변호사가 말해주는 "전세사기" 예방법
안녕하세요. 최앤리의 변변찮은 최변입니다.
전세사기 난리입니다. 정부도 관련 법도 만들고 하지만요.
전세사기를 완전히 막을 수 있을까요?
아마 어려울 겁니다.
제 아무리 튼튼한 자전거 자물쇠를 걸어놔도 작정하고 노리는 도둑놈을 막기는 어려운 것처럼요.
그래도 전세사기나 전세금 못 받게 되는 피해가 도대체 왜 일어나는지? 이해하고 제가 말씀드리는 예방법을 숙지하시면 피해를 막을 확률이 확 올라갈 겁니다.
@연합뉴스전세 피해를 받는 경우는 크게 2가지입니다.
1. 집값이 치솟다가 크게 떨어지는 경우
2. 집주인이 작정한 사기꾼인 경우
예를 들어 아파트 값이 치솟고 있을 때, 10억짜리 아파트를 5억 전세로 들어간다고 합시다.
그런데 계약 전에 부동산등기부를 보니깐 이미 5억짜리 은행 근저당이 1순위로 잡혀있었어요.
불안 불안하던 차에 옆에 있던 공인중개사가 이렇게 이야기하는 거죠.
“지금 아파트 값이 치솟고 있으니 아파트 시세 엄청 뛸 거고 지금도 5억 여유분이 있으니 나중에 다 보장될 거다. 걱정 말아라”
그래서 그 말을 믿고 전세로 들어갑니다.
전입신고하고 확정일자 받고 (은행 바로 다음) 2순위 우선변제권자가 됩니다.
이때 공인중개사 말처럼 집값이 상승하거나 혹은 유지라도 되면 문제없어요.
문제는 집값이 떨어질 때 발생합니다.
이제 전세 만기가 되어 나가야 하는데, 집주인이 전세금 없다고 못 돌려준다고 합니다.
집주인이 배 째라 하고 있으면 어쩔 수 없이 소송제기하고 집을 경매에 붙이는 수밖에 없겠죠? 어떻게 됐을까요?
자 경매에 넘어갑니다. 집값이 떨어져서 낙찰가가 8억으로 됩니다. 여기서 경매비용 등 자잘한 거 나가고 1순위인 은행이 5억 원 가져가고, 임차인은 남은 2~3억만 가져가게 됩니다. 전세금 5억 중에 반절정도밖에 못 받게 되는 거죠. 이 정도면 다행이죠.
집주인이 작정한 사기꾼인 경우는 정말 답이 없습니다.
첫 번째 경우에는 그나마 얼마라도 받아내지만 전세사기꾼을 만난 경우는 정말 한 푼도 못 받을 확률이 큽니다.
10억짜리 아파트에 5억 전세 똑같습니다. 앞에 5억 은행 근저당 선순위 있는 것도 같고요.
그런데 여러분이 한 가지 알고 있어야 하는 게 있어요. 우선변제권 순위 효력인데요.
전입신고(+이사)하고 확정일자를 갖추면, 임차인은 우선 변제권이라는 걸 갖게 됩니다. 이건 다 알고 있으시죠?
이건 임차인이 후순위 권리자보다 우선해서 보증금을 받아갈 수 있는 권리입니다.
그런데 문제가 이 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 동시에 갖춘 당일날 효력이 생기지 않습니다. 바로 그 “다음날”부터 효력이 생겨요.
그러니깐 제가 5.1.에 이사하고 곧장 동사무소 가서 전입신고랑 확정일자 받았다고 하면 저는 5.2.부터 우선변제권이 생기는 겁니다.
바로 이 부분에서 집주인 전세사기꾼이 수작을 부립니다.
집주인 전세사기꾼이 딱 5.1일 자로 다른 은행에서 5억 추가대출을 받고 등기부에 5.1. 자로 근저당 설정을 해버리는 거예요.
그러면 임차인은 집을 경매에 붙여도, 앞에 이미 은행 2개가 5억씩 있어서 보증금 한 푼도 못 받게 됩니다.
임차인의 우선변제권은 5.2자부터 효력이 생겼기에, 위 두 은행이 선순위 권리자인 거죠.
조금이라도 도움 되는 전세사기 예방법 3가지 말씀드리겠습니다.
1. 임대차계약서 작성할 때 특약을 넣어 발생 위험을 싹 제거해야 합니다.
아까 임차인의 우선변제권 효력이 전입신고와 확정일자 “다음날”에 생긴다고 했잖아요?
임대차계약서 특약에,
‘임대인은 임차인이 전입신고하고 확정일자 받은 날 다음날까지 현재 해당 부동산에 임차인 우선변제권보다 우선하는 담보물권을 설정하는 경우 위약벌로 보증금에 해당하는 금액을 지급해야 한다.’
이건 안 써주면 전세사기 친다는 것을 말하는 거니깐 집주인이 안 해줄 이유가 없습니다.
공인중개사가 “꼭 그렇게까지 해야겠냐, 그런 걱정 말아라”라고 하면 공인중개사에게 ‘그럼 당신도 여기에 연대보증 해주세요’라고 말하세요. 그리고 꼭 부동산 갈 때마다 녹취를 하세요. 한 푼 두 푼도 아니고. 무조건 조심해야 합니다.
그리고 이게 끝이 아닙니다. 확정일자 받고 일주일 내로 다시 등기부 확인해 보세요. 만약 추가 근저당이 설정되어 있다면, 곧바로 소송 들어갈 수 있습니다. 해당 부동산 말고 집주인의 다른 재산을 탈탈 털어서 위약벌 받아야죠. 전세사기로도 고소도 하고요.
물론 앞서 자전거 도둑이야기도 했지만, 노리는 사기꾼 자체를 막기는 어렵습니다. 그래도 위와 같이 한다면 빨리 조치를 취할 수 있죠.
2. 계약 체결 당일에도 등기부등본을 확인하세요.
등기부등본을 보는 목적은 이 집에 근저당이 얼마나 잡혀있는지 확인하는 것입니다.
그렇기에 집 알아볼 때 등기부 등본을 확인하는 걸로 충분하지 않고요 계약 당일자에도 꼭 등기부등본을 확인해야 합니다.
현재 집 시세에서 선순위 담보권자 대출을 빼고도 내 전세금의 최소 120%~150% 이상은 여유가 있어야 합니다.
예를 들어 10억짜리 집에 5억 전세로 들어간다면, 등기부에 은행 저당권이 3억 이하로 있어야 해요. 그래야만 집값이 떨어지거나, 경매 때 낙찰가가 낮게 나올 것을 대비할 수 있습니다
3. 전세 체결 전에 객관적인 시세파악이 중요합니다.
‘호갱 노노, 네이버 부동산’과 같은 사이트에 들어가 시세를 여러 개 꼭 파악해야 합니다.
왜 정확한 시세를 알아내야 하나?
그 시세를 기반으로 계약하려는 집의 전세가율을 파악해야 해요.
전세가율은 매매가격 대비 전세가 비율입니다.
1억짜리 집의 전세가가 6천만 원이면, 그 집의 전세가율은 60%입니다.
전세가율이 높으면 (ex:80% 그 이상) 그 말은 전셋값이 매매가격과 비슷하다는 뜻이죠.
이런 경우, 후에 집값이 폭락하면 나중에 집을 경매로 넘겨도 세입자는 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.
그래서, 내가 계약하려는 집의 전세가율이 시세보다 높으면 전세로 들어가는 거 다시 고민해야 합니다.
그리고 여기서 한 가지 더 있습니다. 이 매매가, 즉 시세를 파악할 때 주변 한두 개 시세만 보면 안 됩니다.
요새, 시세로 장난치는 경우가 많아요. 허위로 실거래 신고를 해서 시세를 뻥튀기하는 거죠.
1억짜리 집을 1억 5천에 거래했다. 하면서 그러면 동일한 집인데 전세가율이 40%로 떨어집니다.
요새 집값 떨어지고 있어서 허위로 실거래 신고하는 경우가 늘고 있어요. 실거래 신고하고 6개월 내로 취소하는 편법이 기승하고 있습니다.
그래서 주변에 여러 개 집들의 전반적인 시세 조회를 해야 합니다.
그리고 현장의 공인중개사들에게도 확인해야 하는데요. 절대 한두 곳만 가지 마세요.
전세사기는 집주인과 공인중개사가 짜고 하는 경우가 있어서 최소 5~6군데는 돌아다니셔야 해요.
가능하면 전세 말고 월세를 이용하는 것이 가장 안전하지만요, 전세를 꼭 해야만 한다면 위와 같은 예방법을 염두해 주시면 피해를 줄일 수 있습니다.
