점유취득시효, 부동산 전문 변호사의 핵심 조언
인접 토지를 내땅으로 알고 사용한 경우 점유취득시효 문제
"그 땅, 우리 땅입니다."
얼마 전, 저희 법률사무소에 한 의뢰인이 다급하게 찾아오셨습니다. 25년 전 주택과 토지를 매수하여 담장을 경계로 삼고 평화롭게 살아왔는데, 최근 옆집 주인이 새로 이사 오면서 경계측량을 하더니 담장 안쪽의 땅 일부가 자기네 땅이라며 담장 철거와 토지 인도를 요구했다는 것이었습니다.
의뢰인은 매수 당시부터 있던 담장을 당연히 내 땅의 경계로 알고 텃밭을 가꾸고 조경수를 심으며 살아왔기에 너무나도 황당하고 억울한 심정이었습니다. 수십 년간 내 땅이라 믿고 살아온 공간을 하루아침에 내주어야 하는 걸까요?
1. 점유취득시효란 무엇일까요?
이처럼 억울한 상황을 구제하기 위해 우리 민법은 '점유취득시효' 제도를 두고 있습니다. 이는 물건에 대한 사실상의 지배(점유) 상태가 일정 기간 계속된 경우, 그 상태가 진실한 권리관계와 일치하는지 여부를 따지지 않고 그 점유자에게 소유권을 취득하게 하는 제도입니다.
민법 제245조 제1항은 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다." 고 규정하고 있습니다.
2. 내 땅인 것으로 알고 점유했는지(자주점유)가 점유취득시효의 핵심입니다.
점유취득시효에서 가장 중요하고 치열하게 다투어지는 부분이 바로 '소유의 의사', 즉 자주점유 여부입니다. 자주점유란 점유자가 그 토지를 마치 자신의 소유물처럼 여기고 배타적으로 지배하려는 의사를 가지고 점유하는 것을 말합니다.
점유자가 '소유의 의사'를 가졌는지 여부는 점유자의 마음속 생각을 기준으로 판단하는 것이 아니라, 점유를 시작하게 된 계기(권원)의 성질이나 점유와 관련된 모든 사정을 종합하여 객관적으로 판단합니다.
다행히 우리 민법은 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정합니다.(민법 제197조 제1항) 따라서 시효취득을 주장하는 사람이 스스로 '내가 소유의 의사로 점유했다'는 사실을 증명할 필요는 없고, 오히려 상대방(원래 소유자)이 '저 사람은 소유의 의사 없이 남의 땅인 줄 알면서 점유했다(타주점유)'는 사실을 증명해야 합니다.
3. 착오로 남의 땅인 것을 내 땅으로 착각한 경우에도 점유취득시효가 인정될까요?
의뢰인의 사례처럼, 토지를 매수하면서 인접 토지와의 경계선을 정확히 확인하지 않아 착오로 옆집 땅 일부를 내 땅에 속하는 것으로 믿고 점유한 경우는 어떻게 될까요? 우리 법원은 일관되게 이러한 경우 자주점유에 해당한다고 보고 점유취득시효를 인정하고 있습니다. 즉, 매수인이 인접 토지의 일부를 자신이 매수·취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유했다면, 비록 착오에 의한 것이라 해도 그 점유는 '소유의 의사'에 기한 것이라고 봅니다
4. 자주 묻는 질문
Q1. 점유 중간에 남의 땅인 것을 알게 된 경우에도 점유취득시효가 인정되나요?
점유를 시작할 당시에는 내 땅인 줄 알았지만, 나중에 측량 등을 통해 남의 땅이라는 사실을 알게 되었더라도 그러한 사정만으로 자주점유의 추정이 깨지거나 타주점유로 전환되지는 않습니다.
Q2. 점유취득시효로 침범한 면적이 너무 크면 어떻게 되나요?
만약 침범한 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 수준을 넘어 상당한 정도에 이르는 경우에는, 점유자가 점유 개시 당시부터 그 사실을 알고서 무단으로 점유했다고 보아 자주점유 추정이 깨질 수 있습니다. '상당한 정도'에 대한 명확한 기준은 없으나, 판례는 매수한 토지 면적 대비 침범 면적의 비율, 토지의 형상, 점유 경위 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다.
Q3.점유취득시효가 완성된 후 땅을 사겠다고 제의하면 불리해지나요?
20년의 시효기간이 완성된 후에, 소유자와의 분쟁을 원만하게 해결하기 위해 토지 매수를 제의하는 경우가 많습니다. 우리 법원은 이러한 매수 제의 사실만으로는 시효이익을 포기했다거나 타주점유로 인정하지 않습니다.
5. 점유취득시효는 법률전문가와의 상담을 거쳐 신중히 판단해야
위 상담 사례의 의뢰인은 20년 이상 평온, 공연하게 담장 안의 토지를 점유해왔고, 매수 당시 착오로 인접 토지를 점유하게 된 것으로 그 침범 면적이 크지 않아 '자주점유'가 인정될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 옆집 주인을 상대로 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 자신의 재산권을 지킬 수 있습니다.
점유취득시효 분쟁은 '자주점유'의 입증 및 방어, 시효의 기산점, 등기부상 소유자 변동 여부 등 복잡한 법적 쟁점을 포함하고 있어 일반인이 혼자 대응하기 매우 어렵습니다. 만약 비슷한 문제로 고민하고 계시다면, 섣불리 상대방의 요구에 응하거나 불리한 합의를 하기 전에 반드시 법률 전문가와 상담하여 최선의 해결책을 찾으시길 바랍니다.
만약 현재 점유취득시효 문제로 고민 중이시거나 점유취득시효 문제로 소송이 임박한 분들이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
상담문의 02-956-4714
다만 현재 부동산 소송과 관련하여 매일 5~6건 이상 상담문의가 들어오고 있어 미리 상담예약을 해주셔야만 상담이 가능한 점 양해부탁드립니다.