신탁부동산 압류, 신탁회사의 처분에 따른 손해배상청구는
신탁 소유권이전등기청구권 압류와 신탁회사 임의처분 시 손해배상청구
현재 채무자의 재산은 신탁회사에 신탁된 부동산 밖에 없다.
채무자의 부동산 개발사업에 돈을 빌려주었는데 채무자가 돈을 갚지 못하고 있다.
신탁부동산 수익권 압류를 했는데 그 이후 절차를 알지 못하고 있다.
만약 위의 사례 중 하나라도 해당되는 분들이시라면 잘 찾아오셨습니다. 위 사례에 해당되지 않는 분들이시라면 이 글을 읽지 마실 것을 권해드립니다. 신탁부동산 압류와 관련하여 현재 고민중이거나 문제가 발생하지 않은 분들이시라면 본 글이 크게 와닿지 않을 것이고 오히려 어려움을 느끼실 수밖에 없습니다.
10년 간의 부동산 전문 변호사의 노하우과 승소사례를 정리하여 신탁부동산 압류와 신탁수익권 강제집행 핵심사항을 알려드리도록 하겠습니다.
1. 부동산 소유권이전등기청구권 압류
채권자는 채무자의 모든 재산에 대해 강제집행을 할 수 있습니다. 만약 채무자가 제3자에 대해 매매계약 등을 원인으로 소유권이전등기청구권을 가지고 있다면 그 소유권이전등기청구권에 대해서도 압류를 할 수 있습니다. 소유권이전등기청구권에 대한 압류가 이루어지면, 이는 제3채무자에 대하여 채무자에게 임의로 변제(등기 이전)하는 것을 금지하는 효력을 가집니다. 즉, 제3채무자는 압류명령을 송달받은 이후에는 채무자에게 소유권이전등기를 이행해서는 안 됩니다.
그러나 이러한 압류의 효력은 청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력을 가지지는 않습니다. 따라서 제3채무자가 압류를 무시하고 채무자에게 임의로 소유권이전등기를 하고, 나아가 채무자가 다시 제3자에게 해당 부동산의 소유권을 이전하더라도, 그 제3자가 취득한 등기가 당연히 원인무효가 되는 것은 아닙니다. 즉 소유권이전등기청구권을 압류한 채권자라도 제3취득자를 상대로 등기의 말소를 청구할 수 없습니다.
2. 신탁부동산 압류의 방편으로서 신탁수익권 압류
신탁부동산 압류의 경우에도 마찬가지입니다. 만약 채권자가 채무자의 신탁부동산의 소유권이전등기청구권에 대해서 압류를 하였다면 신탁회사는 신탁부동산에 대한 소유권이전등기청구권을 채무자에게 이행해서는 안됩니다. 채권자는 신탁부동산 압류 이후 신탁부동산에 대한 채무자 명의로 소유권이전등기를 하고 그 신탁부동산에 대한 경매신청 등을 하는 방법을 취할 수 있는 것이므로 채무자는 마음대로 신탁계약 해지 등을 원인으로 신탁회사에 신탁부동산의 소유권 이전을 구할 수 없는 것입니다.
3. 신탁부동산 압류로서 신탁수익권 압류 후 신탁회사의 소유권이전의 위법성
만약 신탁부동산에 대한 소유권이전등기청구권을 압류하였음에도 신탁회사가 제3자에게 신탁부동산의 소유권을 이전한 경우 채권자는 채권 만족을 얻지 못하는 손해를 입게 되므로, 신탁회사의 압류 위반 행위는 채권자에 대한 불법행위를 구성할 수 있습니다. 즉 신탁회사가 압류결정을 무시하고 등기를 이전하여 채권자에게 손해를 입혔다면, 그에 따른 배상책임을 부담하게 됩니다.
신탁부동산이 채무자를 거치는 것이 아니라 신탁회사가 바로 제3자에게 분양 등을 원인으로 소유권을 이전했다고 하더라도 신탁회사의 소유권이전행위는 불법행위에 해당합니다. 즉 신탁회사의 직접 이전 등기가 실질적으로 '신탁 해지에 따른 위탁자로의 소유권 이전'과 '위탁자의 매수인에 대한 소유권 이전'을 단축 이행한 것이라면, 이는 압류된 '해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권'의 이행과 다를 바 없습니다. 따라서 제3채무자인 신탁회사가 압류명령을 송달받고도 이러한 등기를 마쳐준 행위는 압류의 변제금지 효력에 정면으로 반하는 행위입니다. 결과적으로 이는 신탁회사가 압류를 무시하고 채무자에게 변제(등기 이전)를 한 후, 채무자가 다시 제3자에게 처분한 것과 동일한 법률적 효과를 낳으므로, 채권자에 대해서 불법행위 책임을 지는 것입니다.
4. 신탁회사의 소유권이전에 따른 손해배상의 범위
앞서 설명드린 바와 같이 소유권이전등기청구권을 압류하였음에도 해당 부동산의 소유권을 제3자에게 이전한 경우 불법행위 손해배상책임을 질 수 있습니다. 다만 그 손해배상범위는채권자가 채권을 추심하기 위하여는 부동산에 관하여 채무자 명의로 소유권이전등기를 마친 후 다시 그 부동산에 대한 강제경매를 실시하여 그 경매절차에서 배당받아야 할 것이므로 압류채권액 범위 내에서 압류채권자가 배당받을 금액이라고 보아야 합니다.(대법원 2000. 2. 11. 선고 98다35327판결)
따라서 소유권이전등기청구권을 압류하였음에도 신탁회사가 제3자에게 소유권을 이전해준 경우 손해배상책임이 인정되더라도 부동산 가액 상당의 손해가 인정되는 것이 아니며 해당 부동산을 경매한 경우 채권자가 실제 배당받을 수 있었던 채권액 내에서만 그 손해배상책임이 인정되는 것입니다.
결국 제3채무자인 수탁자는 위탁자의 소유권이전등기청구권에 대한 압류명령을 송달받은 경우, 설령 매수인에게 직접 등기를 이전하는 특약이 존재하더라도 임의로 등기를 이전해서는 안 됩니다. 만약 이를 위반하여 등기를 이전할 경우, 이는 압류채권자에 대한 불법행위를 구성하여 손해배상책임을 부담하게 될 위험이 있음을 명심해야 할 것입니다. 이는 소유권이전등기청구권 압류의 실효성을 확보하고 채권자의 권리를 두텁게 보호하는 취지라 할 것입니다.
만약 본글을 읽고 추가로 궁금한 사항이 있으시거나 현재 신탁부동산 압류 등 강제집행이나 가압류를 고민중이시거나 신탁수익권에 대한 강제집행이 임박한 분들이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
상담문의 02-956-4714
다만 현재 상담절차는 대표변호사인 제가 순차적으로 진행하고 있으므로 미리 상담예약을 해주셔야만 상담 진행이 가능한 점 양해부탁드립니다.
