오래된 부동산 계약, 소멸시효 중단사유가 인정된 사례
부동산 투자 계약 수 10년 내에 문서를 통해 별도 합의한 경우 채무승인
부동산 투자를 하고 대금까지 모두 지급했지만, 상대방이 차일피일 미루며 소유권 이전을 해주지 않는 경우가 있습니다.
부동산 투자 후 시간이 흘러 10년이 훌쩍 지났다면, 내 소중한 재산권을 영영 잃게 되는 것일까요? 일반적으로 부동산 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로서 10년의 소멸시효가 적용되기에, 많은 분들이 10년이 지나면 모든 것이 끝났다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않으면서도, 정당한 권리자의 권리를 보전할 여러 장치를 두고 있습니다. 그중 가장 중요한 것이 바로 ‘소멸시효 중단사유’입니다. 최근 저희가 승소한 사례를 통해, 소멸시효가 완성된 것처럼 보이는 사건을 어떻게 승리로 이끌었는지 소개해 드리고자 합니다.
1. 부동산 투자 후 10년이 지나 제기된 소유권이전등기 청구
의뢰인은 2013년 경 부동산 투자를 목적으로 상대방 소유의 토지를 매수하고 매매대금 전액을 지급했습니다. 그러나 상대방은 소유권 이전을 해주지 않았고, 그 사이 해당 토지에는 여러 근저당권 등 권리제한등기까지 설정되었습니다. 설상가상으로 매수한 토지 일부는 제3자에게 처분되기까지 했습니다.
시간이 흘러 2024년, 의뢰인은 소유권이전등기 소송을 제기했습니다. 이에 상대방은 매매대금을 받은 지 10년이 지났으므로 소멸시효가 완성되어 소유권을 이전해 줄 의무가 없다고 항변했습니다. 표면적으로는 10년이 지났기에 매우 타당해 보이는 주장이었습니다.
2. 소멸시효 중단사유인 채무자의 채무 승인
이 사건의 핵심 쟁점은 ‘소멸시효 중단사유’의 존재 여부였습니다. 저희는 상대방의 주장에 맞서, 소멸시효가 완성되지 않았음을 입증해야 했습니다.
상대방은 소송 과정에서 "원래 토지를 이전해 줄 의무가 있었지만 이를 다시 되사기로 했으므로 기존 의무는 소멸했다"는 주장을 펼쳤습니다. 그러나 법원은 명확한 증거가 없다는 이유로 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 바로 이 지점에서 저희는 승리의 실마리를 찾았습니다. 상대방이 새로운 합의를 했다고 주장하는 시점은 2018년경이었습니다. 저희는 이 2018년 경 논의가 바로 소멸시효를 중단시키는 '채무승인'에 해당한다고 강력하게 주장했습니다.
채무승인이란, 채무자가 채권자에 대하여 자신의 채무가 존재함을 인식하고 있다는 뜻을 표시하는 것을 말합니다. 이는 명시적인 문서뿐만 아니라, 묵시적인 행위를 통해서도 인정될 수 있습니다.
3. 법원의 판단: 소멸시효 중단사유인 묵시적 채무승인
재판부는 첫번쨰로 상대방이 2018년경 의뢰인과 새로운 합의를 한 것이 기존 매매계약에 따른 의무가 있음을 전제로 하는 것인 점, 둘째, 이는 자신의 채무(소유권이전등기의무)가 존재함을 스스로 인식하고 있음을 묵시적으로 표시한 '채무승인'에 해당하는 점을 인정하였습니다.
결론적으로, 2013년에 발생한 의뢰인의 소유권이전등기청구권은 2018년 상대방의 채무승인으로 인해 소멸시효가 중단사유가 되었고, 그때부터 다시 10년의 소멸시효가 진행됩니다. 의뢰인이 2024년에 소송을 제기한 것은 새로운 시효 기간 내에 이루어진 정당한 권리 행사였던 것입니다.
결국 법원은 상대방의 소멸시효 항변을 배척하고, "상대방은 의뢰인에게 토지에 설정된 모든 권리제한등기를 말소하고 소유권이전등기절차를 이행하라"는 전부 승소 판결을 선고했습니다.
4. 오래된 부동산 계약이라고 해서 무조건 포기해서는 안됩니다.
이 사례는 10년이라는 시간이 지났다는 사실만으로 권리를 포기해서는 안 된다는 점을 명확히 보여줍니다. 채무자와 나눈 대화, 주고받은 문자 메시지, 이행을 촉구하는 내용증명 등 다양한 행위가 소멸시효 중단사유로 인정될 수 있습니다. 오랜 기간 해결되지 않은 부동산 분쟁이나 채권 문제로 고민하고 계신다면, 법률 전문가와의 상담을 통해 사건의 사실관계를 면밀히 분석하고 숨어있는 법적 권리를 찾아내는 것이 무엇보다 중요합니다. 복잡하게 얽힌 실타래 속에서도 길은 반드시 존재합니다.
만약 현재 오래 전 부동산 투자나 부동산 계약 문제로 고민 중이거나 현재 소송을 고민 중인 분들이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
상담문의 02-956-4714
다만 현재 부동산 계약 분쟁 문제로 하루에 3~4건 이상의 상담문의 전화가 오고 있는 관계로 순차적으로 상담예약을 잡고 있는 점 양해부탁드립니다.
