월세 압류, 임차인이 반드시 취해야 할 조치
차임채권의 압류통지를 받은 경우 임차인이 할 수 있는 대처방법들
안녕하세요. 부동산, 상속 사건만 전문으로 처리하는 부동산 전문 법률사무소 솔루션(부동산분쟁상담센터)입니다.
부동산, 상속 소송만 처리하는 법률사무소라는 특별성 이외에도 저희의 성공사례들이 알려진 덕분에 전국에서 상담 문의가 들어오고 있는 상황입니다.
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이 글을 보시고 계시는 분들은 법원으로부터 월세 압류 통지를 받은 후 어떻게 대처할지 몰라 전전긍긍하다가 인터넷 검색을 하시거나 정보를 찾고 계시는 분들이라고 생각됩니다. 이 글에서는 그동안 월세 압류 통지를 받은 임차인들의 상담사례나 소송사례를 정리하여 월세 압류 통지를 받은 경우 임차인들이 취해야 하는 조치를 알려드리려고 합니다.
5분만 시간을 들여 이 글에 담겨있는 내용을 끝까지 읽으시더라도 큰 시행착오를 줄일 수 있을 것이라 확신합니다. 이 글을 읽기 전과 읽은 후 확실히 임하는 자세가 달라져 있을 것입니다.
이 글에는 월세 압류 통지가 온 경우 월세를 누구에게 지급할 것인지와 보증금에서 공제 주장 가능성에 대해 다룰 예정입니다. 아래에 적힌 내용을 체크해보시고 추후 조치를 취하시는데 도움이 되시길 바랍니다.
1. 월세 압류 통지가 법원에서 온 경우
임차인은 간혹 법원에서 월세(임대료) 압류 통지를 받게 되는 경우가 있습니다. 월세 압류 통지는 임대인의 채권자가 법원에 신청하는 것인데 임차인이 월세 압류 통지를 받게 되면 그 때부터는 월세를 임대인에게 지급해서는 안 됩니다. 월세 압류 이후 임대인에게 월세를 지급했다고 하더라도 월세 지급의 효력은 임대인의 채권자에게 주장할 수 없습니다.
2. 임대차 기간 종료 후 부당이득반환채권과 불법행위채권이 압류 범위에 포함되는지 여부
만약 월세 압류 통지에 임대료에 대해서만 압류한 것이라면 임대차 기간 종료 후의 사용료(부당이득반환채권, 불법행위채권)에 대해서는 압류의 효력을 주장할 수 없습니다. 즉 임대인의 채권자가 월세 채권에 더하여 임대차기간 종료 후에 발생하는 차임 상당의 부당이득반환채권 또는 손해배상채권까지 함께 압류한 것이 아니라면 임대인의 채권자은 임차인을 상대로 임대차 기간 종료 후의 사용료에 대해서는 청구를 하는 것이 어려운 것입니다.
3. 압류권자의 월세 지급 청구에 보증금에서 공제 주장이 가능할 것인지 여부
월세 압류 통지가 오게되면 임차인은 기존에 임대인에게 지급한 보증금의 회수가 불안하기 때문에 임차인은 일단 차임을 지급하지 않고 임대인의 채권자에 대해서도 연체 차임은 보증금에서 공제하겠다는 주장을 하는 경우가 있습니다. 그러나 임대차 계약 종료 전에는 연체차임의 공제 등의 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 연체차임이 당연히 공제되는 것은 아닙니다.(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 2011다49615 판결)
따라서 임대인 채권자의 압류한 월세의 지급을 청구하는 경우 임차인은 연체한 월세는 보증금에서 공제하겠으니 월세를 지급할 수 없다는 주장을 하는 것이 불가능한 것입니다
4. 임대차의 합의해지 가능성
임차인은 월세가 압류되면 불안감을 생길 수밖에 없고 그 경우 임대차계약을 해지하고 임대인과 채권자 사이 분쟁에서 벗어나길 원하는 경우가 있습니다. 월세 압류되었다고 하더라도 임대인과 임차인은 임대차계약을 해지하는 것이 가능하므로 임차인은 임대인과 임대차계약을 합의해지 하거나 채무불이행을 이유로 해지하고 월세 채권이 발생하지 않았다는 주장을 할 수 있습니다.
다만 임대인과 임차인 사이에 합의 해지에 따라 임대차계약이 종료되었다고 하더라도 아무런 합리적 이유 없이 채권의 소멸만을 목적으로 계약관계를 합의해제한 것으로 볼 수 있다면 합의 해지의 효력을 임대인의 채권자에게 주장할 수 없습니다.
예를 들어 임차인이 월세를 임대인의 채권자에게 주기 싫어 임대인과 합의하여 해지의 외관만 만들어 놓고 실제 임차인은 여전히 계속 임차 목적물을 점유, 사용하면서 임대인에게 월세를 지급하는 경우라면 월세 채권의 소멸만을 목적으로 임대차계약을 합의 해지한 것으로 볼 수 있어 해지가 무효라고 할 것입니다.
이처럼 법원에서 월세 압류 통지를 받은 임차인이라면 일단 가장 중요한 것은 임대인에게 차임을 지급하는 것을 멈취야 한다는 것입니다. 다음으로 임대차 관계를 계속 유지하는 것을 원하지 않는다면 임대인과의 합의나 채무불이행을 근거로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
임차인은 월세 압류 후에는 월세를 보증금에서 공제한다는 주장을 하면서 임대인의 채권자에게 월세를 지급할 수 없다는 주장을 할 수 없으므로 임대인의 채권자가 월세 지급 청구를 하는 경우 이에 응할 수밖에 없습니다.
지금까지 제가 월세 압류 통지를 받은 임차인의 입장에서 취할 수 있는 조치들에 대해 공개해드렸습니다. 꼭 저희 법률사무소에 상담을 받지 않으시더라도 위 내용만 제대로 숙지하고 계신다면 압류 통지 후 임대차 관계에서의 대응이 어느정도 가능할 것입니다.
현재 저희 법률사무소에 상담 문의가 계속 들어오고 있는 관계로 당장 상담이 불가능하거나 원하시는 시간에 상담이 어려울 수 있습니다. 만약 월세 압류와 관련하여 추가로 궁금한 점이 있으시다면 먼저 저희 법률사무소에 연락주셔서 상담 가능성에 대해 문의해 보시기 바랍니다.
※상담문의 02-956-4714
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