유언공증 효력과 유언공증으로 소유권을 이전받는 방법

유언공증으로 유증받은 부동산을 둘러싼 상속인과 수증자 간의 법적 분쟁

Oct 1. 2025

안녕하세요 부동산, 상속 전문 문석주 변호사입니다.

제54회 사법시험 합격

제45기 사법연수원 수료

서울대학교 법과대학 일반대학원 석사(논문 : 장기미집행 도시계획시설에 관한 연구)

대한변호사협회 공인 부동산전문변호사

대한변호사협회 건설부동산연수원 수료

대한변호사협회 등기, 경매 아카데미 수료

대한변호사협회 부동산 업무과정 수료

(現) 대법원 국선변호사

(現) 서울북부지방법원 국선변호사

(現) 예금보험공사 파산재단 소송대리인 후보군 변호사

(前) 서울창동초등학교 학교폭력위원회 위원
(前) 서울특별시 공익변호사

(前) 서울중앙지방법원 국선변호사

(前) 서울동부지방검찰청 검사직무대리

(前) 서울행정법원 실무수습

(前) 네이버 지식IN 상담 우수 변호사

(前) 대한변호사협회 공보위원회 위원

오늘 글에서는 최근 유언공증과 관련한 아래 상담사례를 바탕으로 유언공증효력에 대해 설명드려보겠습니다.

[상담사례]

저와 함께 살고 있던 동거인이 사망하였습니다.

망인은 부모와 사이가 좋지 않았고 생전에 소유하고 있는 부동산을 전부 저에게 유증하는 유언공증을 하였습니다.

이후 저는 망인의 부모를 상대로 유증을 원인으로 소유권을 이전해달라고 요구하였으나 망인의 부모는 이미 망인의 부동산을 제3자에게 처분한 뒤였습니다.

저는 망인의 부모를 상대로 처분한 부동산에 대한 손해배상을 요구할 수 있을까요? 처분한 부동산의 소유권을 이전받는 것도 가능한가요?

유언공증을 통해 부동산을 유증받으셨으나 소유권 이전 절차에 어려움을 겪고 계신 상황에 대해 문의주셨습니다. 유언공증은 유언의 존재와 내용을 증명하는 강력한 효력을 가지나, 그 자체만으로 부동산 소유권이 이전되는 것은 아닙니다. 아래에서 유언공증의 효력에 기반한 소유권 이전 방법과 발생 가능한 쟁점들을 설명해 드리겠습니다.

1. 유언공증효력에 따른 소유권이전등기청구

상속인이 아닌 사람이 망인의 생전에 유언공증을 받았다면 유언공증으로 망인이 사망한 후 유언공증 대상 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만 유언공증이 있더라도 부동산 소유권을 취득하기 위해서는 반드시 등기를 마쳐야 합니다.

유언집행자가 지정된 경우라면 수증자(유증을 받은 사람)는 유언집행자와 공동으로 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다. 이때 다른 상속인들의 동의나 협조는 필요하지 않습니다.(수증자는 유언집행자는 본인으로 정할 수도 있는데 수증자와 유언집행자가 동일인이라면 수증자는 단독으로 유언공증을 원인으로 소유권이전을 할 수 있습니다)

만약 유언집행자가 지정되지 않는 경우라면 망인의 법정상속인들이 유언집행자가 되고 망인의 상속인들의 동의나 협조가 있어야만 유언공증효력에 따라 소유권이전이 가능합니다. 그런데 다른 상속인들이 유언의 효력을 다투며 등기 절차에 협력하지 않는 경우 수증자는 상속인들을 상대로 '유언효력확인의 소'를 제기하여 승소 확정판결을 받은 후, 이를 등기소에 제출하여 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.

2. 상속인이 유억공증효력이 미치는 부동산을 처분한 경우

다른 상속인이 법정상속지분이나 상속재산분할협의를 통해 유증의 목적인 부동산에 관하여 이미 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 경우에도 마찬가지입니다. 수증자는 해당 상속등기의 말소를 구할 필요 없이, 유언집행자와 공동으로 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다(서울동부지방법원 2025. 7. 18. 선고 2024가합100228 판결). 유언집행자는 유언 집행에 필요한 한도에서 상속재산을 관리할 권리가 있으므로, 상속인의 처분권은 제한되기 때문입니다.

그런데 만약 수증자가 소유권이전을 하기 전에 상속인들이 이미 제3자에 부동산을 처분한 경우라면 수증자는 상속인들을 상대로 어떤 청구를 할 수 있을 것인지가 문제됩니다. 유증은 유언의 효력발생시점인 유언자의 사망시에 그 효력이 발생하는 것일 뿐 어디까지나 유증자의 일방적 단독행위라고 할 것인데 특정유증에 있어서 그 목적물은 유언자의 사망시에 상속재산으로서 일단 상속인에게 귀속하고 수증자는 유증의무자에게 유증을 이행할 것을 청구할 수 있는 채권적 청구권을 취득할 뿐입니다. 다만 유언집행자는 유언의 내용에 따라 선량한 관리자의 주의로써 유언을 집행할 의무를 집니다.(민법 제1103조 제2항, 제681조)

결국 유언집행자인 상속인들이 유언공증의 효력을 알면서 유언장에 따른 유증의무를 회피하기 위해 유언공증효력이 미치는 부동산을 처분했다면 상속인들은 수증자에 대해 채무불이행을 원인으로 시가 상당의 손해배상을 해주어야 할 의무가 있습니다. 반면에 상속인들이 유언공증효력을 알지 못하는 상태에서 제3자에 처분했다면 특별한 사정이 없는 한 대상청구권을 행사할 수 있는 것이므로 상속인들이 부동산을 매도하고 받은 매매대금의 반환을 청구할 수 있습니다.

3. 유언공증효력에 따른 소유권이전등기청구에서 유류분항변

유언공증의 효력이 인정되더라도, 다른 공동상속인들은 자신의 유류분이 침해되었다고 주장하며 유류분 반환을 청구할 수 있습니다. 민법은 상속인의 최소한의 상속분을 보장하며, 자녀의 경우 법정상속분의 2분의 1을 유류분으로 가집니다.

따라서 특정인에게 모든 재산을 유증하는 내용의 유언은 다른 상속인들의 유류분을 침해하게 됩니다. 이 경우 유류분 권리자는 수증자를 상대로 유류분 부족분에 해당하는 만큼 재산의 반환을 청구할 수 있습니다.

유류분반환청구권은 상대방이 증여 또는 유증의 이행을 소구하는 경우 이를 거절하는 항변을 하는 방법으로도 행사될 수 있고 증여 또는 유증이 이행되기 전에 유류분권자가 유류분반환청구권을 행사하면 그에 의하여 그 증여 또는 유증은 유류분을 침해하는 한도에서 실효되어 유류분권자는 그 실효부분에 대한 이행의무를 면하게 됩니다.