약국 상가분양, 병원 미입점한 경우 분양계약 취소방법은
병원 개원을 전제로 한 약국 점포분양계약 취소와 손해배상 가능성은
안녕하세요. 부동산 전문 분양권 해지 변호사 문석주입니다.
오늘은 최근 상담 문의가 들어온 분양권 해지 소송 사례를 소개해드리려고 합니다. 최근 저희 사무실을 방문한 분은 상가에 약국 독점 업종 점포를 분양받은 약사분이셨고 분양권 해지 변호사로 경험이 많다는 지인 소개로 저를 알게 되셨습니다. 상가 같은 층에 연합의원이 들어오는 것을 전제로 약국 독점업종 점포 분양을 받았는데 실제 개업한 병원은 한달만에 폐업을 하고 문을 닫았습니다. 결국 병원이 들어오지 않은 상가에 처방전이나 매출이 발생할 수 없었고 시행사의 사기를 이유로 분양권 해지 또는 취소를 원하셨습니다.
아래 상담사례를 보시고 만약 같은 약국사기분양 문제로 고민 중인 분들이시라면 5분만 시간을 들여 본 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 현재 고민 중인 분양권 해지 문제에 대해 보다 잘 대처하실 수 있을 것이라고 확신합니다.
[상담사례]
저는 약국을 운영할 목적으로 상가의 약국독점업종 점포를 다른 점포에 비해 비싼 가격으로 분양받았습니다.
분양계약 당시 시행사는 같은 층에 연합의원이 입점할 예정이라고 설명하였고 실제 약국이 개업하고 얼마 지나지 않아 같은 층에 연합의원이 개원을 하였습니다.
그런데 개원한 의원은 한달만에 폐업하였고 그로 인해 약국은 전혀 영업이 되지 않고 있는 상황입니다.
저는 시행사의 기망이나 착오를 이유로 분양계약을 해제할 수 있을까요?
분양계약으로 인해 입은 손해를 배상받을 수 있을까요?
1. 병원 입점을 전제로 한 분양계약의 기망을 원인으로 한 취소
병원 입점을 전제로 분양계약을 했다가 이후 병원이 바로 폐업을 하거나 병원이 처음부터 입점하지도 않은 경우라도 바로 시행사의 기망이 인정되는 것은 아니며 항상 기망을 원인으로 분양계약을 취소할 수 있는 것도 아닙니다.
일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 기망에 해당합니다.(대법원 1993. 8. 13. 선고 92다52665 판결, 대법원 2014. 1. 23. 선고 2012다84417 판결 등 참조).
부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있습니다.
일단 고지의무의 대상이 되는 사실이라고 판단되는 경우 이미 알고 있는 자에 대하여는 고지할 의무가 별도로 인정될 여지가 없지만, 상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제 그 대상이 되는 사실을 알지 못하였던 상대방에 대하여는 비록 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있다 하더라도 그 점을 들어 추후 책임을 일부 제한할 여지가 있음은 별론으로 하고 고지할 의무 자체를 면하게 된다고 할 수는 없습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조).
이러한 고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로, 매매계약을 체결한 상대방은 기망을 이유로 매매계약을 취소하고 계약금의 반환을 구할 수 있는 것입니다.(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 참조).
2. 병원 입점을 전제로 한 분양계약의 착오를 원인으로 한 취소
시행사의 기망행위가 명백하게 입증되지 않는다고 하더라도 수분양자는 착오를 이유로 분양계약을 취소하는 것도 가능합니다. 그런데 병원이 입점하여 운영될 것이라는 착오가 존재한다는 점만으로 항상 분양계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다.
즉 동기의 착오가 법률행위 내용의 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 합니다.(대법원 2015. 6. 24. 선고 2014다235219 판결 등 참조). 한편, 동기의 착오가 상대방에 의하여 유발된 경우에는 표의자가 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하였다고 볼 수 있습니다(대법원 1997. 8. 26. 선고 97다6063 판결 참조).
비록 착오가 미필적인 장래에 관한 불확실한 사실에 관한 것이라 할지라도 민법 제109조가 정하는 착오에서 제외되는 것이 아니다(대법원 2005. 1. 27. 선고 2004다53357, 53364 판결 등 참조).
결국 병원 입점를 전제로 한 분양계약이라는 점이 시행사와 수분양자 사이에 계약의 내용으로 포함되었다고 인정되고 병원 입점의 착오가 시행사에 의해 유발된 것이라면 수분양자는 시행사를 상대로 분양계약 취소나 해지 주장을 할 수 있는 것입니다.
3. 착오를 원인으로 한 취소가 인정되기 위한 요건
병원 입점을 전제로 한 분양계약에 있어 병원 미입점을 이유로 분양계약 착오취소가 인정되기 인정되기 위해서는 몇가지 요건이 필요합니다.
1)먼저 상가 건물에 어떤 병‧의원이 입점(개원)하는지 여부가 분양계약 체결 여부를 결정하는 매우 중요한 요소로 작용하였음이 인정되어야 합니다.
2) 또한 분양계약 당시 분양광고나 팜플렛에 병원 입점을 전제로 한 약국 분양이라는 점이 확인된다면 유리할 요소가 될 수 있습니다.
3) 또한 분양계약 과정에서 수분양자에게 병원 입점 예정이라는 점을 구체적으로 설명하고 계약 내용으로 포함되었음이 인정되어야 합니다.
4) 분양계약서 상에도 병원 입점을 전제로 하는 분양계약이라는 점을 확인할 수 있는 내용이 있다면 유리합니다.
5) 또한 병원 입점을 전제로 한 약국 독점분양계약으로서 다른 점포에 비해 높은 분양가가 책정되었다면 유리하게 작용될 수 있습니다.
6) 실제 병원이 입점하지 않음에 따라 약국 매출에 중대한 영향이 미쳤어야 합니다.
이와 같은 요건들이 다수 구비되어 있다면 착오를 원인으로 분양계약을 취소하는 것이 가능할 수 있는 것입니다.
4. 병원 폐업에 따른 손해배상 청구의 요건
병원 미입점 또는 폐업에 따라 약국이 입은 손해에 대해서 시행사를 상대로 언제나 손해배상 청구를 할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 시행사의 사기분양이 인정된다면 입은 손해에 대해 배상청구가 가능할 수 있으며 만약 시행사와 사이에 병원이 입점하지 못하는 경우 약국이 입는 손해를 배상해주기로 한 약정이 존재한다면 해당 약정을 근거로 손해배상 청구를 하는 것도 가능합니다.
손해배상 범위와 관련해서는 수분양자가 약국점포를 분양받으면서 발생한 취득세 등 세금, 중개수수료 등 각종 지출 비용이 손해액으로 인정될 수 있을 것입니다.
이처럼 병원 입점을 전제로 한 약국 사기분양은 쉬운 소송이 아닙니다. 일단 분양계약서에 병원 입점을 전제로 한 분양계약이라는 점이 명백히 들어가는 경우가 흔치 않으며 실제 시행사의 기망 행위를 입증하는 것도 생각보다 어렵습니다. 결국 분양권 해지 변호사로서 관련 분야에 많은 경험과 노하우가 있는 법률사무소를 선임하여 사건을 상담하고 맡기는 것이 중요합니다.
아래에서는 약국 사기분양과 관련하여 추가로 상담하고 사건을 진행한 사례를 담은 칼럼입니다. 본 글과 아래 추가 게시글을 모두 읽어 보시고 추후 대응방안을 잘 정리해 보시기 바랍니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/223326899065
