공유물분할소송 소장을 받았다면, 이렇게 대응하세요.
공유물분할소송 소장을 받은 경우 꼭 알아두어야 한 3가지
"변호사님, 평화롭게 살던 제 집인데, 갑자기 소장이 날아왔습니다.
오래전 연락이 끊긴 공동소유자가 집을 경매에 넘기자고 합니다. 제가 이 집에서 나가야 하나요?"
얼마 전, 한 의뢰인께서 다급한 목소리로 사무실을 찾아오셨습니다. 부모님께 상속받은 집에 수십 년간 살아왔는데, 일부 지분만을 가진 다른 상속인(원고)이 공유물분할소송을 제기하며 ‘경매를 통한 대금분할’을 요구해 온 것입니다. 평생의 보금자리를 잃을지도 모른다는 불안감에 밤잠을 설치고 계셨습니다.
이처럼 공유물분할소송은 나의 의사와 무관하게 ‘피고’의 입장에서 시작되는 경우가 많습니다. 오늘은 위와 같은 상담 사례를 바탕으로, 공유물분할소송의 피고가 되었을 때 내 재산을 지키기 위한 최선의 방어 전략은 무엇인지 알아보겠습니다.
1. 들어가며: 공유관계의 부동산의 공유관계 해소를 위한 공유물분할소송
공유물분할청구권은 공유자라면 누구나 행사할 수 있는 법적인 권리입니다. 다른 공유자의 동의가 필요 없는 ‘형성권’이기에, 상대방(원고)이 소송을 제기하면 분할 절차 자체를 피하기는 현실적으로 매우 어렵습니다. 따라서 내가 해당 부동산에 오래 거주했거나, 실질적으로 관리해왔다는 사정만으로는 소송을 막을 수 없으며, 법적으로는 다른 공유자들과 동등한 입장에서 ‘피고’로서 재판에 대응해야 합니다.
2. 첫 번째 방어선: 공유물분할소송 자체를 막을 수는 없을까?
피고 입장에서 가장 먼저 드는 생각은 "이 소송을 기각시킬 수 없을까?"일 것입니다. 이를 위해 법적으로 시도해 볼 수 있는 주장은 크게 두 가지입니다.
분할하지 않기로 한 약속 (분할금지특약) 주장민법상 공유자들은 5년 내의 기간으로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있습니다. 하지만 이러한 약정이 있었다는 점을 입증해야 하고, 등기되지 않았다면 새로운 지분권자(특정승계인)에게는 주장할 수 없습니다. 구두 약속이나 묵시적 합의만으로는 법원에서 인정받기 매우 어렵습니다.
원고의 소송이 오직 나를 괴롭힐 목적이고, 원고에게는 아무런 이익이 없는 경우 권리남용으로 소송을 막을 수 있습니다. 하지만 법원은 이 주장을 극히 예외적인 경우에만 인정합니다. 예를 들어, 경매 후 원고에게 돌아갈 배당금이 전혀 없더라도, 채무를 변제하는 것 역시 원고의 이익으로 보기 때문에 권리남용이 성립하기 어렵습니다. 따라서 실무적으로 권리남용 주장을 통해 소송을 기각시키는 것은 거의 불가능에 가깝습니다.
3. 두 번째 방어선: ‘어떻게’ 나눌 것인가 – 현물분할 vs. 대금분할
소송 자체를 막기 어렵다면, 피고의 핵심 방어 전략은 ‘분할 방법’에 집중해야 합니다. 법원은 분할 방법에 구애받지 않고 합리적인 방법으로 분할을 명할 수 있으며, 여기서 피고의 적극적인 주장이 빛을 발하게 됩니다.
토지를 나누는 ‘현물분할’재판에 의한 공유물분할소송은 토지를 지분대로 나누는 ‘현물분할’이 원칙입니다. 하지만 아파트 같은 집합건물이거나, 토지를 나눌 경우 맹지가 생기는 등 그 가치가 현저히 떨어질 우려가 있다면 현물분할이 어렵습니다
현물분할이 어렵다고 판단되면, 법원은 부동산을 경매에 넘겨 그 매각대금을 지분대로 나누는 ‘대금분할’을 명하게 됩니다. 공유 관계를 빨리 청산하고 현금을 확보하려는 원고는 대부분 이 대금분할을 원합니다. 하지만 피고 입장에서는 시세보다 낮은 가격에 평생 살아온 터전을 잃을 수 있는 최악의 시나리오입니다.
4. 최선의 방어전략: 감정가로 상대 지분 매수하고 부동산 지키기 (가격배상 분할)
그렇다면 부동산을 지키고 싶은 피고의 최선의 전략은 무엇일까요? 바로 ‘가격배상에 의한 현물분할’을 법원에 적극적으로 주장하는 것입니다. 이는 공유자 중 한 명이 다른 공유자의 지분을 적정 가격으로 사들이고 단독 소유권을 취득하는 방법입니다.
대법원은 이러한 가격배상 분할 방식도 현물분할의 한 유형으로 허용하고 있습니다. 법원이 가격배상 분할을 결정하도록 설득하기 위해 피고는 다음 사항을 철저히 준비해야 합니다.
명확한 의사 및 분할 방법 제시: 막연히 경매를 반대하는 것을 넘어, 내가 상대방 지분을 매수하여 단독 소유하기를 원한다는 점과 그 방법(가격배상)을 재판부에 명확히 밝혀야 합니다.
가격 배상 능력 증명: 상대방 지분의 가치를 지급할 충분한 자금력이 있음을 객관적인 자료(예: 은행 잔고 증명, 대출의향서 등)를 통해 입증해야 합니다. 법원은 배상 능력이 불분명하다고 판단되면 가격배상 분할을 명하기 어렵습니다.
적정 가격 산정: 법원에서 지정한 감정평가를 통해 부동산의 객관적인 시가를 산정하고, 그에 따른 상대방의 지분 가치를 제시해야 합니다. 감정가에 대한 다툼이 치열할 수 있으므로 전문가의 조력이 필수적입니다.
분할의 타당성 주장: 해당 부동산을 내가 취득해야 하는 합리적인 이유(예: 오랜 기간 거주, 부모님을 모시고 사는 곳, 생업의 터전 등)를 설득력 있게 주장하여 재판부가 실질적인 공평을 고려하도록 해야 합니다.
만약 피고가 이러한 적극적인 주장을 하지 않고 소극적으로 대응한다면, 재판부는 분쟁을 가장 간단히 종결할 수 있는 ‘경매를 통한 대금분할’을 명할 가능성이 매우 높습니다.
5. 결론: 소장을 받았다면 즉시 전문가를 찾아야 하는 이유
공유물분할소송의 피고가 되었다는 것은 내 재산을 지키기 위한 법적 다툼이 시작되었음을 의미합니다. 소송을 막연히 피하거나 감정적으로 대응해서는 안 됩니다. 내가 원하는 최선의 결과를 이끌어내기 위해서는 법이 허용하는 테두리 안에서 가장 유리한 전략을 수립하고 재판부를 설득해야 합니다.
특히 ‘가격배상에 의한 현물분할'은 부동산을 지키기 위한 가장 효과적인 방법이지만, 그 요건을 충족하고 재판부를 설득하는 과정은 결코 간단하지 않습니다. 소장을 받으셨다면, 불안해하며 시간을 보내기보다 즉시 부동산 및 공유물분할소송 경험이 풍부한 법률 전문가와 상담하여 내 소중한 재산을 지킬 최선의 길을 찾으시길 바랍니다.
본 글과 함께 읽어 두시면 공유물분할소송의 진행 과정과 변론 노하우를 잘 이해하실 수 있을 것입니다.
만약 본 글과 추가 칼럼을 읽고 궁금한 부분이 있으시거나 현재 공유물분할소송이 임박한 상태시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
다만 현재 모든 상담은 대표변호사인 제가 진행하고 있기 때문에 미리 상담예약을 해주셔야만 상담 진행이 가능한 점 양해부탁드립니다.