근저당권, 가압류를 이유로 부동산 계약 해제하는 방법은
매매계약서 작성 후 잔금일까지 근저당권, 가압류가 말소되지 않는 경우
부동산 매매계약 후 가압류가 들어왔는데 매매계약 취소방법을 알고 싶다
부동산 매매계약 시 근저당권을 말소하기로 했는데 잔금일에 근저당권을 일부만 말소하겠다고 한다
근저당권, 가압류 말소의무 위반을 이유로 손해배상 청구를 하고 싶다
위 내용 중 하나라도 해당사항이 있는 분들만 본 칼럼을 읽어 주시기 바랍니다. 본 칼럼은 근저당권, 가압류가 말소되지 않은 경우 부동산 매매계약 취소방법을 정리해 놓은 글입니다. 따라서 근저당권, 가압류 말소 및 부동산 매매계약 취소방법에 대한 문제를 가지고 있지 않는 분들이시라면 본 글의 내용이 크게 와닿지 않으실 수 있습니다.
하지만 만약 부동산 매매계약 후 근저당권, 가압류가 들어왔고 잔금일에 근저당권, 가압류 문제로 부동산 매매계약을 취소하고 손해배상을 받길 원하시는 분들이라면 본 칼럼을 끝까지 읽어보실 필요가 있습니다. 5분만 시간을 들여 본 글을 전부 읽어 보시면 현재 고민 중인 부동산 매매계약 취소방법에 대한 노하우를 얻어가실 수 있을 것이라고 확신합니다.
1. 부동산 매매계약 잔금시까지 근저당권, 가압류를 말소하지 못하는 경우 바로 부동산 매매계약을 취소할 수 있는지 여부
만약 부동산에 기존 근저당권이 존재하는 경우라면 부동산 매매계약시 보통 잔금일까지 기존에 설정된 근저당권을 말소한다는 특약을 삽입하는 경우가 많습니다. 그런데 잔금일까지 근저당권을 말소하지 못하거나 잔금을 지급받더라도 동시에 근저당권을 말소시키는 것이 불가능한 경우 또는 부동산 매매계약 이후 가압류가 들어온 경우 등에는 매도인이 부동산에 근저당권이나 가압류를 말소하고 아무런 제한없는 부동산의 소유권을 이전할 의무를 위반한 것이 되므로 바로 매매계약을 해제 또는 취소시킬 수 있을 것인지가 문제됩니다.
그러나 매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만, 매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없습니다.(대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다50688 판결)
즉 잔금일에 매도인의 부동산에 근저당권이나 가압류가 남아있다고 하더라도 매수인은 바로 부동산매매계약 취소나 해제를 할 수는 없는 것입니다.
2. 부동산 매매계약 잔금시까지 근저당권, 가압류를 말소하지 못하는 경우 잔금 지급을 거절할 수 있는지 여부
부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금 지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 매매목적 부동산에 근저당권이 설정되어 있거나 가압류등기가 되어 있는 경우에는 비록 매매가액에 비하여 소액인 금원의 변제로써 언제든지 말소할 수 있는 것이라 할지라도 매도인은 이와 같은 등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담합니다.
따라서 매수인은 만약 잔금일에 부동산에 근저당권이나 가압류라 존재하는 경우라면 그 근저당권이나 가압류 금액에 상응하는 돈에 대해서는 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 즉 매수인은 근저당권이나 가압류 금액의 돈을 지급하지 않는다고 하더라도 이행지체 책임을 부담하지 않는 것입니다.
3. 부동산 매매계약 잔금시까지 근저당권, 가압류를 말소하지 못하는 경우 부동산 매매계약 취소방법은
매도인인 잔금시에 근저당권이나 가압류를 말소하지 못할 때 매수인은 일정한 절차를 거쳐 부동산 매매계약을 취소하거나 해제해야 합니다.
즉 매도인이 미리 소유권이전등기의무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한 매수인이 본인의 잔금지급의무를 이행제공하면서 매도인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다.
4. 부동산 매매계약 취소시 손해배상청구액, 이자 등 청구에 대하여
매도인이 근저당권 또는 가압류를 말소하지 못하고 매수인이 매매계약을 취소 또는 해제하는 경우 매수인은 매도인의 계약위반책임을 물고 손해배상청구를 할 수 있습니다. 손해배상은 실제 손해를 입은 액수를 입증해야 하지만 대부분의 부동산 매매계약에서는 계약금을 위약금으로 정하고 있기 때문에 매수인은 매도인에게 계약금 상당액을 위약금으로 청구할 수 있습니다. 다만 이 위약금은 과다하다고 판단되는 경우 감액되는 사례도 많습니다.
한편 매매계약이 해제되는 경우 매도인은 기지급받은 매매대금을 반환하고 매수인이 만약 미리 부동산을 인도받았다면 부동산을 반환해야 합니다. 그런데 여기에 더하여 매도인은 기지급받은 매매대금에 이자를 가산하여 지급해야 하고 매수인은 부동산의 사용이익을 함께 반환해야 합니다.
즉 민법 제548조 제2항은 계약해제로 인한 원상회복의무의 이행으로서 반환하는 금전에는 받은 날로부터 이자를 가산하여야 한다고 정하였는데 위 이자의 반환은 원상회복의무의 범위에 속하는 것으로 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이지 반환의무의 이행지체로 인한 손해배상은 아니고 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우에 있어서 금전채무불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율에 관한 특별규정이므로 이자는 12%가 아닌 5%가 적용될 수 있습니다.
한편 매매계약이 해제된 경우에 매수인이 목적물을 인도받아 사용하였다면 원상회복으로서 목적물을 반환하는 외에 사용이익을 반환할 의무를 부담하고 이 때 사용이익의 반환의무는 부당이득반환의무에 해당하므로 특별한 사정이 없는 한 매수인이 점유, 사용한 기간 당해 재산으로부터 통상 수익할 수 있을 것으로 예상되는 이익, 즉 임료 상당액을 매수인이 반환하여야 할 사용이익으로 보아야 합니다.(대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다289720판결)
결국 매도인은 기지급받은 매매대금에 연5%의 이자를 가산하여 지급해야 하고 매수인은 미리 부동산을 인도받아 사용했다면 임료 상당액을 매도인에게 함께 반환해야 하는 것입니다.
이처럼 근저당권, 가압류가 존재할 때 부동산 매매계약 취소 방법은 그리 간단하지 않습니다. 매수인의 잔금지급의무 이행제공, 이행최고기간 부여 등의 절차를 제대로 거쳐야만 정상적인 부동산 매매계약 해제나 취소가 가능한 것이며 실제 손해배상을 받은 금액에 대해서도 구체적인 입증정도에 따라 그 액수가 천차만별이 될 수 있습니다.
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