#104 한국의 부동산 부자들
#78 한국의 부동산 부자들
- 이동현 지음
기존 건물을 증축해 다시 쓰는 리모델링, 각종 규제 적용도 받지 않아 리모델링은 부동산 가치를 극대화시킬 수 있는 투자기법이다. 현재가 아닌 미래를 위해 리모델링하라.
저금리 시대를 맞아 꼬마빌딩이 부자들의 새로운 유망 투자처로 떠오르고 있다. 은퇴 이후를 준비하려는 사람들은 물론, 자녀에게 증여하려는 목적으로 투자하려는 사람들에게도 인기다.
회사를 키워 좋은 조건에 매각한 후 그 자금으로 부동산에 투자하려는 신흥부자들이 늘고 있다. 특히 임대수익과 매각차익을 동시에 기대할 수 있는 서울 강남권 오피스빌딩은 이들이 선호는 유망 투자처다.
고도경제성장기와 맞물려 부동산으로 큰돈을 벌어봤던 50대 이상의 전통부자들은 실물부동산에 직접 투자하는 방식을 선호하지만, 30~40대 젊은 부자들은 부동산펀드나 리츠 등 간접투자방식에 많은 관심을 가지고 있다.
강남부자들에게 재건축 투자는 내 집 마련은 물론, 재테크 수단으로 늘 관심의 대상이었다. 한때 재건축 투자로 큰돈을 벌어봤던 사람들은 공통적으로 투자 타이밍 잡기에 매우 능했다.
돈이 많은 자산가일수록 은퇴 이후를 준비하는 데 보다 적극적이었다. 그들은 매월 일정한 현금흐름을 확보할 수 있는 수익형부동산에 투자하려는 성향을 보였다.
부자들은 부동산을 매입하기에 앞서 자신의 취향에 따라 좋아하는 부동산과 싫어하는 부동산을 구분하고 고르려는 성향을 보인다. 이들은 주변의 눈치나 분위기에 휩쓸려 투자하기보다는 자신이 좋아하는 부동산에 투자하기를 즐긴다.
근래 들어 자산가들은 부동산에 투자할 때도 주식투자 때와 마찬가지로 다양한 지역에 소재한, 다양한 유형의 부동산에 분산투자하려는 경향을 보이고 있다. 그들은 포트폴리오 이론에 충실함으로써 리스크를 제거하거나 감소시켜서 안정적으로 투자수익을 창출하려고 한다.
부동산 투자로 큰돈을 벌어본 부자들은 값싸게 매입하기가 최고의 투자덕목이라고 생각한다. 부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다면 이미 시작단계에서부터 차익을 남기는 셈이다.
부동산으로 큰돈을 벌어봤다는 부자들은 당장 눈앞에 보이는 현재가치에 연연하기보다는 향후 매각차익까지 고려해 성장 가능성이 크고 미래가치가 높은 부동산에 투자하는 경향이 있다.
부동산 투자는 타이밍 투자다. 정부정책과 경기변동에 대응해 적절한 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잡아간다면 성공투자가 담보될 것이다.
부동산 시장이 약세일 때 역발상 투자로 우량 부동산을 값싸게 매입할 수 있다. 반면 매입 이후 부동산시장이 강세로 전환되면 적정시점을 잡아 매각을 고려할 필요가 있다.
과장된 정보를 멀리하고 반드시 사실관계 여부를 확인하려는 투자습관을 길러야 한다.
부동산이라는 상품은 거액이 들어가는 만큼 신중하게 판단해야 하지만, 충분한 검토과정을 거쳐 확신이 설 경우 신속하게 실행해야 한다.
체면을 버리면 돈이 보인다. 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다면 남들이 체면 때문에 투자하기를 주저하는 매물에도 관심을 가져야 한다.
부동산 투자는 거액이 들어가는 만큼 남의 말만 믿고 섣불리 접근하기보다는 반드시 의심하고 확인하는 절차를 거쳐야 한다.
시간이 흘러 갈수록 자산가치가 하락하는 돈 먹는 부동산은 과감히 버리되, 향후 자산가치의 상승이 기대되는 돈 되는 부동산에 투자해야 한다.
사람이 몰리는 곳은 유망 투자처로 장사하기 좋은 자리가 될 것이고, 이는 상권 활성화와 부동산 가치상승으로 이어질 것이다.
부동산을 매입할 때도 흥정의 과정을 거친다면 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다.
부동산 투자에 앞서 트렌드를 예측하는 것을 게을리해서는 안 된다. 트렌드를 읽지 못한 채 투기적 시류에 편승한다면 커다란 낭패로 이어질 수 있다.
부동산을 사두기만 하면 돈 벌던 시절이 있었다. 하지만 지금은 분명코 아니다. 명심하라! 부동산 투자로 큰돈을 벌고 싶다면, 10년 후까지 내다볼 수 있는 부동산을 찾을 수 있어야 한다.
성공적인 부동산 투자를 원한다면, 거시적 관점에서 숲을 먼저 보고 난 후, 미시적 시각으로 나무를 살펴봐야 한다.
부동산으로 돈을 벌고 싶다면, 투자가치 있는 부동산을 알아볼 수 있는 안목을 길러야 한다.
물가 상승률을 감안한다면 유망 부동산에 투자하지 않는 것도 리스크로 볼 수 있다.
남들이 꺼리는 미개발된 토지, 미성숙된 토지 등에 투자하라.
상식에서 벗어날 만큼 지나치게 높은 수익률은 반드시 의심하고 경계하라.
정책이 부동산시장 및 가격에 영향을 미치는 주요 변수임을 명심하고, 이에 대응하는 투자전략을 세워야 한다.
수도권 지하철역 주변 임대용 부동산을 노려라.
월세가 나오는 부동산은 현금흐름을 확보할 수 있다는 점에서 매력적인 투자대상이다.
깊이 있는 지식과 충분한 경험을 살릴 수 있도록 자신이 잘 아는 분야와 연관지어 투자하라.
침체기가 끝나갈 무렵 증여한다면 절세효과와 함께 자산증식 효과는 물론, 훗날 시장 회복 시 온전한 자산증식 효과도 누릴 수 있다.
상업용 부동산시장의 경우 수익성에 대한 기대치는 다소 낮아지더라도 환급성이 투자 여부를 판가름하는 잣대가 될 것으로 예상된다.
분산투자를 통해 위험률을 낮춰라.
일례로 주거용 부동산시장의 경우 규모적 측면에서 다운사이징(소형주택 선호현상), 입지적 측면에서 직주근접화(직장이 몰려 있는 도심 근접 역세권 주거지 선호현상), 이용적 측면에서 공유경제화(셰어하우스)가 더욱 심화될 것으로 보인다.
양도차익보다 임대수익에 무게중심을 둬라.
환금성이 뛰어난 부동산에 투자하라.
저성장 시대에는 새로운 패러다임으로 접근하라. 분산투자를 통해 위험률을 낮추고, 양도차익보다는 임대수익에 무게중심을 두며, 단기 수익성보다는 환금성이 뛰어난 부동산에 투자하라.
저금리 기조 속 지나치게 과열된 부동산시장은 영화 <빅쇼트>를 현실화시킬지도 모른다.
부동산에 투자할 때도 전문가를 활용한다면 불필요한 시간낭비를 줄이고 보다 큰 성과를 얻을 수 있다.
부동산을 매매하는 과정에서 발생할 수 있는 세금을 합법적으로 줄이는 절세방법을 알아봐야 한다. 평소 세금지식을 쌓고 조세정책 변화는 물론, 세법개정 등에도 많은 관심을 기울여 세금박사로 거듭나야 한다.
이어서 가격에 관한 정보는 개별공시지가 확인서를 열람해 공시지가를 확인하고, 등기사항전부증명서를 열람해 실거래 가격을 확인하며, 대법원경매 홈페이지를 통해 유사물건에 대한 경매낙찰가격 및 감정평가가격을 얻으면 된다. 아울러 소유권, 저당권, 지상권 등 제반법적권리관계는 등기사항전부증명서를 열람해 알아본다.
제2단계로 '임장활동단계'가 있다. 임장활동은 발품을 팔아 현장에 직접 가보는 것을 말한다. 임장활동은 현장답사의 핵심이며 두말하면 입의 아플 정도로 매우 중요하다. 토지에 대한 임장활동은 토지의 위치, 형상, 맹지 여부 등 내부 물리적 특성은 물론이고, 도로 및 철도 개설계획, 관공서 등 공공기관 입주계획, 공장 및 기업체 입주계획, 창고 및 물류센터 입주계획 등 외부 환경적 특성까지도 직접 발품 팔아 확인하는 일련의 과정을 말한다. 아울러 주변 부동산 중개업소를 최소 5곳 이상을 방문해 정상매물 및 급매물의 시세를 제대로 파악하는 과정을 추가하면 임장활동단계는 마무리된다.
우선 현장답사 제1단계로 '사전조사단계'가 있다. 사전조사 단계는 현장답사에 앞서 물건에 대한 사전정보 습득단계로 보면 된다. 일례로 토지의 경우, 토지 현황 및 이용에 관한 정보와 토지 가격에 대한 정보를 사전에 입수하는 단계로 볼 수 있다. 우선 토지 현황, 권리관계 및 이용에 관한 정보는 토지이용계획서, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 등기사항전부증명서(구 부동산등기등본) 등을 열람하면 얻을 수 있다.
또 현장답사에 관한 사후관리가 잘 되어 있는 경우, 추후 2차, 3차로 이어지는 현장답사 시 중요한 기초자료로도 활용될 수 있다.
제3 단계로는 '사후관리단계'가 있다. 임장활동을 통해 얻은 정보 및 기록은 반드시 정리해서 관리되어야 한다. 부동산 투자자에게 현장답사 시 사후관리가 중요한 이유는 임장활동을 통해 얻은 결론이 또 다른 새로운 부동산 투자로 이어지는 경우가 적지 않기 때문이다.
부동산에 투자하기에 앞서 현장답사는 필수다. '사전조사단계>임장활동단계>사후관리단계'에 걸쳐 현장답사는 실행되어야 한다.
부지런한 생활습관에 기인한 발품 파는 현장답사 없이 부동산에 투자하는 것은 백전백패! 게으른 사람은 부동산 투자로 부자가 될 수 없다.
특히 그녀는 부동산 중개업자를 활용할 때 중개업자들 각각의 전문 분야를 중요하게 생각했다. 즉 상가 투자를 할 때는 상가만을 전문으로 취급하는 중개업자를 만났으며, 재건축 및 재개발은 현장 인근에서 오랫동안 중개업소를 운영 중인 중개업자에게 자문을 구했고, 건문을 매입할 때는 강남에서 빌딩중개 잘하기로 입소문난 전문 중개업소를 찾아다녔다.
부동산 투자할 때도 부자 아빠 마인드가 필요하다. 생각이 말이 되고, 말이 행동이 되며, 행동이 습관이 되고, 결국 이 습관이 운명(성공과 실패)을 좌우한다는 사실을 기억하라.
먼저 맹목적 낙관론자는 논리적 합리성이나 객관적 근거 없이 덮어놓고 행동하려는 성향을 보인다. 따라서 그들은 부동산에 투자할 때도 소신과 원칙에 근거하기보다는 분위기에 휩쓸리기 일쑤다. 백전백패는 따놓은 당상이다. 반면 경험적 낙관론자는 자신이 실제로 겪어봤거나 검증된 지식이나 기능을 믿고 행동한다. 그들은 경험을 중요시하기에 실패를 두려워하기보다는 실패마저 소중한 경험이자 또 다른 자산으로 여긴다. 그들은 경험을 통해 얻은 살아 있는 투자지식을 신봉하며, 또 경험에 근거한 낙관적 시각을 가지고 부동산 투자에 임하려는 성향을 가지고 있다.
부동산 투자에 성공하고 싶다면, 경험적 낙관론자가 돼라. 그들은 검증된 지식과 경험을 통해 얻은 살아 있는 정보에 근거해 투자한다.
4단계에 이르는 디테일한 현장답사로 리스크를 예방하라.
1단계로 '사전조사단계'가 있다. 사전조사단계는 현장답사를 실행하기에 앞서 부동산에 대해 사전에 정보를 습득하는 단계다. 즉 투자 대상지역에 관한 개발정보, 부동산 현황 및 이용에 관한 정보, 부동산 가격에 관한 정보, 법적권리관계에 관한 정보 등을 현장답사 실행 이전에 입수하는 단계로 볼 수 있다. 투자대상지역에 관한 개발정보는 각종 신문기사나 풍문(소문) 등을 취합해 얻을 수 있고, 부동산 현황 및 이용에 관한 정보는 토지이용계획서, 건축물관리대장, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등을 열람하면 얻을 수 있다. 부동산 가격에 관한 정보는 개별공시지가확인서, 국토교통부 제공 실거래가격, 등기사항전부증명서(구 부동산등기부등본) 등을 열람하면 확인 가능하고, 대법원경매 홈페이지(무료) 또는 경매정보업체 홈페이지(유료) 등을 이용하면 유사매물에 관한 경매 낙찰가격 및 최초 감정평가가격을 얻을 수 있다. 최근에는 스마트폰 애플리케이션을 통해 상가, 빌딩, 아파트, 토지 등 각종 부동산 실거래가 정보도 얻을 수 있다. 끝으로 법적권리관계에 관한 정보는 등기사항 전부 증명서를 열람하면 해결된다.
현장답사과정 2단계로는 임장활동단계가 있다. 여기서 임장활동이란 발품 팔아 부동산 현장에 직접 가서 눈으로 보고 확인하는 일체의 행동을 말한다. 따라서 임장활동 단계는 부동산의 위치 및 현상, 맹지 여부, 건물의 노후화 및 하자 여부 등과 같은 부동산 자체의 자연적, 물리적 특성은 물론, 지역분석, 입지분석, 상권분석 등과 같은 부동산 외부의 환경적 특성까지 확인하는 과정으로 볼 수 있다.
현장답사과정 3단계로는 '관공서 및 중개업소 방문단계'가 있다. 도로 및 철도 개설계획, 용적률, 건폐율 상향계획, 공공기관 이전계획, 대단지 아파트 입주 계획, 공장 및 기업체 유치계획, 창고 및 물류시설입주계획, 매물의 적정가격 여부 등을 해당 지방자치단체 및 현지 중개업소 방문 등을 통해 확인하는 일련의 과정이다.
현장답사과정 4단계로 '사후관리단계'가 있다. 임장활동을 통해 얻은 각종 정보들은 반드시 정리되고 관리되어야 한다. 사후관리단계가 부동산 투자자에게 중요한 이유는 임장활동 등을 통해 얻어진 각종 정보들이 실제 부동산 투자로 이어져 사실상 투자 촉매제 역할을 하는 경우가 적지 않기 때문이다. 또한 사후관리가 잘 되어 있는 경우 추후 2차, 3차로 이어지는 현장답사 시 매우 중요한 기초자료로 활용될 수 있다.
모든 부동산 투자는 디테일에서 시작되어 디테일에서 끝난다. 기억하라! 디테일에 강한 자가 실전에서도 강하다는 사실을.
부동산으로 부자가 되고 싶다면 은행을 멀리하기보다는 평소 은행과 친해지고, 은행을 이용할 줄 알아야 한다는 것을 기억하라. 은행은 부동산 투자 시 필요한 자금을 언제든 융통해줄 준비가 되어 있다.
부부공동명의로 부동산을 취득하면 양도소득세는 물론, 종합부동산세, 종합소득세 등을 절세할 수 있다.
양도차익과 양도손실이 예상되는 다주택 거래, 같은 해에 팔면 절세효과 커. 1주택자가 상가주택을 팔 경우, 주택면적이 상가면적보다 크면 비과세혜택, 부동산을 매각할 때 양도시기와 순서를 제대로 맞추면 절세효과를 누릴 수 있다.
부동산으로 큰돈을 벌고 싶다면 돈이 되는 부동산과 그렇지 못한 부동산을 골라내 취할 것은 취하고 버릴 것은 버림으로써 손실은 최소화하고 이익을 극대화하는 취사선택 능력을 키워야 한다.
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부동산의 관리에서 대출의 처분에 이르기까지 다양한 기능을 가지고 있는 은행의 부동산 신탁 서비스를 활용하라.
한국의 부자들은 부동산을 대하는 방법에서 내용적으로는 다소간의 차이를 보였지만, 자신만의 확고한 투자원칙과 소신을 간직하고 있다는 점에서는 서로 닮아 있었다.
