리비는 임차인이 직접 납부해야 합니다. 임차인인 월세는 납부하지 않는다면 임대인으로부터 계약을 해지당하거나 임대차계약 갱신이 거절될 수 있는 불이익이 발생합니다. 특히 임차인은 보증금이 남아있다는 사정만으로 월세나 관리비의 지급 요구를 거절할 수 없습니다.
2. 임대차계약 종료 후에도 점포를 계속 사용하는 경우 월세, 관리비 지급의무
문제는 임대차계약 종료 후에도 여전히 월세나 관리비를 지급할 의무가 존재하는 것인지 여부입니다. 결론적으로 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 여러가지 사정 등으로 계속하여 점포를 점유, 사용하고 있다면 임대인에게 임료 상당의 부당이득을 지급해야 하고 관리비도 지급해야 할 의무가 있습니다.(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결)
임대인이 보증금을 반환하지 않고 있어 부득이하게 계속 영업하면서 점포를 사용할 수밖에 없었다고 주장하더라도 임차인이 계속하여 점포에서 영업을 계속한다면 그에 따른 이득을 얻었으므로 월세와 관리비를 지급할 의무가 있다고 보는 것입니다.
3. 임대차계약 종료 후에 점포를 사용하지 않는 경우 월세, 관리비 지급의무
임대차계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않아 동시이행항변으로 점포를 반환하지는 않고 있지만 종료와 동시에 영업을 폐업하여 실제로 점포를 사용하지 않고 있는 경우는 어떨까요? 임대차계약이 종료된 후 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 점포를 사용, 수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면 임대차목적물 인도시까지 월세나 관리비를 지급할 의무가 없습니다.(대법원 2019. 11. 29. 선고 2018다240424, 240431 판결, 대법원 2021. 4. 1. 선고 2020다286102, 2020다286119 판결)
임차인이 보증금을 반환받지 못하여 이에 대한 대항방법으로 점유만을 하고 있는 경우라면 실제로 임차인이 점포를 통해 얻는 이득이 존재하지 않으므로 월세나 관리비를 지급할 의무가 없는 것입니다.
이는 임대차계약이 임차인의 귀책사유(차임연체, 임대차계약 위반)로 해지되는 경우에도 동일하게 적용되는 것이며 임차인의 사정으로 사용, 수익을 하지 못하거나 자신의 물건이 점포에 여전히 남아있다고 하더라도 마찬가지 입니다.
그런데 만약 임대인이 보증금을 반환하거나 법원에 공탁하였음에도 불구하고 임차인이 점포를 인도하지 않는 경우라면 임차인은 점포를 사용, 수익하고 있는지 여부를 불문하고 불법점유에 따른 월세나 관리비를 임대인에게 지급해야 할 의무가 부과됩니다. 임대인이 보증금을 반환했다면 임차인이 더 이상 점포를 점유할 아무런 권원이 없어지는 것인데 그럼에도 불구하고 계속하여 점유를 한다면 이러한 점유를 불법점유라고 보는 것입니다.
4. 보증금이 반환되지 않는 경우 동시이행항변으로 점포를 인도하지 말아야
결국 점포의 임차인은 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 이에 대한 대항으로 점포를 인도해서는 안 됩니다. 또한 임대차계약 종료 후 영업을 계속하는 것이 유리하여 월세나 관리비를 낼 의사로 영업을 하는 것은 무방하지만 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있다는 사정만으로 월세나 관리비를 낼 의무가 면제되는 것은 아니므로 임대차 종료 후 영업을 계속하는 것이 본인에게 유리한 것인지 여부를 충분히 고민한 후 영업 유지나 폐업 여부를 결정해야 할 필요가 있다 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 9. 14.
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