임장견문록 - 신길 뉴타운

뉴타운을 내 눈으로 직접 보다! 신길 뉴타운을 가봤다

이번 임장을 리딩하셨던 분들은 동작구에만 근 30년을 사셨던 분이었다. 그래서 신길 뉴타운이 지어질 무렵에 저건 뭐지 하면서 그 모습을 자녀분들 운동회 때 봤던 기억이 선하시다고 했다. 오늘은 특정 지역구가 아닌 뉴타운을 임장 해봤다. 뉴타운에 대해 내가 이해한 바대로만 말해보자면 다음과 같다. (틀릴 수 있음 주의)

서울에 살고 싶어 하는 사람은 많다. 그러나 서울 땅은 한정적이다. 그리고 아파트는 시간이 갈수록 낡아질 수밖에 없다. 그런데 새 아파트에 대한 수요가 증가한다. 그럼 어떻게 할까? 시장에서는 굳이 짓지 않을 이유가 없다. 그러나 지을 땅이 없다. 그렇다면? 거주민들은 재개발/재건축/리모델링(물론 이해관계나 각자의 자금 사정마다 다를 수 있다마는) 다시 짓고 싶어 한다. 자산 가치를 높일 수 있으니

마찬가지로 이를 허가해 주는 지역관처들도 거주민들의 동의를 얻으면 허가해주지 않을 이유가 없다. 뭐든지 결국은 어떻게든, 발전하는 방향으로 향해가니깐(속도의 차이는 있겠지만) 그래서 나도 아직 하나도 모르고, 내가 세운 목표와 계획과는 조금 특성이 일치하지 않아서 깊게 들여다보지는 않았지만은 결국 서울에서 투자할 거면 내 생각에 재건축은 어느 정도 알아야 하지 않을까 생각된다.

정리하면 사람들은 서울에 살고 싶어 하고 얼죽신이라는 말이 있을 정도로 신축 아파트를 사람들은 선호한다, 모두가 그렇다. 쾌적하니까! ㅎㅎ 그럼 신축 아파트가 지어질 빈 땅을 찾기란, 서울에서는 결국 낡은 아파트를 부수거나, 빌라촌을 집단으로 다 밀어버리거나 개발제한되었던 곳들을 변경하는 수밖에 없다. 그래서 새로운 동네가 들어온다 = 그게 바로 뉴타운

그래서 부동산 세계에 조금만 들어오다 보면 흔히 들을 수 있는 격언이 결국 부동산은 땅의 가치이다.라는 말이다. 부린이인 나도 어렴풋이 이해가 간다. 계속 이런 사이클을 반복한다고 해보자, 결국 언젠가는 새 아파트는 낡은 아파트가 되고 낡은 아파트를 부수어 다시 새 아파트가 된다.

그렇다고 한다면? 결국 좋은 땅에 있는 것은 결국 불변으로 좋은 것이다. 구축-신축 사이클은 돌겠지만은, 결국 자기의 가치 선택이다. 편할 것인가 미래를 위해 현재의 불편함을 감수할 것인가, 그럼 좋은 땅이란 무엇일까? 이런 부분에서 이론을 현실에 적용할 수 있는 건데 좋은 땅이란 좋다는 표현은 주관적이므로 다시 말해(비싼 땅이 꼭 누구에게나 좋은 땅일 수는 없으니까)

경제적 가치가 있는 땅이란 무엇인가로 다시 생각해 보자. 가치가 뛰어나다는 건 어떻게 알까? 결국 주관적이지 않기 위해서는 다수의 수요로 인해 가격이 올라가는 당연한 원리에 의해 다수가 원하는 곳이 될 것이다. 그렇다면 다시 다수가 원하는 곳은 어딜까? 주위를 둘러보면 된다.

사람들은, 아니 가까이 내 친구 내 동료는 어디에 살고 싶어 하는가? 인생의 단계마다 다르겠다마는 대부분 사회초년생~결혼 전까지는 직주 근접이 가장 우선된다. 그다음에는 하나 더 변인이 붙을 수 있는데, 아이가 생긴다면 교육환경 즉 학군이다. 더 나이가 들면 병원과 같은 편의시설일 수 있고, 결국 지금 언급한 일자리, 학군, 편의시설 등 모든 게 잘 갖춰져 있는 곳이 좋은 땅이다.

우선순위는 있을 수 있지만 종합점수를 매기면 그렇다. 그리고 시장은 이미 그런 가치들을 다 반영하여 가격이라는 숫자로 변환된다. 그래서 어려운 거다. 저평가란 이미 반영되어 있는 숫자에 거품이 껴있지는 않은지, 아니면 혹시 다른 영향에 의해 가격이 눌려있진 않은지

향후 변하는 속도가 확실히 부스팅 받을 수 있는 요소가 곳곳에 숨겨있다던지(먼지 날리는 공사판과 눈살 찌푸려지는 펜스 쳐진 곳들을 주목하라)

이런 것들을 판별해 내기 위하여 데이터를 축적하고 발로 뛰어보고 분석해 보고자 애를 써본 자에게 저평가 자산이 발견되고 결국은 수익이 돌아간다고 믿는다. 누가 특출 나게 영특해서 아무 노력 없이 기가 막히게 미래를 잘 예측해서가 아니지 않을까

결국 주식도 부동산도 저평가된 것을 찾아 시간의 복리로 돈을 벌어 낸다는 비슷한 맥락이지 않나 라는 생각이 든다. 그러므로 주변에 공사장이 많이 벌어져있거나 보자마자 눈살이 찌푸려진다면 어쩜 그것이야 말로 저평가 물건일 수 있다. 즉 남들이 관심을 가지고 있고 모두가 갖고 싶어 한다면 이미 돈을 벌 것은 얼마 안 남았을 수 있다.

서론이 길어졌지만 신길뉴타운으로 돌아와본다. 신길 뉴타운은 보라매sk뷰로 시작했다. 옆에 중학교가 붙어있던 걸로 기억하고 조경이 정말 잘 되어 있었다. 신기했던 게 신길에는 해군 관련된 아파트 결혼식장도 봤고 지방병무청역은 아예 있는지도 몰랐던 역이었다. 안쪽의 최신축이었던 더샵, 그리고 신풍역과 가까운 래미안 에스티움부터 쭉 돌아서 그리고 신길아이파크 등 뉴타운에 입주한 아파트들을 쭉 돌았다.

대부분 경사가 다 평탄화 작업으로 엘베를 이용하여 전혀 어려움 없이 다녔다. 역시 신축 클라스..! 이 날은 처음으로 다른 임장들과 다르게 부동산도 방문하여, 실제 부동산 사자님과의 대화 시간도 가졌다. 지금은 갭투자 하기엔 신길 뉴타운 전체적으로 갭이 너무 벌어졌다는 솔직한 관점의 정보도 전해주셨다.

또한 되려 생각지도 않았던 신길 우성과 건영을 묶어 재건축하는 부분에 신안산선 호재가 있다는 것도, 역세권은 용적률 조정받게 되는 것도 알게 되었다(그러나 신안산선 착공은 미뤄졌고.. 그래서 투자 열기가 식어서 오히려 기회일 수도 있다고 하셨다)

이래서 결국은 부사님들과의 관계도 정보비교 학문인 부동산에선 중요하다는 걸 체감했다.

그래서 오히려 뉴타운에서 새로운 뉴타운이 될 이곳에서 몸테크를 추천하여 이사시키신 경험도 있다고 했다. 거시 경제 지수뿐만이 아니라.. 부동산도 이렇게 돌고 돈다. 뉴타운에 살면서, 다음 뉴타운을 바라보며 이사를 하는 것처럼 말이다.

문득 인생도 부동산과 다르지 않다는 생각이 들었다. 인생 역시 한 번의 저점을 찍었다고 낙담하기보다는 최고점을 찍었다고 우쭐하고 오만하기보다는 결국은 그 궤적을 꾸준히 잘 그려내어 우상향을 그려나가는 게 중요하지 않을까

신길 뉴타운 한 줄 요약 : 사실 내겐 고덕이 더 뉴타운 같은 느낌이었지만, 그래도 아~ 뉴타운이란 이런 것이다 일깨워 준 고마운 첫 나의 뉴타운이었다!

다음 주 예고 : 점점 선명해지는 투자처, 이것은 운명인가 동작구편